Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9653300 UE VERZ 22-29 MB/40202
Beschikking van 2 november 2022
inzake
[verzoeker],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [verzoeker] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. J. van Andel,
tegen:
[verweerster],
wonende in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [verweerster] ,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. M.A. Geuze.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met bijlagen 1 tot en met 3 van [verzoeker] , ontvangen op 21 januari 2022;
- het verweerschrift met 1 bijlage van [verweerster] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de tussen partijen lopende dagvaardingsprocedure met zaaknummer 9610708 UC EXPL 21-9197. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen daar is besproken.
1.3.
Tot slot is bepaald dat een beschikking wordt gegeven.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] huurt van [verweerster] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als [.] met opslagruimte.
2.2.
De huurperiode is aangevangen op 1 januari 2017 voor bepaalde tijd van drie jaar, waarna de huurovereenkomst is voortgezet voor een periode van twee jaar tot en met 31 december 2021.
2.3.
De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.300,00 per maand. [verweerster] heeft per aangetekende brief van 3 augustus 2020 [verweerster] bericht dat de kale huurprijs van € 1.300,00 met ingang van 1 september 2020 met 3% wordt verhoogd naar € 1.339,00 (€ 16.068,00 per jaar) en dat de totale nieuwe huurprijs dan € 1.448,00 bedraagt.
2.4.
De gemachtigde van [verzoeker] heeft per e-mail van 19 januari 2022 aan de gemachtigde van [verweerster] verzocht om aan te geven of zij een voorkeur heeft voor een makelaar die de huidige economische huurwaarde van het gehuurde kan vaststellen. De gemachtigde van [verweerster] heeft hierop dezelfde dag laten weten dat zij niet instemt met huurverlaging en dat de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens betalingsachterstanden reeds was opgestart.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Het verzoek van [verzoeker] strekt er toe om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een deskundige te benoemen met de opdracht tot het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), kosten rechtens.
3.2.
Aan dit verzoek heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met - hoger is dan - de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [verzoeker] een taxatierapport markthuur d.d. 24 september 2021 van ‘ [onderneming 1] ’ overgelegd, waarin is geconcludeerd dat de huurprijs € 12.000,00 per jaar zou moeten bedragen (in plaats van € 16.068,00 per jaar). [verzoeker] en [verweerster] zijn er niet in geslaagd om overeenstemming te bereiken over (neerwaartse) wijziging van de huurprijs en ook niet over de benoeming van een gezamenlijke deskundige. Daarom verzoekt [verzoeker] de kantonrechter om de heer [A] van [onderneming 2] te [plaats] als deskundige, althans een zelf te kiezen deskundige, te benoemen.
3.3.
[verweerster] verzet zich tegen de benoeming van een deskundige op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW, omdat het volgens haar zeer aannemelijk is dat in de door haar aanhangig gemaakte procedure met zaaknummer 9610708 UC 21-9197 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden wegens betalingsachterstanden. Dat maakt deze procedure onnodig, aldus [verweerster] . Voor zover de kantonrechter het verzoek tot het benoemen van een deskundige toch toewijst, maakt [verweerster] bezwaar tegen benoeming van de door [verzoeker] voorgestelde deskundige, de heer [A] , omdat hij als partijdeskundige wordt gezien, c.q. met zijn benoeming niet tot een onafhankelijke huurprijsvaststelling wordt gekomen.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna – voor zover relevant – ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW is op grond van artikel 7:304 lid 1 BW slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen.
4.2.
Vast staat dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een gezamenlijke deskundige. De gemachtigde van [verzoeker] heeft [verweerster] per e-mail van 19 januari 2022 immers uitgenodigd om haar voorkeur voor een makelaar kenbaar te maken, op welke uitnodiging [verweerster] – om haar moverende redenen – niet is ingegaan. Daarmee is voldaan aan de voorwaarde die de wet stelt aan de toewijzing van onderhavig verzoek. Het argument van [verweerster] dat deze procedure onnodig is, omdat het zeer aannemelijk is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden in de andere procedure, geeft geen grond om het verzoek af te wijzen. De dag van het verzoek geldt voor de toepassing van artikel 7:303 BW namelijk als de dag waarop de vordering is ingesteld en aldus als ingangsdatum voor de nadere vaststelling van de huurprijs. Ook in het geval de huurovereenkomst zou worden ontbonden, kan een nadere huurprijsvaststelling een vordering over het verleden opleveren. De kantonrechter zal daarom overgaan tot het benoemen van een deskundige.
4.3.
[verzoeker] heeft voorgesteld om de heer [A] als deskundige te benoemen, tegen welke benoeming [verweerster] bezwaar heeft gemaakt. Ten behoeve van de acceptatie van beide partijen van een op te stellen deskundigenadvies en omdat [verzoeker] in zijn verzoekschrift heeft aangegeven ook te kunnen instemmen met een door de kantonrechter aan te wijzen deskundige, ziet de kantonrechter aanleiding daartoe over te gaan.
4.4.
De kantonrechter zal de heer N. Tielemans, beëdigd register taxateur o.z., werkzaam bij [....] in [plaats] , op grond van artikel 7:304 lid 2 BW benoemen als deskundige en verzoeken advies te geven over de nadere huurprijs. De heer Tielemans heeft desgevraagd verklaard bereid en in staat te zijn om het verlangde onderzoek te verrichten. De heer Tielemans heeft de kosten voor onderzoek en rapportage begroot op € 2.500,00 exclusief btw.
4.5.
Met het oog op een mogelijk volgende procedure tot vaststelling van de huurprijs geeft de kantonrechter de volgende aanwijzingen.
4.6.
De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op:
- de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, gedurende het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten 21 januari 2022 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil);
- de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;
- de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak.
4.7.
Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.
4.8.
Wenselijk is dat de partij die de opdracht geeft daarbij zal bedingen
- dat de deskundige bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van ten minste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan;
- dat de deskundige van die voorstellen en van zijn bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag zal doen in het uit te brengen schriftelijk advies;
- dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over zijn bevindingen, en dat deze opmerkingen in het eindadvies worden opgenomen.
4.9.
De kantonrechter geeft de deskundige in overweging de Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl te raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige suggesties.
4.10.
Wat betreft de kosten van het advies geldt het volgende. Aangenomen wordt dat [verzoeker] als de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. Kort gezegd houdt genoemde bepaling in dat de kosten voor de deskundige – uiteindelijk – voor rekening komen van de partij die in de procedure tot huurprijsvaststelling in het ongelijk wordt gesteld. De partij die deze kosten aan de deskundige zal voldoen kan daarvan opgave doen in een – zo nodig - nog aanhangig te maken procedure tot huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over die kosten een beslissing zal worden genomen.
4.11.
De proceskosten van deze verzoekschriftprocedure worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
benoemt tot deskundige:
naam: De heer N. Tielemans,
werkzaam bij: [....]
bezoekadres: [adres 2] , [postcode 2] [plaats]
postbus: [postbusnummer] , [postcode 3]
telefoonnummer: [telefoonnummer]
e-mail: [e-mailadres]
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin, dat partijen de eigen kosten dragen;
5.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022.