Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9754433 \ UC EXPL 22-1901
Vonnis van 7 december 2022
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: IP Nederland Incasso & Juristen,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.T. Montauban (Groot & Evers Gerechtsdeurwaarders en Incassobureau).
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 14 maart 2022 gedagvaard. [gedaagde] heeft hier schriftelijk op gereageerd met een conclusie van antwoord en heeft daarbij een voorwaardelijke eis in reconventie ingediend.
1.2.
Op 25 oktober 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. De gemachtigde van [eiser] was niet aanwezig bij de mondelinge behandeling.
1.3.
Hierna is bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] heeft van 1 augustus 2020 tot 1 augustus 2021 de woning aan het adres [adres] in [plaats] van [gedaagde] gehuurd. Bij aanvang van de huur heeft [eiser] aan [gedaagde] een waarborgsom van € 7.000,00 betaald.
2.2.
Voor aanvang van de huur is op 31 juli 2020 een Inspectierapport Aanvang Huur (hierna: het inspectierapport) opgesteld van de staat van de woning. Bij de inspectie waren [eiser] en [gedaagde] beide aanwezig.
2.3.
Vanwege het eindigen van de huurovereenkomst hebben partijen op 30 juli 2021 de woning geïnspecteerd. [eiser] heeft de sleutels van de woning op 31 juli 2021 afgegeven.
2.4.
Op 2 september 2021 heeft [gedaagde] een deel van de waarborgsom aan [eiser] terugbetaald, namelijk € 4.500,00. [eiser] vordert in deze procedure betaling van het resterende deel van de waarborgsom van € 2.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten.
2.5.
[gedaagde] voert – kort gezegd – aan dat hij het resterende deel van de waarborgsom niet hoeft terug te betalen, omdat er schade aan het gehuurde was. Deze schade van € 2.500,00 heeft hij verrekend met de waarborgsom. [gedaagde] heeft daarnaast een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Indien geoordeeld wordt dat [gedaagde] het bedrag ten onrechte heeft ingehouden op de waarborgsom, vordert hij een vergoeding voor de door hem geleden schade van € 2.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.De beoordeling
3.1.
De eis in conventie en de voorwaardelijke eis in reconventie worden hierna, voor zover mogelijk, gezamenlijk behandeld.
De grondslag van de vordering
3.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat er geen grondslag is voor de vordering. In de dagvaarding staat namelijk het volgende: “
(…) Eisende partij eist zijn borg terug, als nader omschreven in de aan gedaagde gezonden nota’s, van gedaagde partij te vorderen gekregen (…)”. [gedaagde] concludeert hieruit dat de vordering gebaseerd is op een factuur die hij niet heeft ontvangen en die niet is overgelegd. Daarom moet de vordering volgens [gedaagde] worden afgewezen.
(…) Eisende partij eist zijn borg terug, als nader omschreven in de aan gedaagde gezonden nota’s, van gedaagde partij te vorderen gekregen (…)”. [gedaagde] concludeert hieruit dat de vordering gebaseerd is op een factuur die hij niet heeft ontvangen en die niet is overgelegd. Daarom moet de vordering volgens [gedaagde] worden afgewezen.
3.3.
Dit verweer slaagt niet. Uit de hiervoor geciteerde zin, in samenhang bezien met de rest van het lichaam van de dagvaarding, wordt duidelijk dat [eiser] terugbetaling vordert van het resterende deel van de waarborgsom. Tijdens de mondelinge behandeling, waar de gemachtigde van [eiser] die de dagvaarding heeft opgesteld niet bij was, heeft [eiser] ook verklaard dat hij zijn waarborgsom terugvraagt, en dat hij niet vraagt om betaling van een factuur. [eiser] is ook niet bekend met een factuur. Dat in de dagvaarding, kennelijk per abuis, wordt gesproken over een nota is verwarrend, maar maakt geen verschil voor de grondslag van de vordering (terugbetaling van de waarborgsom). [gedaagde] heeft gezien zijn verdere verweer bovendien begrepen dat [eiser] zijn waarborgsom terugvordert en geen betaling van een factuur.
Had [gedaagde] recht op vergoeding van de vermeende schade aan de woning?
3.4.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] een waarborgsom van € 7.000,00 heeft betaald bij aanvang van de huur. In beginsel heeft hij na beëindiging van de huurovereenkomst recht op terugbetaling hiervan. Een deel van de waarborgsom heeft [gedaagde] betaald, maar het resterende deel van € 2.500,00 heeft hij verrekend met de schade aan de woning die [eiser] zou hebben veroorzaakt. De vraag is of [eiser] voor deze vermeende schade moet betalen.
