Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/547117 / KG ZA 22-531
Proces-verbaal van de zitting, gehouden op 2 december 2022, houdende mondeling vonnis
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. E.A.S. van Spanje in Bussum,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.A. Spigt in Amersfoort.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met als bijlagen producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met als bijlage productie 1;
- de namens [eiser sub 1] c.s. overgelegde video-opname.
1.2.
Op 2 december 2022 heeft mr. A.A.T. van Rens, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. F.G.T. Russcher-Jansen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden in bovengenoemde zaak. Hierbij waren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] met hun advocaat aanwezig. Ook [gedaagde sub 1] en zijn advocaat zijn verschenen. Namens [eiser sub 1] c.s. zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Na afloop van de zitting heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben van [gedaagde sub 1] c.s. een woning gekocht aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: de woning). Op 21 juli 2022 hebben [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst ondertekend en op 22 juli 2022 hebben [eiser sub 1] c.s. dit gedaan. Op 12 september 2022 is de woning geleverd.
2.2.
Vanaf de eerste dag dat de woning van [eiser sub 1] c.s. is, ondervinden zij overlast van de directe buurman, wonend op [straat] [nummeraanduiding 2] . [eiser sub 1] c.s. hebben daarom kort na de levering van de woning contact opgenomen met [gedaagde sub 1] c.s. Zij erkennen dat er al problemen waren met de buurman, maar niet zodanig dat zij dit hadden moeten melden bij de verkoop van de woning. [eiser sub 1] c.s. zien dat anders en hebben via hun advocaat bij brief van 7 oktober 2022 [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke gesteld en gevraagd het gebrek – de overlast veroorzakende buurman – te herstellen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben het gebrek niet hersteld.
2.3.
[eiser sub 1] c.s. vorderen daarom in deze procedure dat de woning wordt teruggeleverd aan [gedaagde sub 1] c.s. en dat [gedaagde sub 1] c.s. de koopsom terugbetaalt. Verder vorderen zij ook een voorschot op de schadevergoeding. [eiser sub 1] c.s. vragen verder om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen in de proces- en nakosten.
2.4.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gevraagd de vordering af te wijzen en [eiser sub 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.330,-;
3.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen en is door [gedaagde sub 1] c.s. ook niet weersproken.
Inhoudelijke beoordeling
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het in een kort geding gaat om de vraag of – vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure – een voorlopige voorziening moet worden gegeven. Dat betekent kort gezegd dat, zonder verder onderzoek, al voldoende duidelijk moet zijn dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. In dit verband speelt ook een belangrijke rol dat de vorderingen van eisers heel verstrekkend zijn. Zij vragen om veroordeling van verkopers om mee te werken aan teruglevering van het huis en terugbetaling van de koopsom plus schade.
Non-conformiteit
4.3.
[eiser sub 1] c.s. baseren hun vorderingen onder andere op artikel 7:17 BW Pro. Hierbij is van belang of de woning de eigenschappen heeft die je ervan mocht verwachten op grond van de overeenkomst. Als het gaat om overlast door buren, gelden dan de volgende uitgangspunten. Wanneer buren zodanige structurele en objectief ernstige overlast veroorzaken, dat aan het redelijkerwijs te verwachten woongenot ernstig afbreuk wordt gedaan, kan er onder omstandigheden aanleiding kan zijn voor het oordeel dat de woning non-conform is. Eén van de normale eigenschappen van een woonhuis is dat het de bewoner een bepaald minimumniveau van immaterieel woongenot moet geven. Daarbij geldt dat enige overlast van buren een risico is dat tot het normale maatschappelijke risico hoort. De vraag is dus of hier sprake is van zodanige overlast dat in een bodemprocedure de vordering gebaseerd op non-conformiteit zal worden toegewezen.
4.4.
Het is duidelijk dat kopers grote last hebben van de buurman. De buurman staart, scheldt en heeft ook [eiser sub 1] dreigend benaderd met een schoen. Dat is voor [eiser sub 1] c.s. reden om zich zodanig onveilig te voelen dat zij niet in de woning willen wonen en er dus ook niet binnenkort in willen trekken. Dat is voor kopers een hard gelag.
4.5.
Voor non-conformiteit is echter nodig dat het gedrag van de buurman ook in objectieve zin zo verstrekkende gevolgen heeft dat de woning niet meer als woning gebruikt kan worden. Op zichzelf genomen kan er gewoond worden in deze woning. In objectieve zin is onvoldoende gebleken dat de overlast aan het woongenot zo ernstig afbreuk doet dat er sprake is van non-conformiteit. Het is dus onvoldoende gebleken dat in een bodemprocedure zal worden beoordeeld dat het gedrag van de buurman de woning non-conform maakt.
Dwaling
4.6.
[eiser sub 1] c.s. baseren hun vorderingen verder op dwaling (artikel 6:228 BW Pro). Ook bij dwaling geldt dat enige overlast van buren tot het normaal maatschappelijk risico hoort. Het is onvoldoende gebleken dat de situatie met de buurman zodanig was vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst dat verkopers kopers hierover hadden moeten inlichten. Volgens verkopers was het gedrag van de buurman vóór het sluiten van de koopovereenkomst nog wel te overzien. Hij staarde en hij schold. Dat was vervelend, maar niet onoverkomelijk volgens verkopers.
4.7.
Het staat vast dat de buurt WhatsApp-groep met betrekking tot de buurman is gemaakt ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst door partijen. Verder zijn de incidenten waar kopers aan refereren incidenten die kort vóór of na het sluiten van de koopovereenkomst hebben plaatsgevonden. Er is dus geen sprake van een situatie waarin de buurman al jarenlang structureel overlast veroorzaakt. Gezien het gedrag van de buurman en de periode waarin de buurman dit gedrag laat zien, is onvoldoende gebleken dat dat gedrag op zichzelf al had moeten leiden tot een mededeling van verkopers.
4.8.
Kopers hebben aangegeven dat zij in de woning een gezin wilden vormen en kopers hebben ook gevraagd naar de buurt. Dat is onvoldoende om te oordelen dat verkopers hadden moeten begrijpen dat informatie over het gedrag van de buurman voor kopers essentieel was. De buurt is in de verkoopdocumentatie aangeduid als kindvriendelijke buurt. Dat is echter onvoldoende om in deze procedure te oordelen dat er een spreekplicht was voor verkopers. Kortom in het kader van de afweging in dit kort geding is onvoldoende komen vast te staan dat in een bodemprocedure het beroep op dwaling zal worden gehonoreerd.
Belangenafweging
4.9.
Bij de belangenafweging zijn de belangen aan beide kanten groot. Met de verandering in de markt voor huizen de laatste maanden, is een groot risico dat verkoop op dit moment een lager bedrag zal opleveren dan de koopsom die eisers hebben betaald. Daarnaast zal wellicht de mededelingsplicht van de verkoper nu anders liggen dan in juli 2022. Ook dat zou dan gevolgen kunnen hebben voor de prijs. De gevorderde voorziening is heel verstrekkend en vrijwel onomkeerbaar. Voor zo’n verstrekkende beslissing is onvoldoende grond.
Conclusie
4.10.
Op grond van het bovenstaande worden de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. afgewezen.
Proceskosten
4.11.
Omdat [eiser sub 1] c.s. ongelijk hebben gekregen moeten zij de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. vergoeden. De kosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat €
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.330,00
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. A.A.T. van Rens, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, mr. F.G.T. Russcher-Jansen, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt op 6 december 2022.