Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10180048 UV EXPL 22-250 LT/33864
Kort geding vonnis van 2 december 2022
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
verder tezamen ook te noemen
[eiser sub 1] c.s.,
[eiser sub 1] c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. C. de Haan,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen
[gedaagde],
[gedaagde],
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met aangehechte producties 1 t/m 8,
- de mondelinge behandeling van 18 november 2022, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser sub 1] c.s. een woning aan de [adres] in [plaats] . Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de kale huur € 650,00, de servicekosten € 10,00 en het voorschotbedrag voor gas, water en elektra € 90,00 per maand. Deze bedragen moeten vooruit worden betaald, dus vóór de eerste van de maand.
2.2.
[eiser sub 1] c.s. heeft de huurprijs per 1 juli 2022 geïndexeerd en het voorschotbedrag voor gas, water en elektra verhoogd. [eiser sub 1] c.s. heeft dit in zijn e-mail van 25 april 2022 als volgt kenbaar gemaakt aan [gedaagde] :
“Hierbij delen wij u mede dat de huur per 1 juli wordt geïndexeerd conform de huurovereenkomst. Naast de indexering wordt ook het voorschot energie verhoogd als gevolg van de stijgende energieprijzen (ingegeven door de Oekraïne-crisis).
Het totale maandbedrag wijzigt van € 750 naar € 839,13 per maand.”
2.3.
Aangezien betaling door [gedaagde] vanaf 1 juli 2022 uit is gebleven, heeft [eiser sub 1] c.s. hem per e-mail van 19 juli 2022 gesommeerd om alsnog tot betaling over te gaan. Vanwege het uitblijven van enige reactie of betaling door [gedaagde] heeft [eiser sub 1] c.s. zijn vordering uit handen gegeven. De advocaat van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] vervolgens gesommeerd tot betaling – verhoogd met rente en kosten – per brief van 2 augustus 2022 en 18 augustus 2022.
2.4.
[gedaagde] heeft vervolgens een bedrag van € 1.500,00 aan [eiser sub 1] c.s. overgemaakt.
2.5.
Omdat met die betaling volgens [eiser sub 1] c.s. niet de volledige achterstand was voldaan, heeft [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] opnieuw gesommeerd de betalingsachterstand te voldoen. Op 6 oktober 2022 is [gedaagde] opnieuw aangeschreven om tot betaling over te gaan, waarbij hij een betalingstermijn heeft gekregen tot 24 oktober 2022.
2.7.
Er zijn geen betalingen gedaan door [gedaagde] .
3.De vordering
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert allereerst veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats] .
3.2.
Daarnaast vordert [eiser sub 1] c.s. betaling van:
€ 2.695,65 aan achterstallige huur, servicekosten en kosten voor gas, water en elektra;
toekomstige, nog te verschijnen termijnen na 1 november 2022 tot aan de ontruiming;
2% boeterente over het verschuldigde per maand vanaf 1 juli 2022 tot aan de dag van algehele betaling;
een bedrag van 15% over de hoofdsom aan buitengerechtelijke incassokosten;
de proces- en nakosten.
3.3.
Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser sub 1] c.s. gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst door de huur niet te betalen. De ernst van de tekortkoming en het voortduren daarvan heeft [eiser sub 1] c.s. doen besluiten de ontruiming en de betaling in rechte te vorderen.
3.4.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze deels zal afwijzen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Opzegging huurovereenkomst
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 24 december 2022. [eiser sub 1] c.s. heeft verklaard deze opzegging inderdaad op 16 november 2022 per e-mail te hebben ontvangen. Daarbij heeft [eiser sub 1] c.s. aangegeven dat hij akkoord is met een opzegging per 24 december 2022. Omdat hij er zeker van wil zijn dat [gedaagde] de woning dan ook daadwerkelijk verlaat, handhaaft hij zijn vordering tot ontruiming. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] c.s. daarbij aangegeven geen bezwaar te hebben tegen een ontruimingstermijn tot 24 december 2022.
Kale huurprijs
4.2.
