Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5196
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G.J. Ketting),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.363.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 september 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
Eiser is eigenaar van het object. Het betreft een monumentaal bedrijfsgebouw in de historische binnenstad van [vestigingsplaats] dat eiser verhuurt als parkeergelegenheid. Het object is rond 1900 gebouwd. In de ruimte zijn 25 tot 30 stallingsplekken voor auto's en een werkruimte. De ruimte is bereikbaar via een onderdoorgang bij een woning. De totale oppervlakte is 875 m².
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 504.000,-, subsidiair € 681.000,- en meer subsidiair € 817.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
Op grond van artikel 17, tweede lid van de wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling [1] kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix en overzichten van huurtransacties en kooptransacties overgelegd. Verweerder gaat uit van een huurwaarde van € 105.000,- per jaar en een huurwaardekapitalisatiefactor van 13, gebaseerd op de gerealiseerde markthuurprijzen en verkochte bedrijfsruimten in de binnenstad van [vestigingsplaats] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank licht dat hieronder verder toe.
6. Verweerder is bij de vaststelling van de waarde van het object uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat deze methode geschikt is om de waarde van het object te bepalen. De rechtbank is het daarmee eens.
7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de waarde van het object moet bepalen op basis van het feitelijk gebruik van het object. Dat is de verhuur als parkeergelegenheid. Voor de huurwaarde moet worden uitgegaan van de gerealiseerde of de maximaal te realiseren huuropbrengst bij de verhuur van de parkeerplekken.
8. De rechtbank volgt dit standpunt van eiser niet. Verweerder mag de waarde van het object bepalen aan de hand van een alternatief gebruik van de bedrijfsruimte. Bij verkoop van het object kan het door de koper immers ook op een andere wijze worden gebruikt dan voor de verhuur als parkeergelegenheid. De rechtbank verwijst hiervoor naar rechtsoverweging 4.6 van de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 augustus 2022. [2] Omdat het object van eiser ook op een andere wijze bedrijfsmatig gebruikt kan worden dan voor de verhuur van parkeerplekken, heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat eiser bij de door hem bepleite waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het alternatief gebruik van de bedrijfsruimte. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om af te wijken van dit oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verweerder heeft ook gesteld dat het object getransformeerd zou kunnen worden tot woningen omdat de bestemming dat mogelijk maakt. Verweerder heeft ook (markt)informatie overgelegd. De rechtbank overweegt op dat punt dat verweerder het object alleen heeft gewaardeerd als bedrijfsruimte en niet als een object dat tot woningen getransformeerd zou kunnen worden. De waardering van het object als mogelijk transformatie-object ligt echter niet ten grondslag aan de waardering en de rechtbank zal deze daarom buiten beschouwing laten.
10. Ter onderbouwing van de waarde is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van
€ 120,- per m² en een kapitalisatiefactor 13. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor heeft verweerder herleid uit huur- en verkooptransacties die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de waarde van het object, uitgaande van een ander gebruik dan het feitelijke gebruik, te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor als te hoog te beschouwen.
Conclusie en gevolgen
€ 120,- per m² en een kapitalisatiefactor 13. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor heeft verweerder herleid uit huur- en verkooptransacties die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de waarde van het object, uitgaande van een ander gebruik dan het feitelijke gebruik, te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor als te hoog te beschouwen.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
12. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 september 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.