Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/68
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 487.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend. Verweerder heeft tevens een herziene taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1926 gebouwde hoekwoning met een carport en een berging. De woning heeft inhoud van 364 m³ en ligt op een kavel van 245 m²
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 440.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Verweerder heeft in beroep zijn matrix van 17 maart 2022 herzien naar aanleiding van de schriftelijke reactie van eiser dat hij vindt dat de woning aan de [adres 2] geen geschikte vergelijking is, omdat het een tussenwoning uit een andere straat betreft. In de nieuwe matrix wordt de woning van eiser vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen hoekwoningen:
[adres 3] , verkocht op 2 juni 2020 voor € 455.000;
[adres 4] , verkocht op 24 augustus 2019 voor € 470.000;
[adres 5] , verkocht op 11 januari 2021 voor € 550.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de herziene taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer grootte en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan onder verwijzing naar foto’s van de woning aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer gedateerde voorzieningen in de woning en de verslechtere staat van de woning door scheuren en verzakkingen. Volgens eiser is de woning er op deze punten slechter aan toe dan de referentiewoningen en is een correctie op zijn plaats.
9. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de kwaliteit- en onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning en alle referentiewoningen als gemiddeld (3) heeft gekwalificeerd. Eiser wijst volgens de rechtbank gelet op de foto’s van de keuken en het sanitair weliswaar terecht op de gedateerdheid van de voorzieningen, maar de rechtbank vindt, gelet op de foto’s van de voorzieningen van de referentiewoningen, niet dat er dusdanig grote verschillen in voorzieningen zijn dat verweerder bij eisers woning een correctie had moeten toepassen. Datzelfde geldt voor de het onderhouds- en kwaliteitsniveau. Op de foto’s van eiser zijn een verzakking van de achterzijde van de woning en een scheur in het metselwerk aan de buitenzijde te zien. Verweerder heeft toegelicht dat het referentiewoningen uit dezelfde vooroorlogse bouwperiode betreffen. Bij deze woningen komen aldus verweerder vaker verzakkingen, scheurvorming en slecht voegwerk voor. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Nu de woning wordt vergeleken met vergelijkbare vooroorlogse referentiewoningen kan worden verondersteld dat de aspecten van scheurvorming in meer of in minder mate ook gelden bij de referentiewoningen en dus zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van die referentiewoningen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser niet heeft gesteld en ook overgelegde foto’s niet de indruk wekken dat sprake is van een zeer ernstige mate van verzakken en scheurvorming.
10. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verkeers- en geluidsoverlast bij eisers woning vanwege de ligging nabij een speelparadijs en een basisschool. Hij wijst daarbij op het haal- en brengverkeer dat door de straat rijdt.
11. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat [woonplaats] een compacte stad is waar wonen, werken, leren en recreëren allemaal dicht op elkaar afspelen. Verweerder wijst er verder op dat de referentiewoningen die zijn gelegen aan de [adres 3 en 4] met de achtertuin grenzen aan een zorgcomplex. Volgens verweerder is deze ligging vergelijkbaar met de ligging van de woning. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft en dusdanig meer overlast ondervindt van verkeer, dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de ligging dan ook geen correctie hoeven toe te passen.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.