Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/382
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: T.C.A. Houkes en van der Geer).
Inleiding
Eiser is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] ( [adres 1] ) en de woning gelegen aan de [adres 2] ( [adres 2] ) in [gemeente] (gezamenlijk: de woningen). De [adres 1] is gebouwd in 1901 en is een vrijstaande woning met een rietkap. De [adres 2] is gebouwd in 1974 en is een vrijstaande woning van hout.
In de beschikking heeft verweerder de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2021 vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft de [adres 1] gewaardeerd op € 571.000,- en de [adres 2] op € 485.000,-. Met deze beschikking heeft verweerder aan eiser ook de aanslag voor de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Eemnes voor het jaar 2021 opgelegd.
Eiser heeft bezwaar gemaakt. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard voor zover dit ziet op de [adres 1] en gegrond verklaard voor zover dit ziet op de [adres 2] . Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 waarde van de [adres 1] gehandhaafd en de waarde van de [adres 2] verminderd tot € 362.000,-. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
5. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 10 december 2021.
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit voor de [adres 1] een waarde van € 440.000,- en voor [adres 2] een waarde van € 331.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes.
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft om de vastgestelde waardes te onderbouwen twee taxatiematrices overgelegd, waarin de [adres 1] en de [adres 2] worden vergeleken met drie referentiewoningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Verweerder heeft beide woningen vergeleken met de volgende referentiewoningen:
- [adres 3] verkocht op 10 augustus 2020 € 505.000,-. Het bouwjaar is 1958, de inhoud 319 m3 en de kaveloppervlakte 715m2;
- [adres 3] verkocht op 10 augustus 2020 € 505.000,-. Het bouwjaar is 1958, de inhoud 319 m3 en de kaveloppervlakte 715m2;
- [adres 4] verkocht op 15 juli 2020 voor € 405.000,-. Het bouwjaar is 1967, de inhoud 279 m3 en de kaveloppervlakte 965 m2;
- [adres 5] verkocht op 1 april 2019 voor € 820.000,-. Het bouwjaar is 1955, de inhoud 550m3 en de kaveloppervlakte 1.350 m2.
9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Volgens eiser heeft verweerder onder meer onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woningen. Ook heeft verweerder bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met de slechte ligging van de woningen. Deze beroepsgrond slaagt.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de [adres 1] en de waarde van de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal dit in het vervolg van deze uitspraak uitleggen.
De ligging van beide woningen
11. De rechtbank oordeelt dat verweerder bij de waardering onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met de (matige) ligging van de [adres 1] en de [adres 2] . In de bij de aanvullende verweerschriften geactualiseerde matrices heeft verweerder de [adres 1] en de [adres 2] ingeschaald op een ‘4’ voor ligging. Uit de grondstaffel volgt dat dit wordt gezien als een ruimtelijke en bovengemiddelde ligging, waaraan een hogere waarde wordt toegekend. Verweerder heeft door de [adres 1] en de [adres 2] in te schalen op een ‘4’ voor ligging naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woningen dichtbij de snelweg liggen (het drukke knooppunt [knooppunt] ) en dat dit een waardedrukkende factor betreft. Dit is zo ook onvoldoende verdisconteerd in de vergelijking met de referentiewoningen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de afstand van de woningen tot de snelweg op 360 meter bedraagt, maar daarmee is nog geen sprake van een ruimtelijke ligging. Daarbij acht de rechtbank verder van belang dat de snelweg niet enkel dichtbij is, maar dit ook een druk knooppunt van de [snelweg] en de [snelweg] betreft en het niet onaannemelijk is dat eiser hiervan overlast ervaart. Het is onduidelijk hoe verweerder hiermee rekening heeft gehouden.
De [adres 1]
12. Voor de [adres 1] ging verweerder er in eerste instantie van uit dat de woning gebouwd was in 1921. Verweerder heeft een correctie toegepast van € 75.000 voor de gedateerdheid van de woning. Dit is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. In de uitspraak op bezwaar corrigeert verweerder het bouwjaar naar 1901, maar past hij de waarde niet aan door interne compensatie op andere factoren. Verder acht de rechtbank van belang dat er een groot verschil bestaat tussen het bouwjaar van de [adres 1] en de gebruikte referentiewoningen. Dit verschil wordt nu onvoldoende tot uiting gebracht in de KOUDV-factoren, waardoor verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor de [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.
De [adres 2]
De [adres 2]
13. De [adres 2] is in afwijking van de gebruikte referentiewoningen een woning van hout en heeft dus een beduidend mindere bouwkwaliteit dan de gebruikte referentiewoningen. De toegepaste correctie van € 70.000,- voor de gedateerdheid is onder deze omstandigheden onvoldoende. Naar het oordeel van de rechtbank is het in dit licht ook niet goed te verklaren dat de [adres 2] net als de [adres 5] een ‘3’ voor kwaliteit krijgt, terwijl de [adres 3] en de [adres 4] een ‘2’ voor kwaliteit krijgen.
14. Ook verder maken de gebruikte referentiewoningen niet aannemelijk dat de waarde van de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix volgt dat de kubieke meterprijs van de [adres 2] € 815,- is. De referentiewoningen hebben allen een lagere kubieke meterprijs. De [adres 3] heeft een kubieke meterprijs van € 620,-. De [adres 4] heeft een kubieke meterprijs van € 100,- en de [adres 5] heeft een kubieke meterprijs van € 620,-. De hogere prijs per kubieke meter van de [adres 2] laat zich niet verklaren door het verschil in KOUDV-factoren. De waardebepalende factoren van de [adres 5] zijn bijvoorbeeld identiek aan de [adres 6] , terwijl uit het voorgaande volgt dat hierdoor de verschillen tussen de [adres 5] en de [adres 2] ook nog eens onvoldoende tot uiting komen. De taxatiematrix toont dus niet aan dat de waarde van de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld.
15. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is en dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Gelet hierop hoeven de overige gronden niet verder besproken te worden.
Bewijslast eiser
Bewijslast eiser
16. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voorgestelde waardes van € 440.000,- voor de [adres 1] en € 331.000,- voor de [adres 2] aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiser heeft de door hem voorgestelde waardes niet nader onderbouwd met een taxatiematrix waarin de [adres 1] en de [adres 2] worden vergeleken met referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het aannemelijk dat de waardes van de [adres 1] en [adres 2] te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 3:2 en Pro artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
18. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is de door hen bepleitte waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank bepaalt de waarde van de [adres 1] op de waardepeildatum schattenderwijs op € 540.000,- en de waarde van de [adres 2] op € 340.000,-. De rechtbank bepaalt verder dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
19. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.518,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. In bezwaar heeft verweerder al een vergoeding voor de proceskosten toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de [adres 1] tot een bedrag van € 540.000,- en van de [adres 2] tot € 340.000,-.;
- vermindert de voor de woningen opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.518,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.