Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3392
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] eiser
(gemachtigde: H. van Tienhoven),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.H.A. Hermans).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 490.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 438.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2022 via Teams op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woning met een inhoud van 128 m2. De woning beschikt over een garage, dakkapel en berging/schuur en heeft en een kaveloppervlakte van 570 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 411.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 438.000.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 2] te [plaats] , [adres 3] te [plaats] en [adres 4] te [plaats] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij de referentiewoningen die verweerder in beroep heeft gebruikt voldoende vergelijkbaar vindt als er van uit wordt gegaan dat het bouwjaar van de woning 1938 is. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning eerder is gebouwd, maar daar heeft hij geen bewijsstukken van. Zoals ook op de zitting besproken moet de rechtbank daarom uit gaan van het bouwjaar 1938, dat verweerder heeft afgeleid uit een eigendomsbewijs dat eiser in de bezwaarfase heeft overgelegd.
9. Voor het overige heeft eiser de onderbouwing van verweerder niet betwist.
10. Omdat de rechtbank vindt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.