Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1309
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
De heffingsamtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 2.111.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 augustus 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.
Overwegingen
De woning is een in 2002 vrijstaande woning en heeft een inhoud van 1050 m³.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.520.000,-. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat verweerder in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat het verslag van de hoorzitting niet volledig is.
De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Eiser voert aan dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken zoals het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels niet heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld, terwijl dit op grond van artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 lid 2 van Pro de Wet WOZ verplicht is.
5. De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval geen strijd is met artikel 40 lid 2 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft namelijk toegelicht dat de op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] B.V. zijn verstrekt. Eiser heeft de ontvangst van de stukken aan de vorige gemachtigde niet betwist. Uit het verslag van de hoorzitting blijkt niet dat er stukken ontbraken. Eisers had navraag kunnen doen bij de vorige gemachtigde, als hij stukken miste. De beroepsgrond slaagt niet.
Verslag hoorzitting incompleet
Verslag hoorzitting incompleet
6. Eiser stelt dat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Volgens eiser is dit in strijd met het motiveringsbeginsel.
7. De rechtbank volgt dit standpunt van eiser niet. Het staat verweerder vrij om een samenvatting te geven van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting. Op grond van artikel 7:7 van Pro de Awb moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Dat artikel bepaalt niet op welk moment het verslag aan de belanghebbende gestuurd moet worden. Dat artikel noch een andere bepaling uit de Awb verplicht verweerder om het verslag van de hoorzitting – al dan niet ter goedkeuring – aan eiser toe te zenden voordat een besluit op het bezwaar is genomen. Artikel 7:7 van Pro de Awb schrijft ook niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het is. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan met een samenvatting van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting en verweerder heeft van wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar kunnen verwerken. [1] Deze beroepsgrond slaagt niet.
Beoordelingskader Wet WOZ
8. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
9. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Objectkenmerken van de woning.
Inhoud woning
11. Ten aanzien van de inhoud van de woning bestrijdt eiser dat verweerder deze juist heeft berekend. Verweerder heeft toegelicht dat er is gerekend met een inhoud van 755 m³ voor de woning en een inhoud van 46 m³ voor de inpandige garage. Volgens de ingebrachte 3D-tekening bedraagt de digitaal gemeten inhoud 1148 m³, terwijl de inhoud van de woning volgens de bouwtekening 1050 m³ bedraagt. Volgens verweerder is deze inhoud minder dan de werkelijke inhoud van de woning en is dit dus niet nadelig ten opzichte van eiser. De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiser heeft zijn standpunt dat de inhoud onjuist is berekend niet onderbouwd. De rechtbank zal daarom uitgaan van een inhoud van 1050 m³. De beroepsgrond slaagt niet.
Inpandige garage
12. Eiser bestrijdt dat de woning een garage heeft. Volgens eiser heeft de woning een carport met een schuur en waren de kosten daarvan ongeveer veertigduizend euro. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat op de foto niet duidelijk te zien is of het gaat om een carport met een schuur of een garage. Volgens verweerder is er wel een garage, links van de woning en zal het voor de waarde van dit bijgebouw niet veel verschil maken. De rechtbank stelt vast dat verweerder op dit punt geen duidelijkheid heeft kunnen geven. De rechtbank zal daarom uitgaan van de uitleg van eiser dat het bijgebouw een carport met een schuur is. In zoverre slaagt deze beroepsgrond. De rechtbank zal hier verder op ingaan onder de conclusie.
13. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier andere woningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , met een inhoud van 900 m³, verkocht op 28 december 2020 voor
- [adres 3] , met een inhoud van 370 m³, verkocht op 30 juni 2020 voor
- [adres 4] , met een inhoud van 970 m³, verkocht op 28 december 2020 voor
- [adres 5] , met een inhoud van 1.120 m³, verkocht op 15 mei 2020 voor
Zijn de referentiewoningen geschikt?
14. Volgens eiser is de woning aan de [adres 4] niet geschikt omdat deze door een bekende persoon is verkocht voor een niet-marktconforme prijs. Ook is volgens eiser de woning aan de [adres 3] niet geschikt.
15. Ten aanzien van de woning aan de [adres 4] overweegt de rechtbank dat deze weliswaar is verkocht voor een hoge prijs, maar niet gebleken is dat deze woning niet-marktconform is verkocht. Wat betreft ligging en grootte is deze woning vergelijkbaar. Er is daarom geen reden om deze woning niet als geschikte referentiewoning aan te merken.
