Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/659
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: G.J.M. Hoefnagel).
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 193.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 september 2022. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een in 1960 gebouwde winkel met bruto vloeroppervlakte van 258 m², onderverdeeld in een winkelruimte van 140 m², een opslagruimte van 61 m² en een op de eerste verdieping gelegen opslagruimte van 57 m².
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij stelt dat de waarde voor het belastingjaar 2021 niet hoger kan zijn dan € 143.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 193.000,-.
Goede procesorde
3. Eiseres heeft voor het eerst op de zitting de volgende gronden aangevoerd. Zij betwist dat de bruto gebruiksoppervlakte van 259 m² juist is vastgesteld, omdat in de BAG-registratie een oppervlakte van 225 m² en in verkoopinformatie een oppervlakte van 200 m² staat vermeld. Op de zitting heeft eiseres verder gesteld dat het verkoopcijfer van het referentieobject [adres 2] niet bruikbaar is als onderbouwing, omdat de koop van het referentieobject kan niet worden gevonden in Realworks. Daaraan verbindt eiseres de conclusie dat het object niet op de openbare markt is aangeboden. Verder stelt eiseres dat de koop en daarmee de verkoopprijs van dit object niet alleen op de door verweerder genoemde winkel van 147 m² ziet, maar ook op een appartementsrecht voor een appartement van 152 m². Daarnaast heeft het referentieobject aan de [adres 3] volgens eiseres niet een gebruiksoppervlakte van 340 m² maar van 568 m². Ook betwist zij de door verweerder vastgestelde huurwaarde en kapitalisatiefactor van het object aan de [adres 3] . Volgens eiseres blijkt uit Realworks dat het object is verhuurd voor € 39.500,- euro. Dit resulteert aldus eiseres in een lagere kapitalisatiefactor van 8,29. Ook is het referentieobject aan de [adres 4] niet voor € 13.200,-, maar voor € 9.600,- verhuurd.
4. De rechtbank laat de onder 3. genoemde beroepsgronden buiten beschouwing bij de beoordeling van de zaak vanwege strijd met de goede procesorde. De rechtbank stelt vast dat eiseres deze beroepsgronden pas op de zitting voor het eerst naar voren heeft gebracht. Verweerder heeft in reactie op de stellingen van eiseres aangegeven dat hij de door eiseres geponeerde stellingen betwist en dat hij nu de stellingen pas op de zittingen zijn aangevoerd niet meer in staat is om onderzoek te doen naar de stellingen van eiser. De rechtbank concludeert dat verweerder door de handelswijze van eiser onvoldoende in de gelegenheid is geweest om adequaat te kunnen reageren op de stellingen van eiseres. Ook de rechtbank heeft eerst op de zitting van deze gronden kennis kunnen nemen. Niet valt in te zien waarom eiseres haar gronden niet eerder in de procedure naar voren had kunnen brengen, nu het verweerschrift met taxatierapport op 13 juli 2022 aan (de gemachtigde van) eiseres is doorgestuurd. Dat is meer dan tien weken voor de zitting. De uitleg van de gemachtigde van eiseres, dat hij voor de zitting zelf via openbare informatie heeft geconstateerd dat verweerder onjuiste informatie heeft verstrekt, maakt nog niet dat eiseres niet eerder haar stellingen naar voren had kunnen brengen en kan daarom niet tot een andere conclusie leiden.
Beoordelingskader
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het onroerende op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode geschikt is om de waarde van het object mee te bepalen.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het object een cijfermatige onderbouwing overgelegd. Verweerder is voor het object uitgegaan van kapitalisatiefactor van 9,5 en een huurwaarde van € 102 p/m² voor de winkelruimte, € 63,75 p/m² voor de opslagruimte op de begane grond en € 38,25 p/m² voor de opslagruimte op de eerste verdieping (totaal: € 20.349,-).
Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar de huurcijfers van de in [vestigingsplaats 2] gelegen objecten aan de [adres 5] (jaarhuurcijfer van € 10.500,-, gerealiseerd op 1 april 2019), de [adres 4] (jaarhuurcijfer van € 13.200,-, gerealiseerd op 15 juni 2019) en de [adres 6] (jaarhuurcijfer van € 8.700,-, gerealiseerd op 1 januari 2019).