Niet in geschil is de aanvangshuurprijs van € 650,00. Ook staat vast dat [gedaagde] daarbij initieel € 100,00 per maand aan servicekosten en voorschot gas, water en elektra moest betalen.
4.3.
In de e-mail van 25 april 2022 (zie onder 2.2.) heeft [eiser sub 1] c.s. aangegeven de huur te zullen indexeren en de kosten voor gas, water en elektra te verhogen, waardoor de totale huurprijs zal uitkomen op € 839,13. In de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] c.s. uitgelegd hoe dit bedrag is opgebouwd: de huur is verhoogd met de wettelijk toegestane 2,3 procent tot € 664,95 en de kosten voor gas, water en elektra en de servicekosten zijn verhoogd tot € 174,18, zodat een totale prijs van € 839,13 per maand is verschuldigd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat dit inderdaad de maximaal toegestane indexering is, maar dat dit in een eerder stadium niet duidelijk is gemaakt en hij is aangeschreven om € 893,13 te betalen in plaats van € 839,13.
4.4.
Dit betekent dat partijen het eens zijn over de kale huurprijs van € 664,95 per maand vanaf juli 2022. Dat de advocaat van [eiser sub 1] c.s. in de brief van 6 oktober 2022 twee getallen heeft omgewisseld, betekent niet dat [gedaagde] die verhoging niet hoeft te betalen. Bovendien was [gedaagde] vóór de ontvangst van die aanmaning op de hoogte gebracht van het juiste volgens [eiser sub 1] c.s. te betalen bedrag per maand – in de e-mail van 25 april 2022. Daarmee staat vast dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2022 € 664,95 per maand verschuldigd is aan kale huur. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij vanaf juli 2022 de huur niet (volledig) heeft betaald, zodat dit deel van de vordering zal worden toegewezen.
Voorschot servicekosten, gas, water en elektra
4.5.
Partijen twisten niet over het – bij aanvang van de huurovereenkomst – overeengekomen bedrag voor deze posten. Dat was vastgesteld op € 100,00. [gedaagde] kan zich echter niet verenigen met de verhoging van dit bedrag naar € 174,18 per 1 juli 2022.
4.6.
[gedaagde] voert aan dat er geen individuele meter aanwezig is. Dat betekent dat het verbruik voor het gehele pand over de verschillende huurders wordt verdeeld. Die verdeling van de kosten vindt volgens [gedaagde] niet op eerlijke wijze plaats; het verbruik van zijn zakelijke onderburen zal naar verwachting hoger zijn dan dat van hem, waardoor hij meer betaalt dan wat hij heeft afgenomen, aldus [gedaagde] .
4.7.
[eiser sub 1] c.s. vindt de wijze van de verdeling van het verbruik wel redelijk. Hij doet dat op basis van vierkante meters. Aangezien het verbruik van een woning over het algemeen lager is dan van een zakelijke huurder, is deze methode redelijk en juist in het voordeel van [gedaagde] , aldus [eiser sub 1] c.s.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat [eiser sub 1] c.s. niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestelde verhoging per juli 2022 in dit geval redelijk is. De reden voor de verhoging heeft [eiser sub 1] c.s. niet anders onderbouwd dan door de stelling dat over het algemeen de energieprijzen omhoog gaan. De kantonrechter volgt [eiser sub 1] c.s. hierin niet, omdat hij ter zitting heeft verklaard dat hij een vast tarief bij zijn energieleverancier heeft afgesproken over het gehele jaar 2022. Dat er (per juli 2022) verhoogd moet worden en met welk bedrag, heeft [eiser sub 1] c.s. daarmee onvoldoende onderbouwd. De vordering met betrekking tot de verhoging van het voorschotbedrag wordt daarom afgewezen.
Boeterente
4.9.
