ECLI:NL:RBMNE:2022:5385

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9819104 UC EXPL 22-2660 JPd/45024

Vonnis van 14 december 2022

in de zaak van

de stichting

Stichting Bo-Ex '91,

gevestigd in Utrecht,

verder ook te noemen: Bo-Ex,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

[gedaagde],

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. B. Wiardi.

1.Het verloop van de zaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord met eis in reconventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overleggen producties in conventie,

- de akte overleggen en uitlating producties tevens wijziging van eis in reconventie,

- de akte uitlaten nadere producties 13 en 14 van Bo-Ex,

- de mondelinge behandeling van 23 november 2022 waarvan de griffier aantekening heeft bijgehouden. De gemachtigde van [gedaagde] was via een videobeeldverbinding aanwezig.

1.2.

Daarna volgt dit vonnis.

2.Waar het in deze procedure om gaat

2.1.

[gedaagde] huurt van Bo-Ex sinds 31 augustus 2011 de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 577,81 per maand. In de huurovereenkomst is het voorschot van de servicekosten vastgesteld op € 12,96 per maand (dat is € 155,52 per jaar). Dit bedrag bestaat uit € 8,58 aan schoonmaakkosten, € 0,69 aan kosten voor het ontstoppen van het riool, € 1,45 aan glasverzekering en € 2,24 aan elektra.

2.2.

[gedaagde] heeft de Huurcommissie op 22 juli 2021 gevraagd om een uitspraak over de verschuldigdheid van servicekosten over het jaar 2020. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 26 oktober 2021 beslist dat de betalingsverplichting van [gedaagde] € 115,31 bedraagt. Bo-Ex heeft verzet ingesteld waarna de Huurcommissie op 17 januari 2022 oordeelt dat de betalingsverplichting aan servicekosten € 140,20 bedraagt.

2.3.

Op 26 juli 2021 is een explosief in het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt (hierna: het appartementencomplex) gegooid. Bewoners van het appartementencomplex (waaronder [gedaagde] ) hebben 12 dagen in een hotel overnacht. Op 5 augustus 2021 kreeg [gedaagde] de sleutels van het gehuurde en op 6 augustus kon zij terug. Bo-Ex heeft de kosten van het hotel betaald en drie dagen huurprijsvermindering toegekend.

2.4.

Op 27 juli 2021 heeft de [onderneming 1] onderzoek gedaan naar de schade die is ontstaan door de explosie. Conclusie is dat de schade beperkt is gebleven tot twee vloeren en de constructieve veiligheid niet in gevaar is. Het beton zal wel hersteld moeten worden en er wordt een vervolgonderzoek geadviseerd.

2.5.

Op 24 december 2021 heeft [onderneming 2] een rapport uitgebracht van een onderzoek naar de betonnen balkons van verschillende woongebouwen in [wijk] - [.] in [plaats] . Het gehuurde is gelegen in woongebouw 2. Er is een afname van wapeningsstaal vastgesteld die een mogelijk gevaar kan vormen voor de constructieve veiligheid. Het rapport adviseert om binnen 3 maanden loszittende betonnen delen te verwijderen, binnen één jaar nader onderzoek te doen en over 1 tot 3 jaar beton te herstellen/vervangen en controleren.

2.6.

[gedaagde] heeft de Huurcommissie gevraagd de servicekosten over het jaar 2019 vast te stellen. Na het door Bo-Ex ingestelde verzet tegen de voorzittersuitspraak, oordeelt de Huurcommissie dat de betalingsverplichting van [gedaagde] over 2019 € 177,33 aan servicekosten bedraagt. In die uitspraak vindt de Huurcommissie – anders dan in de uitspraak over 2020 – dat verhuurder de kosten voor het vervangen van lampen in de gemeenschappelijke gedeeltes wel in rekening mag brengen bij huurder.

3.Het geschil

3.1.

Bo-Ex vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat [gedaagde] aan Bo-Ex aan servicekosten over 2020 € 183,44 verschuldigd is (bestaande uit 115,31 aan schoonmaken, € 24,89 aan elektriciteit, € 25,20 aan glasverzekering, € 10,20 aan rioolontstopping en € 7,84 aan lampen) en [gedaagde] te veroordelen om aan haar te betalen € 552,04 aan huurachterstand en € 94,42 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten en nakosten.

