Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1043
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 213.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 juli 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1959 gebouwde appartement met berging en garage. De woning heeft een bruto-inhoud van 187 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 170.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 213.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 maart 2020 voor € 190.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 juli 2019 voor € 187.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 maart 2020 voor € 225.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen (waarbij twee woningen in dezelfde complex zijn gelegen), niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de indexering
8.1
Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij, bij het uitblijven van een reactie door verweerder, verweerder daarop in de bezwaarfase opnieuw wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase, op de zitting, voert eiser aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Daar komt nog bij dat eiser ook in de beroepsfase eerder had kunnen verzoeken om de onderbouwende gegevens van de indexering. Verweerder heeft al op 6 april 2022 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 6 april 2022 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Door pas op zitting te wijzen op het ontbreken van de onderbouwing, is verweerder niet meer in staat om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
8.2
Eiser stelt daarnaast dat voor het berekenen van de indexeringspercentages WOZ-waardes van woningen zijn gebruikt en niet de gerealiseerde verkoopcijfers. De rechtbank laat ook deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
8.3
Daarnaast stelt eiser dat verweerder in beroep andere indexeringspercentages heeft dan welke in bezwaar zijn gebruikt. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er geen andere indexeringspercentages zijn gebruikt, maar dat dezelfde indexeringspercentages zijn verdisconteerd. Eiser heeft deze indexeringspercentages niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
De garage
9. Eiser stelt verder dat verweerder de waarde van de garage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de garage heeft gewaardeerd op € 20.000,-. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat voor garages in [woonplaats] waardes worden toegekend vanaf € 20.000 tot en met € 40.000,-. Eiser heeft dit niet weersproken. Sterker nog, in het taxatierapport van eiser wordt de garage ook op € 20.000,- gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de garage dus niet te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De correctie voor de KOUDV+L-factoren
10. Eiser stelt dat de eerste en de tweede referentiewoningen ( [adres 2] en [adres 3] ) niet zijn gecorrigeerd voor de KOUDV+L-factoren. In beroep onderbouwt verweerder de WOZ-waarde van de woning met de taxatiematrix. Hieruit blijkt dat verweerder wel de KOUDV-factoren heeft gecorrigeerd. [adres 4] heeft de waardering ‘4’ voor de staat van onderhoud en voor de staat van voorzieningen. Deze woning heeft ook een correctie van 13% voor de KOUDV+L-factoren. Bovendien heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat de m3-prijzen van de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen worden teruggerekend naar de situatie waarbij alle secundaire objectkenmerken op een ‘3’ zouden staan. Vervolgens wordt de woning getaxeerd door de gemiddelde m3-prijzen van de referentiewoningen (€ 1.008,-) en verdisconteerd met de secundaire objectkenmerken van de woning. Zowel de woning als de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] hebben op de KOUDV+L-factoren de waardering ‘3’. Verweerder heeft dus terecht geen correctie toegepast voor [adres 2] en [adres 3] . De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser gehanteerde referentiewoningen
11. Ter onderbouwing van de waarde verwijst eiser naar de woningen [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Deze woningen heeft verweerder niet als referentiewoningen meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.