3.5.
Partijen hebben bij aanvang van de huur het inspectierapport opgesteld met foto’s van de woning. Op grond van artikel 7:224 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder in dat geval verplicht om de woning in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving (het inspectierapport) is aanvaard. Indien de huurder die verplichting niet nakomt, dan heeft de verhuurder recht op schadevergoeding.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst anders is dan de bij aanvang van de huur opgemaakte beschrijving, op de schade aan de twee horren na. Hierna wordt toegelicht waarom.
3.7.
Op 30 juli 2021 hebben [eiser] en [gedaagde] , samen met twee makelaars, de woning bekeken. Tijdens het bekijken van de woning kwam een aantal punten naar voren, die [eiser] nog moest herstellen. [eiser] heeft nog de mogelijkheid gekregen om deze punten te herstellen en schoon te maken. In een e-mail van 3 augustus 2021 van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde] gaat [eiser] in op deze punten. Hij schrijft hierover het volgende:
“
(…) Ik heb nog geen rapport ontvangen en wil graag het een en ander vastleggen.
(…) Ik heb nog geen rapport ontvangen en wil graag het een en ander vastleggen.
Bij de inspectie zijn de volgende punten aan de order geweest, zaterdag heb ik bijna alle punten nagelopen en geef achter de punten mijn opmerkingen.
Hek loopt niet soepel en interkom – code kastje functioneert niet / hek werkt als behoren en intercom + code kastje werkt weer ( [gedaagde (voornaam)] gezien)
Kabel meterkast ontbreekt / weer aanwezig en aangesloten
Thermokraan buiten zat los / weer vast gezet en werkt zoals het hoort
Hor achterzijde – onderste 2 draden spannen niet genoeg aan – [gedaagde (voornaam)] laat hier naar kijken
Wand waar kast heeft gestaan / gaten zijn gedicht en de muur is opnieuw geschilderd in de bestaande kleur
Magnetron niet schoon / zaterdag gereinigd en brand schoon
vuil op afzuigkap en koelkast / gereinigd
water vlekken in de vloer bij beide tuindeuren / vlekken verwijderd en behandeld met de juiste onderhoudsolie ( [gedaagde (voornaam)] gezien en goed gekeurd).
muren trapgat vlekken en schade door verhuizen / gaten gedicht en opnieuw geschilderd ( [gedaagde (voornaam)] gezien en goedgekeurd)
schade aan de traptreden / bij getipt en schoon gemaakt
gat in de Hor achterkamer – al aangegeven dat deze er al in zat en gaan wij niet vergoeden (…)
rol gordijnen verwijderen en vouwgordijnen terug plaatsen / uitgevoerd
zwarte vlek ketelkamer / schoongemaakt en bijgewerkt.
7 sleutel / 2 postbus sleutels en 2 tuinder sleutels / 2x afstandsbediening van het hek afgegeven aan [gedaagde (voornaam)] (…)”.
Aangezien er door of namens [gedaagde] geen eindinspectierapport is opgesteld, althans daar gaat de kantonrechter vanuit omdat deze in deze procedure niet in het geding is gebracht, moet het ervoor worden gehouden dat dit de punten zijn die op 30 juli 2021 zijn besproken en die [eiser] op dat moment moest herstellen. Volgens [eiser] heeft hij deze op 30 juli 2021 besproken punten op 31 juli 2021 hersteld, zoals hij ook in zijn e-mail schrijft. [eiser] stelt vervolgens dat [gedaagde] op 31 juli 2021 bij de woning is geweest en dat [gedaagde] toen alle punten is langsgegaan en heeft goedgekeurd, op de twee horren na. [gedaagde] erkent dat hij op 31 juli 2021 bij de woning is geweest, maar heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat hij de punten met [eiser] is langsgegaan.
3.8.