3.2.

Bo-Ex legt hieraan ten grondslag dat de Huurcommissie de servicekosten over 2020 niet op de juiste heeft vastgesteld en vraagt de kantonrechter om een oordeel over de betalingsverplichting van [gedaagde] aan servicekosten over 2020. Bo-Ex maakt aanspraak op de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt en Bo-Ex de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Bo-Ex in de proceskosten. Volgens haar moeten de servicekosten over 2020 vastgesteld worden op € 140,20. Ook stelt [gedaagde] een eis in reconventie in. [gedaagde] vordert, na eiswijziging, bij vonnis:

de huurverplichting van [gedaagde] voor 9 dagen in de maand augustus 2021 vast te stellen op € 0 dan wel te verlagen tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag,
de huurprijs te verlagen tot een door de kantonrechter in goede Justitie te bepalen bedrag, met terugwerkende kracht vanaf 1 augustus 2021 (althans vanaf het moment u redelijk acht) tot aan de dag dat Bo-Ex betonrot aan het balkon heeft hersteld

te verklaren voor recht dat de afrekening servicekosten van Bo-Ex ook voor het onderdeel ‘Elektra’ niet voldoet aan de wettelijke eisen, waaronder de ‘vermelding van de wijze van berekening’ (artikel 7:259 lid 2);
aansluiting te zoeken bij de rapportage van de Huurcommissie en de bevindingen van de rapporteur;
Bo-Ex te veroordelen tot terugbetaling aan [gedaagde] binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van te veel betaalde voorschotten servicekosten (dat het bedrag van de rapportage van de Huurcommissie te boven gaat), een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2021 (uiterlijke termijn voor afrekening) tot aan de dag van algehele betaling;
veroordeling van Bo-Ex in de proceskosten.

3.4.

Bo-Ex heeft verweer gevoerd tegen de eis in reconventie met als conclusie dat deze moet worden afgewezen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.De beoordeling

Wat is [gedaagde] aan servicekosten over 2020 verschuldigd?

4.1.

De kantonrechter zal eerst de servicekosten over 2020 vaststellen. Bo-Ex heeft de vordering daartoe binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie ingesteld en dus tijdig. Partijen verschillen niet van mening over de door de Huurcommissie vastgestelde kosten voor schoonmaken (€ 115,31) waardoor de kantonrechter die overneemt. Partijen verschillen wel van mening over de in rekening gebrachte kosten voor glasverzekering, rioolontstopping en elektra. Die posten zullen hierna achtereenvolgens behandeld worden. De kantonrechter sluit in de beoordeling aan bij het beleidsboek van de Huurcommissie.

Glasverzekering en rioolontstopping

4.2.