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 9,5 heeft verweerder verwezen naar de verkoopcijfers van de in [vestigingsplaats 2] gelegen objecten aan de [adres 2] (verkocht op 27 november 2020 voor € 275.000,-) en de [adres 3] (verkocht op 3 augustus 2020 voor € 327.500,-). De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn vastgesteld op respectievelijk 10,0 en 9,5.
Beoordeling van de zaak
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 193.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. Eiseres voert verder aan dat verweerder voor het bepalen van de huurwaarde aansluiting had moeten zoeken bij het eigen marktconforme gerealiseerde huurcijfer. Met ingang op 19 februari 2019 is het object (marktconform) verhuurd voor € 15.918,60. Het eigen huurcijfer is volgens eiseres de beste indicatie voor de waarde van het object en toont aan dat de huurwaarde te hoog is vastgesteld.
10. De beroepsgrond slaagt niet. In beginsel vormt een eigen rondom de waardepeildatum gerealiseerd huurcijfer de beste indicatie voor de huurwaarde, maar in dit geval is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht het eigen huurcijfer buiten beschouwing heeft gelaten. Zij betrekt daarbij de uitleg van verweerder. Verweerder heeft toegelicht dat hij eiseres heeft verzocht het huurcontract te doen toekomen. Eiseres is niet bereid dit te verstrekken zonder dat verweerder een geheimhoudingsverklaring ondertekent. Verweerder heeft daarop meegedeeld dat hij niet bereid is deze geheimhoudingsverklaring te ondertekenen aangezien artikel 4 van Pro de verklaring in de praktijk onwerkbaar is en van mening is dat het in artikel 7 opgenomen Pro boetebeding onredelijk is. Bovendien hebben medewerkers van de gemeente/afdeling Belastingen reeds vanuit hun functie een geheimhoudingspicht. Huurgegevens worden niet verstrekt aan derden. Zonder het huurcontract kan verweerder niet goed beoordelen tegen welke voorwaarden (looptijd, eventuele huurkortingen of huurvrije periode, eventuele vereiste investeringen door huurder etc.) het huurcontract tot stand is gekomen. Daarom is verweerder bij het beoordelen van de waarde uitgegaan van de reeds bij hen bekende gegevens. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
11. Verweerder is bij de referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde, uitgegaan van de volgende huurwaardes p/m²:
- [adres 5] , bestaande uit een winkelruimte van 40 m², een opslagruimte van 15 m² en een opslagruimte van 18 m² in de kelder: € 181,25 voor de winkelruimte, € 90,62 voor de opslagruimte en € 36,25 voor de opslagruimte in de kelder;
- [adres 4] , bestaande uit een winkelruimte van 96 m² en een opslagruimte in de kelder van 10 m²: € 133,02 voor de winkelruimte en € 26,60 voor de opslagruimte;
- [adres 6] , bestaande uit een winkelruimte van 70 m²: € 144,75.
12. De rechtbank vindt de referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde van het object van eiseres voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. Het gaat om in het centrum van [vestigingsplaats 2] gelegen winkels met eenzelfde uitstraling, die qua vloeroppervlakte van de winkelruimtes niet te veel afwijken van het object van eiseres. De rechtbank constateert dat eiseres de bruikbaarheid van de referentieobjecten ook niet heeft betwist.
13. De rechtbank heeft geconstateerd dat de huurwaardes p/m² van de referentieobjecten niet overeenkomen met de door verweerder genoemde gerealiseerde jaarhuurprijzen, welke de rechtbank onder 7 heeft opgesomd. Daarover heeft verweerder op de zitting toegelicht dat de huurwaardes p/m² niet rechtstreeks en alleen uit de huurcijfers van de referentieobjecten zijn afgeleid, maar uit meerdere gerealiseerde huurcijfers van objecten van dit type. Verweerder heeft echter geen andere gerealiseerde huurcijfers overgelegd dan die van de referentieobjecten aan de [adres 5] , [adres 4] en [adres 6] . Zij kan daarom niet de door verweerder gemaakte keuze en aannames die verweerder bij het bepalen van de huurwaardes p/m² heeft gemaakt, controleren. De rechtbank kan bijvoorbeeld niet beoordelen of de objecten van de huurcijfers die kennelijk aan de huurwaardes p/m² ten grondslag zijn gelegd, voldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Een onderlinge vergelijking tussen de door verweerder gebruikte huurwaardes p/m² en de getaxeerde huurwaarde p/m² van het object van eiseres is volgens de rechtbank dan ook geen geschikt uitgangspunt voor de beoordeling van de huurwaarde van het object van eiseres.
