ECLI:NL:RBMNE:2022:5595

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/103

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: P.J. Voorsluijs),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)

(gemachtigde: S. Bannink).

Inleiding

Eiser is de eigenaar van de woningen gelegen aan de [adres 1] ( [adres 1] ) en de [adres 2] ( [adres 2] ) in [gemeente] (gezamenlijk: de woningen). Het zijn twee-onder-één-kapwoningen in het buitengebied gelegen aan een provinciale weg.

Verweerder heeft in zijn beschikking de waarde van de [adres 1] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 398.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. De waarde van [adres 2] heeft verweerder vastgesteld op € 347.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. Met deze beschikking is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd.

Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt. Eiser stelt dat verweerder de waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.

Beoordeling door de rechtbank

5. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 30 november 2021.

6. In geschil is de waarde van de [adres 1] en de [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes van € 398.000 en € 347.000.

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft om de vastgestelde waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met de volgende drie referentiewoningen:
- [adres 3] verkocht op 4 juni 2020 voor € 386.000,-;
- [adres 4] verkocht op 16 september 2019 voor € 727.000,-;

- [adres 5] verkocht op 3 mei 2021 voor € 412.000,-.

In de nieuwe taxatie concludeert verweerder op basis van deze referentiewoningen dat de [adres 1] een waarde heeft van € 407.000,- en de [adres 2] een waarde heeft van € 397.000,-. Verweerder vindt dat hiermee aannemelijk is dat de vastgestelde WOZ-waardes niet te hoog zijn. Uit de nieuwe taxatie volgt immers dat de WOZ-waardes eerder te laag zijn vastgesteld.

9. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woningen is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen van eiser. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit in het vervolg van deze uitspraak verder uit.
De vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

10. Eiser voert aan dat de gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat verweerder deze niet mag gebruiken bij de waardevaststelling. De referentiewoningen liggen namelijk niet zoals de woningen in het buitengebied.^[1]Verder wijst eiser er op dat het bouwjaar en de oppervlakte van de referentiewoningen afwijkt van de woningen.

11. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woningen van eiser. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar mag zelf een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers.

12. De rechtbank oordeelt dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn en dat verweerder deze ten grondslag heeft kunnen leggen aan de waardering van de woningen. De rechtbank stelt vast dat, zoals eiser terecht opmerkt, er inderdaad verschillen bestaan tussen de woningen en de gebruikte referentiewoningen. Verweerder heeft echter ter zitting voldoende toegelicht dat dit van de rond de waardepeildatum verkochte woningen de meest geschikte woningen zijn. Twee-onder-één-kapwoningen in het buitengebied van [gemeente] zijn namelijk zeldzaam. De rechtbank kan daarom volgen dat verweerder de twee-onder-één-kapwoningen van eiser heeft vergeleken met twee-onder-één-kapwoningen binnen de bebouwde kom, waarbij rekening wordt gehouden met het verschil in ligging. De [adres 5] is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Gelet op het feit dat er weinig geschikte referentiewoningen beschikbaar zijn en dat verweerder de waarde van de [adres 5] heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, kon verweerder ook deze referentiewoning naar het oordeel van de rechtbank aan de waardering ten grondslag leggen.

De verschillen tussen de woningen van eiser en de referentiewoningen

13. Verder vindt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Hierbij wijst eiser er op dat de ligging van de woningen veel slechter is dan de ligging van de referentiewoningen. De woningen liggen aan een drukke provinciale weg met veel geluidsoverlast en een slechte milieugezondheidskwaliteit. De [adres 6] en de [adres 7] liggen daarentegen aan rustige wegen met een maximale snelheid van 30 km/u. De [adres 5] ligt aan een rustige ventweg. Ook liggen alle referentiewoningen in de bebouwde kom en dichtbij voorzieningen, terwijl de [adres 1] en de [adres 2] in het buitengebied liggen.

14. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn bij het vaststellen van de KOUDVL-factoren voor ligging op ‘3’ ingeschaald. De woningen van eiser krijgen voor ligging een ‘2’. Dit betekent dat om het verschil in ligging te verdisconteren verweerder een correctie van 15% op de grondwaarde heeft toegepast. Dit is naar het oordeel van de rechtbank voldoende. Daarbij heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de [adres 6] is gelegen naast een industrieterrein, waardoor er op de nabijgelegen weg veel zwaar verkeer rijdt, waardoor deze qua ligging enigszins vergelijkbaar is met de woningen. Verder overweegt de rechtbank dat de gemiddelde vierkante meterprijs van de referentiewoningen een stuk hoger ligt dan de vierkante meterprijs van de woningen. Ook dit maakt aannemelijk dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
De oppervlakte van de [adres 1]

15. In geschil is verder de oppervlakte van de [adres 1] . Eiser stelt dat de [adres 1] een oppervlakte heeft van 69 m2. Dit staat ook zo geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Verweerder stelt dat de [adres 1] een aanbouw bevat en een oppervlakte heeft van 104 m2. Eiser betwist verder dat de woning een aanbouw heeft.

16. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het dwarsstuk van de L-vorm is gerekend als aanbouw en bevestigt dat dit geen aanbouw maar een onderdeel is van de [adres 1] . Eiser heeft niet betwist dat de woning aan de [adres 1] een L-vorm heeft. De rechtbank oordeelt dat verweerder de oppervlakte van de [adres 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de oppervlakte vastgesteld op basis van de bouwtekening en luchtfoto’s. Eiser beschikt ook over de bouwtekening en heeft de juistheid ervan niet betwist. Eiser heeft alleen gesteld dat hij met enkel de beschikking over de bouwtekening de berekeningen van verweerder niet kan controleren. Dit is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voor het standpunt dat de vastgestelde oppervlakte van de [adres 1] niet klopt. Hierbij acht de rechtbank van belang dat verweerder heeft aangeboden een inpandige opname te verrichten, maar dat eiser ter zitting heeft bevestigd dat hij hieraan niet wil meewerken.^[2]

17. Verder merkt de rechtbank op dat verweerder op zitting heeft toegezegd dat hij de luchtfoto’s en de berekeningen waar de oppervlakte van de [adres 1] op is gebaseerd aan eiser toe zal sturen, zodat hij deze kan controleren en om discussie over de oppervlakte bij een volgende aanslag te voorkomen.

De zeecontainer

18. Eiser voert aan dat de zeecontainer ten onrechte is gewaardeerd op €12.500,-. Verweerder gaat volgens eiser uit van een onjuiste oppervlakte. De oppervlakte is 28 m2 en niet 50 m2. Verder is de zeecontainer 40 jaar oud. Eiser kan deze nu voor een paar honderd euro verkopen en verweerder heeft de prijs niet marktconform vastgesteld.

19. De rechtbank overweegt dat de zeecontainer gebruiksoppervlakte toevoegt aan de [adres 2] . Bij de vaststelling van de waarde van de zeecontainer moet daarom, anders dan eiser aanvoert, niet enkel gekeken worden naar de verkoopwaarde van de zeecontainer. Ook de waarde die de extra gebruiksoppervlakte toevoegt mag verweerder meerekenen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de oppervlakte van de zeecontainer is gebaseerd op een meting van de luchtfoto. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de oppervlakte voldoende aannemelijk gemaakt, waarbij de rechtbank meeweegt dat eiser weigert om mee te werken aan een inpandige opname.^[3]

20. Tot slot overweegt de rechtbank dat er een verschil van €50.000,- bestaat tussen de getaxeerde waarde van de [adres 2] en de vastgestelde WOZ-waarde. Ook in het geval dat de zeecontainer te hoog is gewaardeerd betekent dit dus niet dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen

21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de [adres 1] en de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van twee woningen in buitengebied