16. Ten aanzien van de woning aan de [adres 3] begrijpt de rechtbank dat verweerder deze referentiewoning heeft gekozen vanwege de ligging. De rechtbank vindt deze woning echter onvoldoende vergelijkbaar met de woning omdat deze referentiewoning substantieel kleiner is (370 m³) in vergelijking met de woning van eiser (1050 m³). De rechtbank zal deze referentiewoning daarom buiten beschouwing laten.
17. Hieruit volgt dat de rechtbank drie referentiewoningen zal betrekken bij de beoordeling of verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de drie in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen, met uitzondering van [adres 3] , goed bruikbaar zijn, omdat zij alle aan dezelfde [weg] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
19. Wat eiser verder in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ligging
Ligging
20. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De woning is namelijk gelegen in de buurt van het recreatiegebied ‘ [naam] ’.
21. De rechtbank vindt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging. De ligging van de woning aan (open) water is in dit geval doorslaggevend voor het bepalen van de waarde van de woning. Verweerder heeft ter onderbouwing daarvan drie referentiewoningen aangedragen die aan dezelfde [weg] zijn gelegen. Ook heeft verweerder toegelicht dat alle referentiewoningen een soortgelijke ligging hebben ten opzichte van het recreatiegebied. De eventuele nadelen van het recreatiegebied zijn daarmee verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank is het hiermee eens. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV-factoren/onderlinge verschillen
KOUDV-factoren/onderlinge verschillen
22. Eiser stelt verder dat de woning in 2002 is gebouwd en dat de voorzieningen zoals de keuken en de badkamer aan vervanging toe zijn. Verweerder heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden door de voorzieningen op gemiddeld (3) te waarderen. Ook bestrijdt eiser dat verweerder rekening heeft gehouden met de rieten kap en de korte levensduur en de hoge kosten om een rieten kap te vervangen.
23. Ten aanzien van de gedateerdheid van de voorzieningen van de keuken en de badkamer heeft verweerder in het verweerschrift uitgelegd dat de voorzieningen minder dan 10 jaar oud zijn. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de voorzieningen een kleine 20 jaar oud zijn. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen gewaardeerd zijn op gemiddeld (3). Verweerder houdt er dus wel rekening mee dat de voorzieningen bij de onderhavige woning gemiddeld zijn. Bovendien heeft verweerder aan de hand van de overgelegde foto’s gemotiveerd gesteld dat er geen aanleiding bestaat om deze waardering naar beneden bij te stellen. De rechtbank kan de uitleg van verweerder volgen. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat de waardering lager zou moeten zijn. Daar is eiser niet in geslaagd met de overgelegde foto’s. Ook ten aanzien van het rieten dak blijkt uit de overgelegde foto’s niet dat de waardering die verweerder heeft gegeven te hoog is. Dat eiser hoge kosten heeft aan het onderhoud van het rieten dak heeft eiser niet onderbouwd. En in het geval eiser wel aannemelijk zou maken dat hij hoge onderhoudskosten heeft, ziet de rechtbank niet in dat deze kosten ertoe moeten leiden dat de waardering lager zou moeten zijn dan gemiddeld (3). Immers ook de referentiewoningen hebben deels rieten kappen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
24. Zoals overwogen in rechtsoverweging 12 heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning een garage heeft. De rechtbank volgt daarom het standpunt van eiser dat er sprake is van een carport en een schuur in plaats van een garage. Aangezien eiser op de zitting heeft verklaard dat de kosten daarvan circa € 40.000,- zijn geweest, zal de rechtbank het bedrag dat in de matrix aan de garage is toegerekend (€ 27.5000,-) aan de carport en de schuur toerekenen. Eiser heeft niet weersproken dat deze waarde te hoog is.
25. Ten aanzien van de waarde van de woning heeft verweerder op basis van de vier referentiewoningen de gemiddelde prijs per m³ berekend (€ 1107,-). Omdat de woning aan de [adres 3] buiten beschouwing wordt gelaten, heeft de rechtbank de prijs per m³ van de woning gecorrigeerd naar € 1030,-. Deze prijs is weliswaar lager dan de prijs per m³ zoals weergegeven in de taxatiematrix, maar dit betekent niet dat de waarde van de woning hierdoor lager wordt. Door het gemiddelde prijs per m³ te vermenigvuldigen met de inhoud van de woning plus de waarde van de kavel en de bijgebouwen erbij op te tellen (1030 x 1050 = 1.081.500 + 1.092.483+ 102.362) komt de rechtbank uit op een waarde van de woning van € 2.276.345,-. Deze waarde is hoger dan de onderbouwde waarde van verweerder. Dit betekent dus dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
26. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.