Bo-Ex moet zorgdragen voor de verhuurde opstal. Dit betekent dat zij onderhoud van het glas en het riool in het gehuurde voor haar rekening moet nemen. Deze kosten mogen doorberekend worden aan de huurder en dat is in het onderhavige geval ook bepaald in de huurovereenkomst. De onderhoudsverplichtingen worden betaald vanuit een door Bo-Ex daarvoor gevormd fonds. Het beleidsboek van de Huurcommissie schrijft voor dat de verhuurder deel mag nemen in een verzekering of een fonds mag optuigen om de kosten voor glas of riool te kunnen betalen en de gemiddelde kosten van dit fonds of verzekering mag doorberekenen aan de huurder. Het gaat dan namelijk om kosten die moeilijk toewijsbaar zijn aan een enkele woonruimte. De kosten die de huurder jaarlijks betaalt, hoeven niet overeen te komen met de in dat jaar gedane uitgaven ten behoeve van het glas of riool voor deze woonruimte mits het fonds aan de volgende voorwaarden voldoet. De bijdrage van huurder aan het fonds moet een redelijke vergoeding zijn, de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn, de inleg mag alleen gebruikt worden voor de betreffende levering of dienst en de verhuurder moet inzage geven in de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit. Gesteld noch is gebleken dat het fonds of de verzekering niet aan de eerste drie voorwaarden voldoet. De verhuurder moet conform artikel 7:259 onder 2 en 4 van het Burgerlijk Wetboek inzicht geven in de aan het fonds of verzekering ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of afschriften daarvan. Dat heeft Bo-Ex gedaan. [gedaagde] heeft namelijk de kans gekregen en die gebruikt om bij Bo-Ex langs te gaan en te kijken naar het overzicht in de boeken van de lijst van werkzaamheden en de daarbij behorende rekeningen die aan glas- en rioolonderhoud zijn besteed. [gedaagde] heeft steekproefsgewijs rekeningen ingezien om het betreffende overzicht op juistheid en betrouwbaarheid te controleren. [gedaagde] heeft dus de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit ingezien. Naar de mening van [gedaagde] heeft Bo-Ex haar ondanks dat onvoldoende inzicht gegeven, omdat zij niet kon controleren of het jaaroverzicht cijfermatig klopt. Daarin wordt zij niet gevolgd. Bo-Ex heeft de verplichting om inzicht te geven in de boeken en andere bescheiden en daaraan heeft zij voldaan. Het is aan de registeraccountant van Bo-Ex om de cijfers te controleren. Dat gebeurt ook, en daarop mag [gedaagde] vertrouwen.

De kantonrechter kan daarnaast uit de ‘Analyse glasfonds en ontstoppingsfonds‘niet opmaken dat een onjuist bedrag aan kosten voor riool- en glasonderhoud in rekening wordt gebracht. [gedaagde] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat dat het geval is. Voor zover [gedaagde] heeft gesteld dat Bo-Ex de benodigde informatie ter onderbouwing van de hoogte van de glas- en rioolkosten niet meer bij verzet of bij de kantonrechter mocht indienen, gaat dat niet op. De kantonrechter moet namelijk het geschil opnieuw beoordelen op basis van de relevante informatie die in deze procedure naar voren is gebracht.

4.3.

Bo-Ex is gelet op het vorenstaande gerechtigd om in 2020 € 19,58 aan glasvervanging en € 10,43 aan rioolontstopping in rekening te brengen.

Kosten voor het vangen van lampen

4.4.

Bo-Ex brengt € 7,84 aan kosten voor het vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimtes in rekening. [gedaagde] voert aan dat hiervoor geen grondslag is.

4.5.

Het vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimtes is een kleine herstelling die de huurder voor haar rekening moet nemen (zie onder g. in de Bijlage van het Besluit kleine herstellingen). Het beleidsboek schrijft voor dat als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, de kosten daarvan aan de huurder doorberekend mogen worden. De Huurcommissie heeft dat in haar uitspraak over de servicekosten van 2020 geoordeeld dat de verhuurder daartoe niet gerechtigd is maar in haar latere uitspraak over de servicekosten van 2019 heeft zij geoordeeld dat de verhuurder dat wel mag doen. De kantonrechter deelt de visie van de Huurcommissie in het oordeel over de servicekosten van 2019. Wanneer de huurder het vervangen van lampen door de verhuurder laat uitvoeren kan deze de kosten voor het vervangen van lampen als servicekosten in rekening brengen. Omdat Bo-Ex de lampen vervangt mag zij de kosten daarvan in rekening brengen bij [gedaagde] . Het gaat bovendien om lampen in de gemeenschappelijke ruimte waarvoor huurders van een complex zelf afspraken zouden moeten maken. Dat ligt niet in de rede. Voor zover partijen overname van deze onderhoudsverplichting van de huurder niet zijn overeengekomen, kan Bo-Ex aanspraak maken op dit bedrag op grond van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde] . Omdat de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag niet wordt betwist, is Bo-Ex gerechtigd om € 7,84 aan kosten voor het vervangen van lampen in rekening te brengen.

4.6.