[eiser sub 1] c.s. vordert 2% boeterente per maand vanaf 1 juli 2022 tot aan de dag dat de vordering volledig is voldaan. Deze vordering baseert [eiser sub 1] c.s. op artikel 14.2 uit de huurovereenkomst. Daarin is het volgende bepaald:
“14.2 Over niet of niet tijdig betaalde huurtermijnen e/of andere kosten c.q. gedeelten daarvan, is huurder aan verhuurder rente verschuldigd. Deze rente bedraagt 2% voor iedere maand of gedeelte daarvan gedurende welke betaling na de vervaldag is uitgebleven en zulks zonder dat enige nadere ingebrekestelling vereist zal zijn.”
4.10.
[gedaagde] betwist dat [eiser sub 1] c.s. aanspraak kan maken op 2% per maand. Dit percentage is vele malen hoger dan de wettelijke rente en daarmee onredelijk hoog.
4.11.
De kantonrechter overweegt dat [eiser sub 1] c.s. is aan te merken als een professionele verhuurder. Ter zitting is namelijk duidelijk geworden dat [eiser sub 1] c.s. meerdere panden verhuurt (achttien). Om die reden concludeert de kantonrechter dat de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) in deze zaak van toepassing is.
4.12.
Het boetebeding, dat geen kernbeding is en waarover kennelijk niet afzonderlijk is onderhandeld, valt onder het bereik van de Richtlijn. Het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument wordt in de Richtlijn aangemerkt als een oneerlijk beding. De kantonrechter overweegt dat de wettelijke rente voor consumentenovereenkomsten, die in het algemeen eerlijk wordt geacht, vele malen lager is dan de bedongen rente van twee procent per maand. Een rechtvaardiging voor dit verschil is niet gesteld of gebleken. Om die reden is het rentebeding oneerlijk en wordt het door de kantonrechter vernietigd. Als gevolg daarvan zal de gevorderde rente worden afgewezen.
Ontruiming
4.13.
Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is vereist dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die dus beantwoord dient te worden is of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor zover sprake is van enige tekortkoming, dient te worden beoordeeld of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.14.
De kantonrechter overweegt op dit punt als volgt. Vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van ruim drie maanden. Die tekortkoming is daarmee van voldoende gewicht om in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dat betekent dat een vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is in dit kort geding. Daarbij komt dat [gedaagde] zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 24 december 2022 en ter zitting heeft aangegeven de woning niet voor die datum te willen verlaten. Gelet op het feit dat [eiser sub 1] c.s. ter zitting heeft aangegeven er geen bezwaar tegen te hebben als [gedaagde] het gehuurde uiterlijk op 24 december 2022 zou verlaten, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de ontruiming zal worden toegewezen, met een ontruimingstermijn van vier weken.
Toekomstige termijnen
4.15.
Ten aanzien van de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde toekomstige huur overweegt de kantonrechter als volgt. Gelet op het betaalgedrag van [gedaagde] tot nu toe, is het voldoende aannemelijk dat [gedaagde] tekort zal schieten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. [eiser sub 1] c.s. heeft daarom voldoende belang bij zijn vordering om [gedaagde] ook te veroordelen tot betaling daarvan. Aangezien de ontruiming zal worden toegewezen met een termijn van vier weken betreft het de betalingsverplichting van [gedaagde] over de maand december 2022. Deze vordering zal daarom ten aanzien van deze maand worden toegewezen, voor zover deze niet al door [gedaagde] is betaald.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.16.
De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen over de toe te wijzen hoofdsom van € 2.324,75 oftewel een bedrag van € 348,71. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Evenmin zijn termen aanwezig om (ambtshalve) tot matiging van de gevorderde vergoeding over te gaan.
Proceskosten
4.17.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde € 498,00
--------------------
Totaal € 867,03
Nakosten
4.18.
De nakosten, waarvan [eiser sub 1] c.s. betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met al wie en al wat zich daarin vanwege de gedaagde partij bevindt binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser sub 1] c.s.:
5.2.1. € 2.324,75
ter zake van achterstallige huur en servicekosten, gas, water en elektra tot en met november 2022;
5.2.2. € 764,95
voor de maand december 2022;
5.2.3. € 348,71
aan incassokosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 867,03, waarin begrepen € 498,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2022, in aanwezigheid van de griffier.