Zowel [gedaagde] als de makelaar van [gedaagde] hebben niet op korte termijn gereageerd op de e-mail van [eiser] van 3 augustus 2021. Een reactie van [gedaagde] komt pas op 15 november 2021, ruim drie maanden later. [gedaagde] schrijft in zijn brief dat er een groot aantal punten nog niet is hersteld en stuurt een lijst van deze schadepunten mee. Dit terwijl [eiser] in zijn e-mail al schrijft dat de besproken punten zijn hersteld en dat een aantal punten ook is goedgekeurd door [gedaagde] . Indien [gedaagde] deze punten niet had goedgekeurd en hij het dus niet eens zou zijn met wat [eiser] in zijn e-mail schrijft (zoals [gedaagde] stelt), valt niet in te zien waarom een reactie op de e-mail zo laat komt. [gedaagde] heeft tijdens de zitting ook geen verklaring gegeven voor zijn late reactie. Bovendien komt het voor risico van [gedaagde] dat hij niet samen met [eiser] de eerder besproken punten nog eens is langsgegaan, terwijl hij wel erkent bij de woning te zijn geweest op 31 juli 2021 en wist dat er de dag ervoor nog punten waren die hersteld moesten worden. Het had dan op zijn weg gelegen om de punten nogmaals samen met [eiser] langs te gaan. Niet is gebleken dat [eiser] kort daarna nog een uitnodiging heeft gekregen voor een gezamenlijke eindinspectie, om te bekijken of de op 30 juli 2021 besproken punten naar behoren zijn hersteld.
3.9.
Op 15 november 2021 heeft [gedaagde] zoals gezegd een lijst met de door hem gestelde schadepunten aan [eiser] gestuurd. Dit betreft deels de door [eiser] hiervoor genoemde punten, die volgens [gedaagde] , in tegenstelling tot wat [eiser] in zijn e-mail van 3 augustus 2021 heeft geschreven, niet (naar behoren) zijn hersteld, en deels andere punten. Voor de punten die wel op de lijst van [eiser] staan mag er, gelet op het voorgaande, van uit worden gegaan dat deze zijn hersteld, op de schade aan de twee horren na. Uit de e-mail van 3 augustus 2021 blijkt immers dat [eiser] de schade aan de horren niet heeft hersteld. Voor de punten die niet in de lijst van [eiser] zijn genoemd gaat de kantonrechter ervan uit dat deze punten later zijn ontdekt dan tijdens de inspectie van 30 juli 2021. Voor deze punten geldt namelijk het volgende. Omdat partijen samen een inspectie hebben gehouden op 30 juli 2021, heeft [eiser] er op mogen vertrouwen dat het door hem uitgevoerde herstel van de toen besproken punten voldoende was. Zo’n inspectie heeft immers als functie om de huurder er op te attenderen welke werkzaamheden hij nog moet verrichten om de woning in juiste staat op te leveren, en om de huurder nog de mogelijkheid te geven om eventuele gebreken zelf te herstellen. Aangezien de (vermeende) schadepunten die [gedaagde] heeft verrekend met de waarborgsom pas later zijn ontdekt (op de horren na) en ook pas veel later aan [eiser] zijn gemeld, kan niet worden geconcludeerd dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met zijn opleveringsplicht. Bij gebreke van een gezamenlijk opgestelde herstelpuntenlijst ten tijde van de (voor)oplevering, komt die eventuele schade voor risico van [gedaagde] . Door dit handelen van [gedaagde] heeft [eiser] ook niet de mogelijkheid gehad om verweer te voeren tegen deze vermeende schadepunten, noch om deze te herstellen.
3.10.
Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] zijn schade onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat [gedaagde] stelt dat, ondanks het ontbreken van een andersluidende lijst dan die van [eiser] , de staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst anders is dan de bij aanvang van de huur gemaakte beschrijving, ligt het ook op zijn weg om te onderbouwen dat deze schadepunten bestonden ten tijde van de oplevering door [eiser] , zodanig dat ook een vergelijking kan worden gemaakt met het inspectierapport dat bij aanvang van de huurovereenkomst is opgesteld. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Hij kan niet volstaan met de mededeling dat hij achteraf nog (veel) meer schade heeft geconstateerd. Ook heeft [gedaagde] niet onderbouwd waar de verrekende bedragen op zijn gebaseerd. Hij heeft geen bonnetjes of andere stukken ter onderbouwing overgelegd.
3.11.
Al het bovenstaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat de woning in een andere staat is opgeleverd dan bij aanvang, waardoor [gedaagde] de vermeende schade niet met de waarborgsom kon verrekenen, op de schade aan de horren na. Die schade zal hierna worden behandeld.
Schade aan de horren
3.12.
Tussen partijen staat vast dat zij de schade aan de twee horren hebben besproken tijdens de inspectie op 30 juli 2021. Het gaat om de hor in de slaapkamer en de hor op de begane grond. In de hor in de slaapkamer zit een gat. Volgens [eiser] zat dit gat er al bij aanvang van de huur. Dit blijkt echter niet uit het inspectierapport en ook is niet gebleken dat [eiser] dit vlak nadat hij de woning is ingetrokken bij [gedaagde] heeft gemeld. De hor op de begane grond rolt niet goed meer op en is beschadigd. Ook dit staat niet in het inspectierapport. De kantonrechter stelt daarom, op grond van het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW Pro, vast dat de schade aan de horren is ontstaan tijdens de huurperiode.