Bij haar conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie onderschrijft [gedaagde] , net als Bo-Ex in de dagvaarding, de kosten voor elektriciteit zoals door de Huurcommissie is vastgesteld op € 24,89. De kantonrechter dient de beslissing van de Huurcommissie over dit geschilpunt dan ook te eerbiedigen (Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657). Bij haar akte overleggen en uitlaten producties heeft [gedaagde] echter toch ook bezwaar gemaakt tegen de kosten voor elektriciteit waardoor de kantonrechter deze zal beoordelen. De elektriciteitskosten van [gedaagde] heeft Bo-Ex onderbouwd met een specificatie waarop het huisnummer [nummeraanduiding 2] staat en wat, volgens [gedaagde] , geen factuur is. Ter zitting werd duidelijk dat de meter van het gehuurde staat in de nabijheid van huisnummer [nummeraanduiding 2] en dat daarom dat huisnummer staat vermeld op de specificatie van het energieverbruik die Bo-Ex van de energieleverancier heeft ontvangen. De specificatie kan dus worden gebruikt om het aandeel van het gehuurde in het totale energieverbruik van het complex waarin het gehuurde zit, vast te stellen. Bo-Ex heeft het verbruik van [gedaagde] onderbouwd met een ‘printscreen’ van de online omgeving waarin het maandelijks gebruik van [gedaagde] wordt weergegeven. Bovendien heeft [gedaagde] van energieleverancier Eneco te horen gekregen dat de door Bo-Ex in rekening gebrachte energiekosten overeenkomen met haar daadwerkelijke gebruik. Tot slot heeft [gedaagde] niet betwist de facturen bij Bo-Ex ingezien te hebben waardoor zij voldoende inzage heeft gekregen. Zij moet deze kosten dan ook gewoon betalen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet, wordt afgewezen.

4.7.

In totaal is [gedaagde] dus € 183,44 aan servicekosten over 2020 verschuldigd aan Bo-Ex. Dit bedrag bestaat uit € 115,31 aan schoonmaakkosten, € 24,89 aan elektriciteit, € 25,20 aan glasverzekering, € 10,20 aan rioolontstopping en € 7,84 aan kosten voor het vervangen van lampen. Dit betekent dat de gewijzigde vordering in reconventie die hierop ziet zal worden afgewezen.

Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering?

4.8.

[gedaagde] stelt dat de schade die door de explosie in juli 2021 is ontstaan aan het appartementencomplex en betonrot in het appartementencomplex een gebrek vormen aan het gehuurde ten gevolge waarvan zij verminderd huurgenot heeft en recht heeft op huurprijsvermindering.

4.9.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Wil [gedaagde] aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering, dan zal dienen vast te staan dat sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek.

Betonwerk van de balkons

4.10.

Het rapport van [onderneming 1] van 27 juli 2021 schrijft dat de constructieve veiligheid niet in gevaar is maar de balkons en galerijen wel geïnspecteerd moeten worden en er zal onderhoud gedaan moeten worden. Vervolgens heeft [onderneming 2] onderzoek gedaan naar de onderhoudstoestand van het betonwerk van de balkons van onder andere het woonblok waarin het gehuurde is gevestigd. Uit dit onderzoek volgt dat binnen bepaalde termijn nader onderzoek en herstel moet plaatsvinden. Er zijn incidenteel gebreken aanwezig die een negatieve invloed hebben op de duurzaamheid van het gewapende beton. Het rapport schrijft ook dat de wapening in het betonwerk over het algemeen voldoende betondekking heeft. Er kan niet vastgesteld worden dat er betonrot is geconstateerd in specifiek het gehuurde. Het rapport geeft een algemeen beeld van de staat van het complex en geeft geen aanleiding om te concluderen dat het gehuurde een staat of eigenschap bevat die huurder van een goed onderhouden woonruimte niet had mogen verwachten. Het rapport schrijft bijvoorbeeld niet voor dat [gedaagde] haar balkon niet meer kan betreden. Er kan dus niet geconcludeerd worden dat sprake is van een gebrek.

