Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/623
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 1] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.073.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 juli 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met berging. De woning heeft een bruto-inhoud van 438 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 913.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.073.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 december 2018 voor € 355.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 juni 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 oktober 2020 voor € 385.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Gelet op het gegeven dat het hier om een unieke woning gaat in een hoge prijsklasse, acht de rechtbank aannemelijk dat er niet veel geschikte verkopen beschikbaar zijn rondom de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de referentiewoningen daarom aan de waardering ten grondslag mogen leggen. Het zijn net als de woning van eiser namelijk vrijstaande woningen die in dezelfde buurt zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Omdat de woning van eiser een unieke woning is, zijn er verschillen tussen de woning en de referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met die verschillen echter voldoende rekening gehouden, nu aan de woning van eiser de laagste waarde per m3 is toekend. Dit blijkt uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de KOUDV-factoren
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
De inzichtelijkheid van de indexering
9.1
Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij, bij het uitblijven van een reactie in de bezwaarfase, verweerder daarop opnieuw wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase, op de zitting, voert eiser aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Daar komt nog bij dat eiser ook in de beroepsfase eerder had kunnen verzoeken om de onderbouwende gegevens van de indexering. Verweerder heeft al op 3 juni 2022 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 3 juni 2022 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Door pas op zitting te wijzen op het ontbreken van de onderbouwing, is verweerder niet meer in staat om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
9.2
Eiser stelt daarnaast dat voor het berekenen van de indexeringspercentages WOZ-waardes van woningen zijn gebruikt en niet gerealiseerde verkoopcijfers. De rechtbank laat ook deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
9.3
Daarnaast stelt eiser dat verweerder in beroep andere indexeringspercentages heeft dan welke in bezwaar zijn gebruikt. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er geen andere indexeringspercentages zijn gebruikt, maar dat dezelfde indexeringspercentages zijn verdisconteerd. Eiser heeft deze indexeringspercentages niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondstaffel en de inhoudsmaten van de woning
10. Eiser stelt dat hij de grondstaffel niet heeft ontvangen en daarnaast dat de inhoudsmaten van de referentiewoningen niet overeenkomen met de IWOZ-kaarten. De rechtbank laat deze beroepsgronden buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
De ligging
11. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de woning gelegen op een eiland dat alleen met een boot te bereiken valt. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt dat dit een waardedrukkend effect heeft. Het is ook niet aannemelijk dat van deze omstandigheden een waardedrukkend effect uitgaat. Zoals in rechtsoverweging 3 is vermeld, gaat het bij de WOZ-waardering om de beste koper voor die woning en dat is een koper die het als voordeel ervaart dat de woning op een eiland is gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
12. Eiser wijst erop dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 5] meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is deze referentiewoning daarom niet vergelijkbaar. De rechtbank kan het standpunt van eiser niet volgen. Uit de jurisprudentie volgt dat de Waarderingsinstructie een instructie/richtlijn is die niet bindend is voor de rechter [2] . De beroepsgrond treft al daarom geen doel. Deze in de Waarderingsinstructie vermelde regel is enkel een door de Waarderingskamer opgenomen regel in het kader van haar toezichthoudende taak bij de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeentes. Toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en het is aan de heffingsambtenaar daarvoor bewijs aan te dragen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.