ECLI:NL:RBMNE:2022:4605

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 15 november 2022

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10116716 / MV EXPL 22-120 D/51246 van

de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres, hierna ook te noemen: Ymere,
gemachtigde mr. R.N.E. Visser,

tegen

de vennootschap onder firma
[gedaagde] ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [A] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. E.D. van Tellingen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 oktober 2022 met 9 producties,
de akte van [gedaagde] met 2 producties,
de mondelinge behandeling op 1 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
de pleitaantekeningen van Ymere,
de pleitaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling op 1 november 2022 is namens Ymere mevrouw [B] verschenen, bijgestaan door mr. Visser. Namens [gedaagde] was mr. Van Tellingen aanwezig.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De heer [A] (hierna: [A] ) huurt van Ymere de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2.

Sinds 5 oktober 2020 zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan [A] onder bewind gesteld bij [gedaagde] .

2.3.

Bij besluit van 29 april 2022 heeft de burgemeester van Almere de woning met ingang van 12 mei 2022 voor de duur van drie maanden gesloten op grond van artikel 3:12 lid 6 van de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: APV). In de last onder bestuursdwang is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

“
Op 9 maart 2022 omstreeks 13.48 uur is door de toezichthouders van het Interventieteam van de gemeente Almere een onderzoek ingesteld naar het gebruik van het pand aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). (…) De aanleiding van het onderzoek zijn meerdere meldingen over illegale prostitutie in de woning. (…)

Constateringen

Tijdens de controle is door de toezichthouders geconstateerd dat het pand gebruikt wordt als seksinrichting. Dit blijkt onder andere uit:

meerdere meldingen aan de gemeente Almere/politie over illegale/gedwongen prostitutie;
het aantreffen van in totaal acht Bulgaarse personen waarbij wisselend werd verklaard over hun aanwezigheid in de woning. Meerdere personen gaven aan (elders) als prostituee te (hebben) gewerkt en kenden de eigenaar niet;
de verklaring van een in de woning aangetroffen/aanwezige sekswerkster. Zij verklaarde o.a. te werken als prostituee op genoemd adres, de aangetroffen manspersoon was haar klant, zij kende de hoofdbewoner via het internet en betaalde € 100,- per dag voor de kamer;
de verklaring van een in de woning aangetroffen/aanwezige sekswerkster. Zij verklaarde o.a. te werken als escort, dat alle mensen die zich in de woning bevonden vrienden van haar waren en dat ze de naam van de eigenaar niet kende;
verschillende personen hebben verklaard te adverteren op de websites [website] , [website] en [website] ;
de 3 slaapkamers op de eerste verdieping waren allen ingericht met een eenpersoonsbed en een stoel. Op de zolder stond een tweepersoonsbed en tafeltjes met diverse verzorgingsproducten. Er waren op de eerste verdieping en de zolder 9 personen aanwezig;
er in een tas in een kamer gebruikte condooms en tissues werden aangetroffen.

(…)

Conclusie

Gelet op het bovenstaande kan ik niet anders concluderen dan dat de woning in gebruik is voor het bedrijfsmatig aanbieden van seksuele diensten. (…)

Wat is mijn besluit?

Ik besluit om op grond van artikel 3:12 lid 6 APV de seksinrichting in een woning aan de [adres] in [woonplaats] vanaf 12 mei 2022 voor 3 maanden te sluiten.”.

2.4.

[A] heeft op 3 mei 2022 een bezwaarschrift ingediend tegen dit besluit. Bij beslissing van 19 juli 2022 heeft de burgemeester het besluit nader gemotiveerd en het verder in stand gelaten. [A] heeft tegen deze beslissing beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Midden-Nederland.

2.5.

Per brief van 14 juli 2022 heeft Ymere de huurovereenkomst met [A] buitengerechtelijk ontbonden. Ymere heeft [A] in de gelegenheid gesteld om de woning op (uiterlijk) 31 augustus 2022 op te leveren.

2.6.

Op 12 september 2022 heeft de gemachtigde van Ymere [A] gesommeerd om de woning uiterlijk op 23 september 2022 leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Ymere. [A] is niet tot ontruiming overgegaan.

3.Het geschil

3.1.

Ymere vordert – samengevat – veroordeling van [A] (naar de kantonrechter begrijpt: [gedaagde] ) tot ontruiming van de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van [A] (naar de kantonrechter begrijpt: [gedaagde] ) in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

Ymere legt primair aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met [A] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Subsidiair stelt Ymere dat [A] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die – onder andere – voortvloeien uit de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

Wat oordeelt de kantonrechter?

4.1.

De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

Beoordelingskader in kort geding

4.2.

In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van Ymere niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ymere een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming. Dat spoedeisend belang volgt (in ieder geval) uit de omstandigheid dat het in dit geval gaat om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aanbod van dit type woningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Bovendien volgt de spoedeisendheid uit de grond voor de ontruimingsvordering, namelijk de woningsluiting vanwege het vermoeden van bedrijfsmatige prostitutie. Van Ymere kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.

4.3.

Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

4.4.

