Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2289
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigden: A. Teunisse en C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 223.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 8 oktober 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiseres heeft daaraan telefonisch deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Inleiding
1. De woning is een in 1983 gebouwde rijwoning met berging van 6 m², aanbouw van 4 m² en een dakkapel. De woning heeft een oppervlakte van 94 m² en ligt op een kavel van
221 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 175.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 223.000,-.
De beoordeling van de zaak
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [plaats] gelegen hoek- en rijwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 28 maart 2019 voor € 241.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 oktober 2019 voor € 250.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 januari 2019 voor € 210.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De referentiewoningen zijn gelet op onder meer het bouwjaar (1983), de uitstraling en de ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast liggen de verkoopcijfers niet te ver van de waardepeildatum af. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waarde bepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
De woningen
7. Eiseres stelt dat de gekozen referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. [adres 2] is een veel ruimere en lichtere woning met een uitbouw van vier meter. Voor de verkoop zijn de schuttingen en achtertuin vernieuwd en is er nieuw laminaat gelegd. Daarnaast betreft referentiewoning [adres 3] een hoekwoning met onder meer een zeer grote tuin, vier slaapkamers en een grote dakkapel. Verder bevindt de woning zich in mindere staat van onderhoud dan de referentiewoningen ten tijde van de verkoop. Eiseres noemt onder meer dat de woning een verouderde badkamer heeft, dat de tuin, schuur en oprit zijn verzakt en dat sprake is van vochtoverlast en naaktslakken in de kruipruimte.
8. De rechtbank is het niet eens met eiseres. De kenmerken van de referentiewoningen die eiseres noemt vormen voor de rechtbank onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat de referentiewoningen onbruikbare vergelijkingsobjecten zijn. De rechtbank is van oordeel dat zij voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en referentiewoningen zijn bijvoorbeeld afkomstig uit hetzelfde bouwjaar, hebben een nagenoeg even groot woonoppervlakte en ze zijn gelegen in dezelfde wijk van [plaats] . Dat [adres 3] een hoekwoning is, maakt niet dat er geen vergelijking mogelijk is met de woning.
8.1.
Verweerder heeft verder toegelicht dat uit de matrix blijkt dat de verschillen voldoende tot uiting komen in de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank kan dit volgen. Zo zijn de aanbouw van [adres 2] en de dakkappelen apart gewaardeerd en is met het verschil in kaveloppervlakte met de hoekwoning [adres 3] rekening gehouden door de grondwaarde te berekenen aan de hand van de kaveloppervlakte en de prijs per eenheid.
8.2.
Over de vochtoverlast en de verzakkingen heeft verweerder toegelicht dat de referentiewoningen daar ook last van zullen ondervinden omdat ze in hetzelfde gedeelte van de wijk zijn gelegen. In de wijk heeft ook een grote renovatie plaatsgevonden waardoor sommige tuinen lager liggen dan de straat zelf. De rechtbank vindt het, gelet op de toelichting van verweerder, niet aannemelijk dat de problemen van vochtoverlast en verzakkingen alleen spelen bij de woning en niet bij de referentiewoningen. Eiseres heeft ook niet betwist dat deze problemen spelen bij de referentiewoningen. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding om aan te nemen dat daar bij de woning dusdanig meer last van wordt ondervonden dat verweerder daarvoor een correctie had moeten toepassen.
8.3.
Verder heeft eiseres niet onderbouwd wat de gevolgen zijn van de overlast van via de convectorputten het huis in kruipende naaktslakken voor de waarde van de woning. De rechtbank meent dat dit een eenvoudig op te lossen probleem is (door de convectorputten goed af te dichten) waardoor een negatief effect op de woningwaarde niet aannemelijk is.
8.4.
Verweerder heeft met de gehanteerde waarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met gebreken van de woning. Dit blijkt uit de verschillen in de gehanteerde woningwaarde en de gerealiseerde verkooprijzen per vierkante meter. Voor de referentiewoningen zijn namelijk prijzen gehanteerd van € 2045,- p/m², € 1970,- p/m² en € 1905,- p/m². Uitgaande van deze drie referentiewoningen bedraagt de gemiddelde prijs € 1973,- p/m². Voor de woning van eiseres is de laagste woningwaarde van € 1805,- p/m² gehanteerd. De beroepsgronden slagen niet.
Ligging nabij een fietspad en speeltuin
9. Eiseres stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt nabij een fietspad en een open speeltuin en daardoor is sprake van meer (geluids-)overlast dan bij de referentiewoningen.
10. Verweerder heeft toegelicht dat de woning en de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] grenzen met de achtertuin aan een speeltuintje. De referentiewoning [adres 3] grenst met de achtertuin aan dezelfde speeltuin als de woning en grenst met de zijkant ook aan een fietspad. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Met de stelling dat door de combinatie van de open speeltuin en het fietspad meer overlast wordt ervaren door onder meer hangjongeren, maakt eiseres niet aannemelijk dat van de ligging een bijzonder waarde drukkend effect uitgaat. Eiseres heeft deze stelling namelijk niet verder onderbouwd waardoor er voor de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat de ligging van de woning dusdanig afwijkt van die van de referentiewoningen, dat verweerder daar extra rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
Andere WOZ-waardes
11. Eiseres wijst verder nog op de WOZ-waardes van andere woningen. [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] hebben een lagere WOZ-waarde dan de woning, terwijl zij anders dan de woning een overkapping en extra schuurtje in de tuin hebben.
12. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Verweerder heeft ook toegelicht dat deze woningen niet als referentiewoningen zijn gehanteerd omdat zij niet rond de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en daarom niet geschikt om er de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank kan deze WOZ-waardes dan ook niet betrekken bij haar oordeel over de vraag of verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk maakt.
Wat is de uitkomst?
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 11 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.