Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4981
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 905.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juli 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1930 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 188 m² en ligt op een kavel van 523 m². Bij de woning hoort een garage van 15 m² en een kelder.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 813.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning van eiser wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen twee-onder-een-kapwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 20 maart 2019 voor € 890.000;
- [adres 3] , verkocht op 2 maart 2018 voor 910.000;
- [adres 4] , verkocht op 6 oktober 2020 voor € 877.500;
- [adres 5] , verkocht op 1 juli 2019 voor € 870.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 3] is 22 maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2020 gerealiseerd. De rechtbank oordeelt dat dit cijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen om een reëel beeld van de waarde te geven. De overige drie referentiewoningen beschikken wel over voldoende dicht rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers en zijn bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van eisers woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder bovendien aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld, omdat een rekenkundige onderbouwing van de waardebepalende verschillen tussen de woning en de referentiewoningen ontbreekt. Zonder rekenkundige onderbouwing is onvoldoende inzichtelijk of voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Eiser wijst er op dat hij in zijn taxatiematrix door het hanteren van KOLDU-factoren en correctiepercentages dit inzicht wel heeft gegeven.
9. De beroepsgrond slaagt niet. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waardes, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij het kwalificeren van de waardebepalende kenmerken of verschillen een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Verweerder kan ook op een andere manier aannemelijk maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen en dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. In dit geval heeft verweerder dit inzicht in voldoende mate geboden door in beschrijvende zin de ligging en de niveaus van kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen te vermelden van de woning en de referentiewoningen. Deze zijn bij de woning en de referentiewoningen allemaal als vergelijkbaar beoordeeld, respectievelijk ‘in een woonwijk’, ‘voldoende’, ‘voldoende’, ‘normaal’. Alleen de voorzieningen van de referentiewoning aan de [adres 2] zijn met een ‘normaal/eenvoudig’ afwijkend beoordeeld. De gerealiseerde prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen en de gehanteerde waarde per vierkante meter bij de woning maken in samenhang met de vergelijkbare beoordeling van de waardebepalende kenmerken, in voldoende mate inzichtelijk dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning. Er is sprake van vochtproblematiek, scheurvorming, achterstallig onderhoud en overlast van ongedierte. Eiser wijst in dit verband op foto’s van zijn woning.
11. Verweerder heeft de staat van de woning als ‘voldoende’ gekwalificeerd. Uit de toelichting bij de taxatiematrix blijkt dat deze kwalificering betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar dat het ook niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. De overgelegde foto’s, waarop onder meer schimmelvorming op het doucheplafond en scheuren in stucwerk en de buitenmuur zichtbaar zijn, geven volgens de rechtbank niet de indruk van dusdanig ernstige gebreken dat de staat van onderhoud van de woning in zijn geheel als slechter dan ‘voldoende’ zou moeten worden beoordeeld. Uit de kwalificering ‘voldoende’ blijkt bovendien al dat de staat van de woning niet op peil is. Bovendien heeft eiser de onderhoudstoestand van de woning in zijn taxatiematrix met een factor ‘6’ beoordeeld. De beschrijving van eiser daarbij op de zitting, dat een ‘6’ gemiddeld betekent, maar dat er nog wel rekening mee gehouden moet worden, wijkt ook niet opvallend af van de beoordeling van de taxateur van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.