14. Verweerder heeft ook de gerealiseerde jaarhuurcijfers en de oppervlaktes van de voornoemde drie referentieobjecten genoemd, die een aanknopingspunt bieden voor een vergelijking met de voor het object van eiseres gehanteerde huurwaarde. Uit de jaarhuurcijfers kan, aan de hand van de totale vloeroppervlaktes, zonder differentiatie voor de verschillende objectonderdelen (winkelruimte of opslagruimte) een prijs per vierkante meter worden afgeleid. Voor het referentieobject aan de [adres 5] , [adres 4] en [adres 6] gelden dan prijzen per vierkante meter van respectievelijk € 144 (€ 10.500 / 73 m²), € 125 (€ 13.200 / 106 m²) en € 124 (€ 8.700 / 70 m²). Een vergelijking met de niet naar objectonderdeel gedifferentieerde huurwaarde p/m² van het object van eiseres (€ 20.348 / 258 m² = € 78,- p/m²) vindt de rechtbank niet passend, omdat het object in vergelijking met de referentieobjecten, met uitzondering van het referentieobject aan de [adres 5] , relatief veel opslagruimte heeft terwijl opslagruimtes door verweerder lager worden gewaardeerd dan winkelruimtes. Een vergelijking met de gehanteerde waarde voor de winkelruimte per vierkante meter voor het object (€ 102,- p/m²) is daarom meer geschikt. De rechtbank stelt vast dat voornoemde prijzen per vierkante meter van de referentieobjecten hoger uitvallen dan de hoogste getaxeerde huurwaarde voor de winkelruimte van € 102,- p/m². De rechtbank vindt het gelet hierop, daarbij kijkend naar de onderlinge verschillen wat betreft onder meer kwaliteit en uitstraling, aannemelijk dat de huurwaarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de huurprijzen van de referentieobjecten. Voor zover aan de kant van eiseres is betoogd dat verweerder bij het referentieobject aan de [adres 5] , onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut omdat deze in vergelijking met de winkelruimte van eiseres van 140 m² een veel kleinere winkelruimte heeft van 40 m², slaagt dit betoog niet. Volgens verweerder is in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut gelet op de lagere gehanteerde huurwaarde bij het object van eiseres. De rechtbank vindt het aannemelijk dat de afnemende meerwaarde of het afnemend grensnut in voldoende mate tot uitdrukking komt in de gehanteerde huurwaarde voor de winkelruimte van € 102,- p/m², nu zelfs de niet per objectonderdeel gedifferentieerde huurprijs p/m² van het door eiseres genoemde referentieobject hoger is (€ 144,- p/m²). Het enkele niet geconcretiseerde standpunt van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut, biedt geen aanknopingspunt voor een ander oordeel.
15. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het hoge opslagrisico vanwege de mindere ligging van het object in het zuiden van Nederland. In dit verband wijst eiseres op de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie. Omdat verweerder uitgaat van een te hoog opslagrisico is de kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld.
16. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank begrijpt gelet op de toelichting op de zitting van eiseres dat de grond zich richt tegen de berekening van de kapitalisatiefactor die verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft gegeven, door de factor van onderaf op te bouwen (de bottom-up methode) vanuit het Netto Aanvangsrendement en het daarbij gehanteerde opslagrisico van 6,3%. In beroep is de kapitalisatiefactor van 9,5 onderbouwd met een tweetal binnen een jaar na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van referentieobjecten, die net als het object in het centrum van [vestigingsplaats 2] zijn gelegen. Deze referentieobjecten zijn qua ligging en uitstraling goed vergelijkbaar en wijken ook wat betreft onder meer bouwjaar en gebruiksoppervlakte niet te veel af van het object. Op basis van de verkoopcijfers van de referentieobjecten aan de [adres 2] en de [adres 3] , en de in de taxatierapport genoemde objectkenmerken, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
17. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.