Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5165
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde, Y. el Mathari)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Dizdarevic).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 6 oktober 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, Y. el Mathari. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, I. Dizdarevic, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2004 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een bruto-inhoud van 345 m3 en een kaveloppervlak van 152 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 275.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 301.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 375.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 maart 2019 voor € 333.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 juni 2020 voor € 350.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 januari 2019 voor € 325.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 28 juni 2020 voor € 395.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij één woning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, indeling, uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van onderhoud en de staat van voorzieningen
8. Eiser stelt dat de onderhoudstoestand van de woning slecht is. Volgens eiser dient het onderhoud daarom op ‘2’ te worden gewaardeerd. Daarnaast stelt eiser dat er onvoldoende rekening gehouden is met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning zich verkeert. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder heeft in het verweerschrift hierover toegelicht dat zowel het onderhoud als de voorzieningen op een ‘2’ is gewaardeerd. Dit houdt in dat er een correctie plaatsvindt van 10%. Eiser heeft op de zitting toegelicht hiermee akkoord te zijn. Dit punt behoeft verder dan ook geen bespreking.
Grootte van de woning
9. Eiser stelt dat bij de waardebepaling van de woning moet worden uitgegaan van de gebruiksoppervlakte en dus niet de bruto-inhoud, omdat dit uit de Waarderingsinstructie volgt. De rechtbank kan het standpunt van eiser niet volgen. Uit de jurisprudentie volgt dat de Waarderingsinstructie een instructie/richtlijn is die niet bindend is voor de rechter. [1] De beroepsgrond treft al daarom geen doel. Deze in de Waarderingsinstructie vermelde regel is enkel een door de Waarderingskamer opgenomen regel in het kader van haar toezichthoudende taak bij de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeentes. Toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en het is aan de heffingsambtenaar daarvoor bewijs aan te dragen. Daarbij komt dat verweerder de berekening op basis van de bruto-inhoud heeft toegepast op zowel de woning als de referentiewoningen, waardoor met dezelfde maatstaf wordt vergeleken. De rechtbank merkt nog op dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat vanaf belastingjaar 2022 gebruiksoppervlaktes gehanteerd zullen worden voor de groottes van woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de woningen [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] beter vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet bruikbaar zijn. Zoals onder punt 6 toegelicht zijn de door verweerder gehanteerde referentiewoningen vergelijkbaar. De door eiser aangedragen referentiewoningen verschillen volgens verweerder in type en grootte, hebben een andere indeling en hebben geen achtertuin. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde referentiewoningen niet gehanteerd zouden mogen worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.