Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4200
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
Bij beschikking van 13 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 299.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 juli 2022. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2018 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging van 23 m². De woning heeft een inhoud van 544 m³ en ligt op een kavel van 351 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser moet de waarde van zijn woning op nihil worden gesteld. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De rechtbank kan alleen beoordelen of verweerder de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslagen voor dit belastingjaar (2021) niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal niet, voor zover daarom is verzocht door eiser, beoordelen of verweerder de WOZ-waardes voor de belastingjaren 2019 en 2020 en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog heeft vastgesteld. Dit zou de omvang van het geding te buiten gaan. Ook heeft de rechtbank niet de bevoegdheid om te oordelen over de vraag of verweerder aanslagen onroerendezaakbelastingen in de toekomst mag opleggen.
4. Verweerder heeft de waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2021 bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de WOZ-waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen twee-onder-een-kapwoningen:
[adres 2] , verkocht op 28 december 2019 voor € 262.000;
[adres 3] , verkocht op 16 november 2018 voor € 249.000;
[adres 4] , verkocht op 3 juni 2020 voor € 275.000.
[adres 5] , verkocht op 18 juni 2020 voor € 303.000,-.
Beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de grootte en de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat zijn woning op grond staat waarvan de eigendom wordt betwist. Door de zogenoemde “Kavelgate [woonplaats] ” is onduidelijkheid ontstaan over de eigendomssituatie. Eiser wijst erop dat zijn woning onverkoopbaar is geworden, omdat geen notaris of taxateur wil meewerken aan een verkoop. Ook het aanvragen van een hypotheek voor een kleine verbouwing is niet mogelijk gebleken omdat ook daarvoor een taxatie door een taxateur nodig is. Volgens eiser zijn de referentiewoningen niet vergelijkbaar, en zijn er überhaupt geen woningen te bedenken die vergelijkbaar zijn, omdat zij anders dan zijn woning wel vrij verkoopbaar zijn.
7. Verweerder heeft toegelicht dat hij het pijnpunt in deze zaak ziet, omdat geen notaris medewerking wenst te verlenen bij een verkoop, maar dat de WOZ-waarde van eisers woning moet worden vastgesteld op basis van de ficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Gelet daarop kan de woning worden vergeleken met de gehanteerde referentiewoningen. Ook wijst hij erop dat eiser de eigenaar van de grond was op 1 januari 2021 volgens het Kadaster.
8. De vraag die voorligt is of de omstandigheid dat de woning voor eiser onverkoopbaar is (en het niet kunnen krijgen van een hypotheek), een reden is waar bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening mee mag worden gehouden.
9. De rechtbank stelt voorop dat verweerder terecht heeft gewezen op de fictie die volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Op grond van deze wettelijk bepaling moet de waarde worden bepaald op de waarde van de onroerende zaak, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en als de koper de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van de overdrachtsfictie wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. De verkrijgingsfictie houdt in dat een koper de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Als gevolg van de ficties moet de waarde van de woning worden vastgesteld alsof de woning vrij verkoopbaar is, zonder dat rekening wordt gehouden met feitelijke belemmeringen. Dit blijkt ook uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze wettelijke bepaling. Zo wordt in de memorie van toelichting onder andere het volgende toegelicht: “(…). Daarbij dient echter te worden opgemerkt dat de in het waarderingsvoorschrift opgenomen ficties bewerkstelligen dat zoveel mogelijk wordt geabstraheerd van de ten aanzien van het individuele belastingobject bestaande eigendoms– en gebruikssituatie.” (Kamerstukken II, 1993-1994, 22 885, nr. 3, p.15.)
10. Deze fictie wordt ook in de praktijk toegepast. De rechtbank verwijst in dit verband naar een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 oktober 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:4486) die gaat over de beslaglegging op een woning- en bedrijfsruimte, de sluiting van diezelfde bedrijfsruimte en de invloed daarvan op de WOZ-waarde. Het hof is van oordeel dat de beslaglegging en sluiting van de onroerende zaken geen omstandigheden zijn die relevant zijn voor de waardebepaling. De WOZ-waardes moesten volgens het hof ondanks dat er beperkingen voor de rechthebbende waren wat betreft onder meer de overdraagbaarheid, worden bepaald met inachtneming van de ficties van de Wet WOZ.
11. Verder stelt de rechtbank gelet op de toelichting van verweerder vast dat eiser volgens het Kadaster de eigenaar is van het perceel. De rechtbank vindt daarom dat verweerder daar ook van uit mocht gaan bij het opleggen van de beschikking.
12. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de woning van eiser niet verkoopbaar is en er ook geen hypotheekverstrekking mogelijk is, niet zodanig bijzonder is dat er een reden is om af te wijken van de ficties die gelden op basis van de Wet WOZ. Dit betekent dat verweerder de verkoopcijfers van de referentiewoningen, waarbij rondom de verkoop geen sprake was van een (soort)gelijke omstandigheden, mocht gebruiken ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.