Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: M.C.M. van Roon en [taxateur] (taxateur)).
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). De woning bevindt zich in een appartementencomplex en is gebouwd in 2017. De woning heeft een oppervlakte van 100 m2, een inpandige berging en buiten een parkeerplaats.
2. In 2019 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Verweerder heeft destijds naar aanleiding van het bezwaar een correctie van
€ 10.000 toegepast vanwege de geluidsoverlast door een nabij de woning gelegen voetbalkooi. Deze correctie is ook in de daaropvolgende jaren toegepast.
3. Verweerder heeft in de beschikking van 31 januari 2022 de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 362.000 per waardepeildatum 1 januari 2021. [1] Met deze beschikking is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd.
4. Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt. Eiser vindt dat de waarde van de woning op € 350.000 moet worden vastgesteld.
5. In de uitspraak op bezwaar van 4 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift
6. De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordeling door de rechtbank
7. De WOZ-waarde is de waarde van de woning in een bepaald belastingjaar. Om de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 te bepalen wordt gekeken naar de waarde van de woning op 1 januari 2021 (waardepeildatum). Het gaat dan om de prijs die de hoogste bieder op die datum onder ideale omstandigheden voor de woning zou willen betalen, rekening houdend met de staat van de woning op dat moment.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
De correctie voor overlast door de voetbalkooi
De correctie voor overlast door de voetbalkooi
9. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij geen bezwaar heeft tegen de waardevaststelling, maar enkel tegen het feit dat verweerder de correctie voor de geluidsoverlast door de voetbalkooi niet meer toepast en de correctie incidenteel noemt. In geschil is dus of verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woning ten onrechte heeft nagelaten een correctie van € 10.000 toe te passen vanwege geluidsoverlast door de nabijgelegen voetbalkooi.
10. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank legt dit hieronder uit.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen in hetzelfde complex. Deze appartementen zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser voor wat betreft hun bouwjaar, grootte en bouwkundige kwaliteit.
10. Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat hij bij de vaststelling van de waarde van de woning al genoeg rekening heeft gehouden met de overlast veroorzaakt door de voetbalkooi. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat in de voorafgaande jaren er nog geen verkoopcijfers beschikbaar van andere woningen in het appartementencomplex. Verweerder kon hierdoor moeilijk inschatten wat de invloed van de overlast door de voetbalkooi op de waarde van de woning van eiser was. Verweerder heeft om die reden in 2019 een incidentele waarde-correctie opgevoerd van € 10.000. Dit jaar beschikt verweerder wel over verkoopcijfers van woningen in het appartementencomplex. De referentiewoning [adres 2] ligt bijvoorbeeld naast de voetbalkooi. De overlast van de voetbalkooi is hierdoor in de verkoopcijfers van de referentiewoningen verdisconteerd en het toepassen van een correctie is daarom niet meer nodig.
10. De rechtbank overweegt verder dat de omstandigheid dat verweerder in de voorafgaande jaren een incidentele correctie heeft toegepast, niet betekent dat verweerder deze elk jaar moet toepassen. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Verweerder moet bij de taxatie de ligging van de woning / overlast door de voetbalkooi meewegen maar dit hoeft niet noodzakelijk in de vorm van een correctie. Anders dan eiser aanvoert, is het dus niet zo dat eiser recht heeft op een correctie zo lang als de voetbalkooi overlast veroorzaakt.
De stijgingspercentages
14. Verder vindt eiser dat ten onrechte de waarde van zijn woning in dit belastingjaar met 27% is gestegen, terwijl de waardes van de andere woningen in het appartementencomplex met 22% zijn gestegen. Eiser vindt dat de waarde van zijn woning met een gelijk percentage als de andere woningen in het complex moet stijgen.
14. De rechtbank oordeelt dat uit de vergelijking van de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de stijging van WOZ-waarde van andere woningen in het appartementencomplex niet volgt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een van de trend afwijkend stijgingspercentage is dan ook onvoldoende voor het oordeel dat de vastgestelde waarde onjuist is. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.