Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5147
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 393.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, R. Janmaat, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2003 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en een kaveloppervlak van 125 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 380.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 393.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met 4 verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 april 2020 voor € 421.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 november 2018 voor € 371.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 januari 2020 voor € 475.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 16 januari 2019 voor € 365.000,-.
De eerder gebruikte referentiewoning [adres 6] is door verweerder niet in de taxatiematrix in beroep meegenomen en speelt daarom geen rol meer in de beoordeling van dit beroep.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat ze alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de KOUDV+L-factoren
8.1
Eiser stelt dat verweerder op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning heeft vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. In beroep heeft verweerder de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. Deze grond behoeft verder dan ook geen bespreking.
8.2
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser voert aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Volgens verweerder zijn de gehanteerde indexeringscijfers vóór de hoorzitting aan eiser toegestuurd. Als eiser tijdens de hoorzitting dan niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die informatie kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Verweerder stelt dat eiser op de hoorzitting niet meer heeft gevraagd om de (onderbouwing van de) indexeringscijfers. Eiser heeft dit niet betwist. Pas in de beroepsfase voert eiser weer aan dat verweerder het indexeringspercentage en de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde.
Het woonoppervlak
10. Eiser wijst erop dat verweerder voor de woning uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 114 m2. Volgens eiser is de woning identiek aan de woning [adres 7] . Volgens de BAG hebben deze woningen een gelijk woonoppervlak van 106 m2. Volgens eiser gaat verweerder daarom uit van een onjuist gebruiksoppervlak. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat hij de gebruiksoppervlakte op basis van de bouwtekeningen van de woning heeft nagerekend. Op basis hiervan komt hij op een gebruiksoppervlakte van 114 m2. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van voorzieningen
11.1
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft de staat van voorzieningen gewaardeerd op ‘eenvoudig’. Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd om zijn standpunt te onderbouwen, maar naar het oordeel van de rechtbank volgt uit die foto’s niet dat de voorzieningen van de woning minder dan gemiddeld zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
11.2
Eiser wijst daarnaast erop dat de staat van voorzieningen in het taxatieverslag met ‘normaal’ wordt gewaardeerd en in de uitspraak op bezwaar met ‘matig’. Volgens eiser is dit niet in de waarde doorgevoerd. In beroep heeft verweerder dit aangepast. De staat van voorzieningen is gewaardeerd met ‘eenvoudig’. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Daarbij komt dat de referentiewoning [adres 3] op de staat van voorzieningen met ‘eenvoudig’ is gewaardeerd en desondanks een hogere prijs per m2 heeft. Verweerder houdt dus rekening met de staat van voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
12. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Volgens eiser is er sprake van scheurvorming in de woning. Verweerder heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘voldoende’. Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd om zijn standpunt te onderbouwen, maar naar het oordeel van de rechtbank volgt uit die foto’s niet dat de staat van onderhoud lager moet worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
13. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 2] niet geschikt is om als referentie te gebruiken, omdat deze woning een betere staat van onderhoud en een betere staat van voorzieningen heeft dan waar verweerder van uitgaat. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woningen
14. Eiser stelt dat de woningen [adres 8] (huisnummer onbekend) en [adres 9] als referentiewoningen moet worden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.