Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4918
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: M. Verhoef en W. Ruiter).
Inleiding
Eiser is eigenaar van een tussenwoning gelegen aan de [adres 1] (de woning). De woning is gebouwd in 1975 en heeft een oppervlakte van 141m2.
Verweerder heeft in de beschikking van 21 februari 2021 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 394.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020. Met deze beschikking heeft verweerder aan eiser ook de aanslag voor de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt. Verweerder heeft eisers bezwaar in de uitspraak op bezwaar van 4 november 2021 ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
5. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 4 november 2021.
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde van € 355.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 394.000,-.
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft om de vastgestelde waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Het gaat om de volgende woningen:
- [adres 2] verkocht op 27 juni 2020 voor € 425.000,-;
- [adres 2] verkocht op 27 juni 2020 voor € 425.000,-;
- [adres 3] verkocht op 13 november 2019 voor € 626.000,-;
- [adres 4] verkocht op 15 december 2020 voor € 475.000;
- [adres 5] verkocht op 16 oktober 2020 voor € 532.000,-.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn voldoende verglijkbaar en verweerder heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit in het vervolg van deze uitspraak verder uit.
10. Ter zitting heeft eiser erover geklaagd dat verweerder in beroep de woning heeft vergeleken met nieuwe referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Dit is vaste rechtspraak. Dit betekent dat verweerder in beroep andere referentiewoningen mocht gebruiken dan in bezwaar om de vastgestelde waarde te onderbouwen.
11. Eiser vindt verder dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. De woning van eiser ligt aan de [locatie 1] . Door de reconstructie van de [locatie 2] en de [locatie 1] hebben de woningen aan de [locatie 3] geen uitzicht meer op een groenwand en last van vrachtverkeer, geluidsoverlast en toename van fijnstof. De gebruikte referentiewoningen met nummer 63, 53 en 75 liggen aan de [locatie 2] in het gedeelte waar de groenstrook is gehandhaafd. Deze zijn daarom volgens eiser niet bruikbaar.
12. De rechtbank overweegt dat de gebruikte referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning. Dat niet alle gebruikte referentiewoningen uitkijken op de [locatie 1] maakt dus niet verweerder deze niet aan de waardering ten grondslag mocht leggen. De rechtbank oordeelt dat de gekozen referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Deze liggen in dezelfde straat, zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarbij blijkt uit verkeersmetingen dat de [locatie 4] drukker is dan de [locatie 1] , zodat de referentiewoningen ook qua overlast goed vergelijkbaar zijn. Verweerder mocht de referentiewoningen dus ten grondslag leggen aan de waardebepaling.
13. De rechtbank begrijpt dat eiser last heeft van het verwijdering van de groenstrook in 2018 aan de [locatie 1] en het langzame herstel daarvan. Verweerder heeft echter naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en dit in de waardering van de woning verwerkt. De woning van eiser heeft een (veel) lagere prijs per vierkante meter dan de referentiewoningen. Bovendien ligt de [adres 6] ook aan de [locatie 1] . Als hiervan een waarde drukkend effect uitgaat, dan is dat op deze wijze naar het oordeel van de rechtbank voldoende verwerkt in de oppervlakte prijs.
Conclusie en gevolgen
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.