3.13.
De schade aan de horren zijn bij de eindoplevering van de woning niet hersteld. [eiser] moet deze schade dan ook betalen. [eiser] is wat de horren betreft immers tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang. [gedaagde] heeft voor de hor in de slaapkamer een bedrag van € 105,00 verrekend met de waarborgsom. Voor de hor op de begane grond heeft [eiser] een bedrag van € 796,00 verrekend met de waarborgsom. Het eerste bedrag heeft [gedaagde] niet onderbouwd, maar het tweede bedrag is onderbouwd met een offerte van [onderneming] . [eiser] is het niet eens met de hoogte van het bedrag op de offerte, omdat de leverancier van de hor op de begane grond aan hem zou hebben uitgelegd dat de onderste twee draden van de hor loszitten en dat dit eenvoudig op te lossen is. Een nieuwe hor voor de prijs van € 796,00 is dan ook niet nodig.
3.14.
Uit de overgelegde stukken kan niet geconcludeerd worden dat de leverancier van de hor inderdaad heeft gezegd dat de schade eenvoudig is op te lossen. [eiser] baseert zich immers op een e-mail die hij zelf heeft gestuurd naar de makelaar van [gedaagde] , en niet op een e-mail die de leverancier heeft gestuurd. De offerte die [gedaagde] heeft overgelegd ter onderbouwing van het schadebedrag is echter onvoldoende om het daarop genoemde volledig bedrag toe te wijzen. Uit de offerte valt op te maken dat [onderneming] niet langs is geweest om de hor te bekijken. Zij heeft zich slechts gebaseerd op foto’s opgestuurd door [gedaagde] . Bovendien is de offerte van 6 oktober 2021 en heeft [eiser] op 4 oktober 2021 de e-mail gestuurd waarin hij aangeeft dat het volgens de leverancier eenvoudig op te lossen is. In de offerte had dan ook uitgelegd kunnen worden waarom er geen andere oplossing mogelijk is dan het vervangen van de volledige deur, zoals [eiser] aangeeft. Voor de schade aan de hor in de slaapkamer is geen offerte overgelegd. De kantonrechter zal daarom de schade aan de twee horren op grond van artikel 6:97 BW Pro begroten op in totaal € 300,00.
3.15.
De conclusie is dat [gedaagde] in totaal € 300,00 mag verrekenen met de waarborgsom. Dat betekent dat [gedaagde] nog een bedrag van € 2.200,00 aan [eiser] moet terugbetalen.
3.16.
De voorwaarde waaronder de vordering in voorwaardelijke reconventie is ingesteld, is ingetreden. [gedaagde] heeft immers een bedrag van € 2.200,00 ten onrechte ingehouden op de waarborgsom. Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde] voor het overige onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichting en dat hij schade heeft geleden. Daarom wordt deze vordering in reconventie afgewezen.
Wettelijke rente
3.17.
Omdat [gedaagde] in verzuim is met het terugbetalen van de waarborgsom, is hij wettelijke rente verschuldigd. [eiser] vordert wettelijke rente vanaf de dag van verzuim maar hij noemt daarbij geen datum. [eiser] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd vanaf wanneer hij de gevorderde wettelijke rente van € 84,93 heeft berekend en hoe de berekening van het gevorderde bedrag tot stand is gekomen. Daarom wordt het gevorderde bedrag aan wettelijke rente afgewezen en wordt de wettelijke rente toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding (14 maart 2022).
Buitengerechtelijke incassokosten
3.18.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal de vergoeding toewijzen tot € 399,30 inclusief btw, het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom.
Conclusie
3.19.
[gedaagde] moet aan [eiser] het volgende bedrag betalen:
- waarborgsom € 2.200,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€ 399,30
€ 399,30
Totaal € 2.599,30
Proceskosten
3.20.
[gedaagde] is zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten in conventie aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,74
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
218,00
(1 punt × € 218,00)
Totaal
€
591,74
3.21.
Gezien de samenhang met de vordering in conventie worden de proceskosten in voorwaardelijke reconventie aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 2.599,30, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.200,00 vanaf 14 maart 2022 tot de dag van betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 591,74,
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in voorwaardelijke reconventie
4.5.
wijst de vordering af,
4.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.