Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: G.J.M. Hoefnagel).
Procesverloop
Bij in een geschrift vervatte beschikkingen van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op respectievelijk € 233.000,- voor het bedrijfsobject en € 314.000,- voor de woning. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 september 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten over de woning
1. De woning is een in 1952 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel en een serre. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een kavel van 285 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning van € 314.000,-. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan 282.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. De WOZ-waarde van het bedrijfsobject is niet in geschil.
Beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in het taxatierapport een taxatiematrix gevoegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie vrijstaande woningen:
[adres 2] (in [plaats] ), verkocht op 2 oktober 2019 voor € 295.000,-;
[adres 3] (in [plaats] ), verkocht op 17 september 2019 voor € 362.500,-;
[adres 4] (in [woonplaats] ), verkocht op 15 oktober 2019 voor € 325.000,-;
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (vrijstaande woningen), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat verweerder de woning onjuist heeft getypeerd als vrijstaande woning, omdat de woning vastzit aan het bedrijfsobject. Volgens eiser zou de woning eerder getypeerd kunnen worden als een geschakelde of twee-onder-een-kapwoning en, naar de rechtbank begrijpt uit de toelichting op de zitting, zou een vergelijking van de woning met geschakelde of twee-onder-een-kapwoningen meer gepast zijn. Verweerder heeft in reactie hierop toegelicht dat de woning aan de zijkant voor een klein stuk vastzit aan een loods en bovendien de uitstraling heeft van een vrijstaande woning. Hij verwijst in dit verband naar de (lucht)foto’s van de woning. Op basis van de foto’s volgt de rechtbank verweerder in zijn toelichting. Het enkele gegeven dat de woning gedeeltelijk aan de zijkant vastzit aan een andere ruimte, maakt volgens de rechtbank niet dat de woning niet meer als vrijstaande woning kan worden getypeerd. De keuze van verweerder om de woning te vergelijken met vrijstaande woningen, vindt de rechtbank daarom begrijpelijk. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert verder aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning vanwege de afwijkende bestemming. De woning is een bedrijfswoning welke op een perceel is gelegen met een bedrijfsbestemming, terwijl dat niet geldt voor referentiewoningen. De bedrijfswoning heeft verder ook geen zelfstandige toegang naar buiten toe. Volgens eiser moet, als al wordt vergeleken met de referentiewoningen, bij de waardevaststelling van de woning rekening worden gehouden met het verschil in bestemming door voor de woning een lagere grondstaffel te hanteren, naar de bestemming bedrijventerrein.
8. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft onweersproken toegelicht dat er binnen de gemeente [woonplaats] geen rond de waardepeildatum apart verkochte bedrijfswoningen beschikbaar zijn, waardoor een vergelijking met bedrijfswoningen voor de waardevaststelling niet mogelijk is. Daarnaast heeft verweerder onweersproken toegelicht dat de woning niet op een bedrijventerrein ligt, maar gelegen is midden in het dorp van [woonplaats] , op geringe afstand van burgerwoningen. De rechtbank vindt het gelet op de toelichting van verweerder niet onbegrijpelijk dat de woning is vergeleken met woningen die geen bedrijfsbestemming hebben en is van oordeel dat zij ook gelet op de vergelijkbare aard van de ligging van de woning van eiser midden in een dorp, in voldoende mate bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder erkent verder dat rekening moet worden gehouden met de afwijkende bestemming van de woning en de rechtbank is het daarmee eens. Verweerder heeft weliswaar dezelfde grondstaffel voor de woning gehanteerd als bij de referentiewoningen en niet de grondstaffel voor de bestemming bedrijventerrein, maar de rechtbank vindt dat de vergelijkbare aard van de ligging van de woning voldoende reden is om geen afwijkende grondstaffel te hanteren. Onder verwijzing naar de lagere gehanteerde waarde van het hoofdgebouw per eenheid, stelt verweerder dat in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in bestemming. De rechtbank ziet dat in de taxatiematrix de waarde per vierkante meter voor de woning € 1.458,- is, terwijl de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter van drie referentiewoningen € 2.139,- bedraagt. Dat is een verschil van € 681,- per vierkante meter en gelet op de oppervlakte van de woning van 122 m² een totaal een verschil van € 83.082,-. De rechtbank vindt het gelet op deze ruim lager vastgestelde waarde voor het hoofdgebouw, aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in bestemming.
9. De grond van eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen wordt toegepast, slaagt niet. Verweerder heeft in reactie op de grond van eiser toegelicht dat bij de vaststelling van de waarde rekening wordt gehouden met de prijsontwikkeling in de periode tussen de verkoop van de referentiewoningen en de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder een indexeringspercentage vermeld van 7,6% voor de prijsontwikkeling tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020, welke is onderbouwd met een reeks aan verkopen van woningen uit [plaats] en [woonplaats] . Uit de taxatiematrix blijkt verder dat verweerder de verkoopcijfers van de referentiewoningen heeft gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling om de verkoopcijfers op de waardepeildatum te kunnen bepalen. De rechtbank constateert dat eiser hiertegen geen nadere gronden meer heeft gericht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het licht van de - niet nader gespecifieerde - grond van eiser, in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de wijze waarop rekening is gehouden met de waardeontwikkeling.
10. Ook de gronden van eiser dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de objectonderdelen van de referentiewoningen en niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd, slagen niet. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank toereikend inzichtelijk gemaakt wat de waardes van de objectonderdelen zijn door deze in de taxatiematrix afzonderlijk te waarderen en de gehanteerde waardes per objectonderdeel zoals de woning en aanbouwen te vermelden. Ook heeft verweerder toereikend inzichtelijk gemaakt hoe in de taxatiematrix rekening is gehouden met de verschillen in KOUDVL-factoren door bij de woning en de referentiewoningen de kenmerken kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de ligging van een factor te voorzien en toe te lichten welke procentuele afwijking wordt gehanteerd op de waarde van het hoofdgebouw (of bij de ligging, de waarde van de grondkavel) per afwijkende factor van die kenmerken. Op de zitting heeft eiser niet aangegeven dat hij de correctiemethodiek onbegrijpelijk vindt. Ook van de waardes die verweerder heeft toegekend aan de verschillende objectenonderdelen van de woning en de referentiewoningen, heeft eiser op de zitting niet aangegeven dat hij deze niet kan volgen.
11. Eiser voert verder aan dat het in de uitspraak op bezwaar genoemde referentiewoningen niet geschikt zijn als referenties, omdat de verkoopcijfers meer dan 35% afwijken van de WOZ-waarde van de woning terwijl volgens de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer een verkoop slechts bruikbaar is indien de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de woning. Ook qua bouwjaar wijken de referenties te veel af.
12. De rechtbank constateert dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen andere referentiewoningen noemt, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat eiser de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] bedoelt die op het taxatieverslag staan vermeld. Verweerder heeft deze woningen in beroep niet als referenties gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Eiser heeft de geschiktheid van de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen wat betreft het bouwjaar en de hoogte van de verkoopcijfers niet betwist. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
13. Eiser stelt zich in zijn beroepschrift ook op het standpunt dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet de taxatiekaart met daarop de KOUDVL-factoren heeft verstrekt en dat de overgelegde grondstaffel onvoldoende inzichtelijk en onderbouwd is. Omdat eiser op de zitting heeft verklaard dat hij deze grond niet langer handhaaft behoeft deze grond geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en daarmee de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022.
De rechter is verhinderd te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.