De verhuurder zal wel met de uitkomst van het rapport aan de slag moeten gaan. Zo laten ook de foto’s van [gedaagde] van losse betonstukken zien. De wet geeft de huurder echter niet het recht preventief onderhoud van de verhuurder vragen op grond van artikel 7:206 onder 2 BW omdat voor een succesvol beroep op dat artikel er sprake moet zijn van een verminderd huurgenot. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld een verminderd huurgenot te hebben als gevolg van het betonrot. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld angstig onder de balkons te lopen in de vrees dat deze naar beneden kunnen vallen, maar dit ziet niet op haar woongenot nu dit geldt voor elke voorbijganger. [gedaagde] heeft ook niet gesteld niet meer op haar eigen balkon te kunnen zitten. Het rapport van [onderneming 2] geeft daar ook geen aanleiding voor.

4.11.

Gelet op het voorstaande kan de gestelde betonrot geen grond opleveren voor huurprijsvermindering.

Explosie

4.12.

De wet bepaalt in artikel 7:257 BW dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering moet indienen binnen zes maanden na aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. [gedaagde] huurt een woning in de niet-geliberaliseerde huursector waardoor deze vervaltermijn op haar situatie van toepassing is. Bo-Ex was op 26 juli 2021 op de hoogte van de explosie en [gedaagde] heeft haar vordering tot huurprijsvermindering bij eis in reconventie van 15 juni 2022 ingesteld. [gedaagde] heeft er dus langer dan zes maanden over gedaan om haar vordering in te stellen waardoor haar vordering tot huurprijsvermindering is komen te vervallen. Dit betekent dat [gedaagde] geen huurprijsvermindering kan vorderen wegens door haar ervaren verminderd huurgenot in augustus 2021 als gevolg de explosie. De vorderingen van [gedaagde] die hierop zien zullen dan ook worden afgewezen.

Moet Bo-Ex een vergoeding aan [gedaagde] voor de schade die is veroorzaakt door de explosie?

4.13.

[gedaagde] maakt nog aanspraak op vergoeding van de door de explosie ontstane schade aan haar inboedel. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op artikel 7:208 BW. Voor aansprakelijkheid voor de ontstane schade moet de schade aan Bo-Ex toe te rekenen zijn. Dat is gesteld noch gebleken. [gedaagde] heeft bovendien erkend dat de schade niet aan Bo-Ex toe te rekenen is. De vordering tot betaling van de schade wordt om die reden afgewezen.

Betaling van de huurachterstand en servicekosten

4.14.

Omdat de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen, gaat de opschorting en verrekening van de huurprijs door [gedaagde] niet op. Zij zal de – onbetwist gelaten – betalingsachterstand van € 31,85 aan huurprijs over maart 2022, € 509,43 aan huurprijs over augustus 2021 en € 10,76 aan afrekening servicekosten over 2020 moeten betalen. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 552,04 te betalen.

Incassokosten en proceskosten4.15. Bo-Ex vordert ook incassokosten. Bo-Ex heeft aan [gedaagde] een veertiendagenbrief (productie 10 bij dagvaarding) gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen en het gevorderde bedrag komt overeen met het geldende tarief. De Hoge Raad heeft bepaald in zijn uitspraak van 13 juni 2014 dat het voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet relevant is welke incassohandelingen de schuldeiser naast de veertiendagenbrief heeft verricht. De kantonrechter zal het bedrag van € 94,42 dan ook toewijzen.

4.16.

[gedaagde] moet de proceskosten van Bo-Ex betalen, omdat zij in conventie ongelijk heeft gekregen. De kosten van Bo-Ex in conventie zijn de volgende:

- dagvaarding € 125,03

- griffierecht € 322

- salaris gemachtigde
€ 248 (twee keer het tarief van € 124)

totaal € 695,03

4.17.

[gedaagde] moet ook de proceskosten in reconventie betalen. Omdat de vordering in reconventie nauw samenhangt met de vordering in conventie worden de kosten aan de kant van Bo-Ex begroot nihil aan salaris gemachtigde.

4.18.

Als Bo-Ex nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

5.1.

bepaalt dat de betalingsverplichting van [gedaagde] aan Bo-Ex aan servicekosten over 2020 € 183,44 bedraagt,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Bo-Ex van € 646,46,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van Bo-Ex, ter grootte van € 695,03;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 124,- aan salaris voor de gemachtigde,

In reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van Bo-Ex, die begroot worden op nihil;

In conventie en in reconventie:

5.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 14 december 2022, in aanwezigheid van de griffier.