Ymere heeft terecht [gedaagde] en niet [A] in dit geding gedagvaard (zie HR 17 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). De vorderingen van Ymere zijn ingesteld tegen [A] , die geen formele partij is in deze procedure. In beginsel betekent dit dat Ymere niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. De kantonrechter ziet in de dagvaarding echter aanknopingspunten voor het oordeel dat sprake is van een kennelijke verschrijving en dat Ymere kennelijk heeft bedoeld de ontruimingsvordering (en ook de gevorderde veroordeling in de proceskosten) tegen [gedaagde] in te stellen. De kantonrechter acht Ymere dan ook ontvankelijk in haar vorderingen. De vorderingen zullen hierna inhoudelijk worden besproken, waarbij er dus van uit zal worden gegaan dat de vorderingen zijn ingesteld tegen [gedaagde] .

4.5.

Ymere legt primair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij de huurovereenkomst op 14 juli 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dat leidt volgens Ymere tot de verplichting van [gedaagde] om de woning ter beschikking van Ymere te stellen.

4.6.

[gedaagde] voert aan dat het bevel tot sluiting van de woning discutabel en onbetrouwbaar is en niet wordt gestaafd door onderliggende documenten en bewijzen. Volgens [gedaagde] was geen sprake van een seksinrichting, maar organiseerde [A] in de woning privé-seksfeestjes. [A] is tegen het besluit in beroep gegaan en de uitkomst van die procedure moet volgens [gedaagde] eerst worden afgewacht. Volgens [gedaagde] heeft Ymere geen enkel onderzoek gedaan naar wat er precies in en om de woning is gebeurd, meer in het bijzonder naar mogelijk verwijtbaar handelen van [A] .

4.7.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten. Uit de last onder bestuursdwang volgt dat de burgemeester de woning heeft gesloten vanwege verstoring van de openbare orde. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Deze bepaling vereist niet dat het besluit tot sluiting van de woning onherroepelijk is. Dat [A] tegen het besluit in beroep is gegaan en die beroepsprocedure nog loopt, sluit een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst dus niet uit. Bovendien is ook niet vereist dat sprake is van een tekortkoming die [A] verweten kan worden.

4.8.

Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Ymere gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft. Dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming moet worden toegewezen. De kantonrechter moet – vooruitlopend op een definitief oordeel in de bodemzaak – beoordelen of de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerd op de last onder bestuursdwang disproportioneel is. Is dat het geval, dan is een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar en moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van Ymere en [gedaagde] (althans [A] , om wie de zaak feitelijk gaat) tegen elkaar afwegen.

4.9.

Ymere heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen verstoringen van de openbare orde. Zij moet bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en zij moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. [gedaagde] voert aan dat [A] belang heeft bij behoud van de woning. Dit belang kan op zichzelf niet tot afwijzing van de gevorderde ontruiming leiden. Het belang van een huurder bij behoud van de woning is namelijk altijd aanwezig. [gedaagde] voert verder nog aan dat in de woning geen sprake was van illegale prostitutie, maar van privé-seksfeestjes die [A] twee à drie keer per jaar voor een groep van ongeveer acht tot tien mensen organiseerde. De kantonrechter begrijpt dit verweer zo dat [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning onder deze omstandigheid niet redelijk zijn. Dit verweer kan [gedaagde] niet helpen. Ook al zou het inderdaad gaan om privé-seksfeestjes, dan nog zou die situatie een openbare ordeverstoring (kunnen) opleveren waartegen Ymere moet kunnen optreden. Niet gebleken is van andere omstandigheden op grond waarvan de ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld niet aangevoerd dat sprake is van enige kwetsbaarheid bij [A] . De goederen van [A] zijn weliswaar onder bewind gesteld, maar dit is enkel ter financiële ondersteuning. Verder weegt de kantonrechter mee dat [A] – ook als het zou gaan om privé-seksfeestjes – op zijn minst een bewuste facilitator en deelnemer aan de activiteiten in de woning is geweest.

4.10.

Gelet op alle omstandigheden van het geval is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Ymere bij de door haar gevorderde ontruiming zwaarder weegt dan het door [gedaagde] aangevoerde belang van [A] bij behoud van de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Ymere de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Uit artikel 7:224 lid 1 BW volgt dat de woning ter beschikking van Ymere gesteld moet worden. Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen worden gesteld, omdat de kantonrechter geen redenen ziet om een kortere ontruimingstermijn van acht dagen – zoals door Ymere is gevorderd – toe te wijzen. Gelet op het voorgaande hoeft de subsidiaire grondslag voor de vordering van Ymere tot ontruiming van de woning niet besproken te worden.

Proceskosten en nakosten

4.11.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

dagvaarding € 127,43

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 374,00 (zijnde 2 punten x tarief € 187,00)

Totaal € 629,43.

4.12.

Als Ymere nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die kosten ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] in [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Ymere, en om het gehuurde geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden conform het in artikel 555 e.v. en artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 629,43;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Ymere volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 93,50 aan salaris voor de gemachtigde;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.