Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/78
proces-verbaal uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 490.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaaksbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1925 gebouwde hoekwoning met dakkapel. De woning heeft een inhoud van 413 m³ en ligt op een kavel van 157 m²
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 484.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat het eigen verkoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel rondom de waardepeildatum zijn verkocht.
5. Eiser beschikt over een recent eigen verkoopcijfer. Hij heeft zijn woning op 30 juni 2021 verkocht voor € 505.000,-. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het eigen verkoopcijfer leidend is bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank kan dit volgen.
6. Eiser voert aan dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste indexatie voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum toe. Voor de prijsontwikkeling wijst eiser op een indexatieberekening van Vastgoedpro. Volgens hem blijkt daaruit dat tot tussen de waardepeildatum en de transactiedatum (14 augustus 2021) sprake was van een prijsontwikkeling van 4,1%. Daarmee rekening houdend zou de waarde niet hoger kunnen zijn dan € 484.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 490.000 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft op tweeërlei wijzen onderbouwd hoe met de waardeontwikkeling rekening is gehouden. Hij heeft aan de hand van dezelfde indexatieberekening van Vastgoedpro, maar dan met de datum van het sluiten van de koopovereenkomst (30 juni 2021) toegelicht dat dan sprake zou zijn van een prijsontwikkeling van 2,2% en een voor die ontwikkeling gecorrigeerde koopsom van € 493.000. Dit is hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 490.000. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Op de zitting heeft eiser ook aangegeven dat hij het met verweerder eens is dat de datum van het sluiten van de koopovereenkomst, 30 juni 2021, als uitgangspunt moet worden gehanteerd voor het bepalen van de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum toe. De rechtbank is het met partijen eens. Dat eiser op de zitting als discussiepunt opwerpt of bij de indexatieberekening de datum 30 juni 2021 of 1 jui 2021, als het einde van 2 kwartalen, zou moeten worden gehanteerd, maakt niet dat de rechtbank niet kan volgen dat verweerder de feitelijke datum van de sluiten van de koopovereenkomst heeft gehanteerd bij de indexatieberekening. Verweerder heeft verder toegelicht dat hij bij zijn eigen berekening van de prijsontwikkeling voor de woning als hoekwoning is uitgegaan van een indexeringspercentage van 5,07% voor het belastingjaar 2020. Op basis daarvan zou voor de woning rekening gehouden moeten worden met een prijsontwikkeling van ongeveer 2,5% tussen de waardepeildatum en de datum van de koopovereenkomst, wat resulteert in een gecorrigeerde koopsom die boven de beschikte waarde uitkomt en die bovendien vergelijkbaar is met de gecorrigeerde koopsom van € 493.000, zoals is berekend aan de hand van de indexatieberekening van Vastgoedpro. Dat verweerder met een onjuist of te hoog indexeringspercentage rekening heeft gehouden om de waardeontwikkeling aan te duiden, kan de rechtbank op basis van de onderbouwde toelichtingen van verweerder niet volgen. Van een te hoog vastgestelde WOZ-waarde is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat daarom geen aanleiding.
9. Partijen zijn op de zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 26 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.