Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/253
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.077.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 969.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 8 oktober 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser was daarbij aanwezig, bijgestaan door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 182 m² en ligt op een kavel van 890 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 969.000,-.
De beoordeling van de zaak
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Eiser heeft op zitting gewezen op een rapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaak (SAOZ) en wenst dat dit rapport en andere aanvullende stukken door de rechtbank betrokken worden bij de beoordeling van de zaak. De rechtbank heeft beslist om deze stukken buiten beschouwing te laten bij de beoordeling van het beroep. Uit artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat nadere stukken tot tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. De rechtbank heeft de stukken ná de zitting, op 18 oktober 2021, ontvangen. Eiser heeft weliswaar toegelicht dat het rapport van de SAOZ pas een aantal weken voor de zitting bekend is geworden, maar de rechtbank ziet daarin onvoldoende reden om aan te nemen dat eiser dit rapport of de andere stukken niet eerder had kunnen inbrengen. Eiser heeft ook niet (tijdig) verzocht om de zittingsdatum te verzetten, omdat hij in het bezit is gekomen van de betreffende stukken.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier in [plaats] gelegen vrijstaande woningen:
- [adres 2] , verkocht op 11 december 2018 voor € 1.075.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 juli 2017 voor € 810.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 oktober 2018 voor € 690.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 17 mei 2018 voor € 855.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allen zijn gelegen in [locatie] , niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
Bestemmingsplan [locatie]
8. Eiser stelt dat het bestemmingsplan [locatie] (het bestemmingsplan) een beperking van de bouwmogelijkheden oplevert en daardoor een waarde drukkend effect heeft op de WOZ-waarde. Ter onderbouwing voert eiser aan dat de woning niet voldoet aan de voorwaarden van het bestemmingsplan, namelijk de minimale maten/eisen uit de bouwregels van de bestemming ‘Wonen – 1 t/m 5’. Daardoor is de woning nu aan te merken als een ‘bestaande afwijking’. Dit heeft volgens eiser grote gevolgen voor de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Een bestaande afwijking is wel toegestaan en mag worden gehandhaafd, maar mag niet worden vergroot. Eiser stelt dat verweerder volledig voorbij gaat aan de consequenties van de situatie dat een bestaande woning niet voldoet aan de bouwregels en daarom als bestaande afwijking wordt betiteld en in de categorie ‘wonen-5’ is ingedeeld. Deze consequenties dienen volgens eiser te worden meegewogen en er dient een beoordeling plaats te vinden van de gevolgen daarvan voor de waarde van de woning.
8.1.
Verweerder betwist dat hij geen rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan. De woning is vergeleken met referentiewoningen die allemaal in [locatie] zijn gelegen. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat voor deze referentiewoningen hetzelfde bestemmingsplan geldt en dat deze woningen daarmee ook dezelfde soort beperkingen ondervinden. De (waarde verlagende) invloed van het bestemmingsplan is daarmee in de verkoopcijfers van de referentiewoningen en dus in de WOZ-waarde van de woning verdisconteerd. Volgens verweerder levert het bestemmingsplan verder geen belemmering op voor de bestaande situatie, gelet op artikel 15.2.12 van het bestemmingsplan. Daaruit volgt dat de woning nog steeds positief is bestemd en uitbreidingsmogelijkheden heeft.
8.2.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de woning is ingedeeld in de categorie ‘wonen-5’ en dat de referentiewoningen in een andere categorieën zijn ingedeeld, variërend van ‘wonen-2’ tot ‘wonen-4’. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de categorie bepalend is voor de minimale afstand van de gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens en dat voor de woning een minimale afstand van 10 meter geldt. Voor de referentiewoningen geldt een minimale afstand van 3 tot 7,5 meter, afhankelijk van de categorie. De rechtbank kan verweerder dan ook volgen in zijn uitleg dat de woning en de referentiewoningen gelijksoortige beperkingen ondervinden van het bestemmingsplan. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet (voldoende) heeft onderbouwd waarom de beperkingen een groter waardedrukkend effect op de woning hebben dan op de referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Schending gelijkheidsbeginsel
9. Eiser stelt ook dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Voor de woning en de woning [adres 6] gelden namelijk dezelfde beperkingen uit het bestemmingsplan. De WOZ-waarde van de woning [adres 6] is in tegenstelling tot die van de woning echter wél (mede) verlaagd vanwege deze beperkingen.
10. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld door begunstigend beleid. Verweerder heeft in dit geval echter toegelicht dat de verlaging van de WOZ-waarde van [adres 6] een fout was. Een gemaakte fout kan niet worden aangemerkt als begunstigend beleid. De rechtbank ziet geen aanleiding om te concluderen dat geen sprake is geweest van een fout en concludeert daarom dat deze grond niet slaagt. In WOZ-zaken kan ook sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel als voldaan is aan de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning en die verwaarloosbare verschillen met de woning vertonen. In dit geval is niet voldaan aan de meerderheidsregel. Eiser heeft geen inzicht gegeven in de specifieke objectkenmerken van [adres 6] . De rechtbank heeft dan ook onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat het hier gaat om een identieke woning. Eiser noemt daarnaast slechts één woning die identiek zou zijn aan de woning. Ook daarom kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.
Wat is de uitkomst?
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling en daarmee is er ook geen aanleiding voor een vergoeding van deskundigenkosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 11 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.