ECLI:NL:RBMNE:2022:571

• Datum uitspraak: 26 januari 2022
• Publicatiedatum: 17 februari 2022
• Zaaknummer: 9259272 UC EXPl 21-4174
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak over beëindiging huurovereenkomst en huurprijsverhoging na wetswijziging

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 26 januari 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en huurders over de beëindiging van een huurovereenkomst en een voorgestelde huurprijsverhoging. De verhuurder, [eiser], heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat de huurders, [gedaagde sub 1] c.s., niet akkoord gingen met zijn voorstel tot huurprijsverhoging. De huurders hebben de opzegging betwist en vorderen op hun beurt excuses van de verhuurder en herstel van gebreken aan de woning.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurder op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW niet gerechtigd was om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat de huurders niet hebben ingestemd met een redelijk aanbod tot huurprijsverhoging. Echter, de kantonrechter heeft ook opgemerkt dat de wetswijziging die op 1 mei 2021 in werking is getreden, de verhuurder in een onbillijke positie plaatst, omdat hij geen mogelijkheid heeft om de huurprijs te verhogen zonder instemming van de huurders. De kantonrechter heeft daarom besloten om af te wijken van de wettelijke regeling en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet af te wijzen.

De kantonrechter heeft de huurders een termijn van één maand gegeven om het aanbod van de verhuurder tot huurprijsverhoging te aanvaarden. Indien zij dit niet doen, zal de huurovereenkomst eindigen op 1 mei 2022 en zullen zij worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. De proceskosten zijn voor rekening van de huurders, omdat zij ongelijk hebben gekregen in de procedure. De vordering van de huurders tot excuses en herstel van gebreken is afgewezen, omdat er geen wettelijke grondslag voor deze vorderingen is aangetoond.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9259272 UC EXPL 21-4174 MvdH/40201

Vonnis van 26 januari 2022

inzake

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Groot & Evers B.V.,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,

partijen 1 en 2 verder ook gezamenlijk te noemen [gedaagde sub 1] c.s.,

gedaagde partijen,

procederende in persoon.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Hoe deze procedure is verlopen blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;

- de akte van depot van ontvangst van een usb-stick van [gedaagde sub 1] c.s.;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met vermeerdering van eis;

- de akte van 26 juli 2021 van [eiser] ;

- de akte wijziging van eis, tevens houdende aanvullende producties, van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 december 2021. [eiser] heeft toen een pleitnota overhandigd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van deze zitting.

2. Waar gaat het om?

2.1.

Sinds 1 februari 2017 huren [gedaagde sub 1] c.s. een (boven)woning van [eiser] aan het [adres] in [plaatsnaam] voor een huurprijs van € 1.300,-- per maand. Op (onder meer) 18 februari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1] c.s. een voorstel gedaan tot huurprijsverhoging. Het voorstel betrof een verhoging naar € 1.396,00 voor 2021, € 1.429,00 voor 2022, € 1.464,00 voor 2023 en € 1.499,00 voor 2024. Als alternatief heeft [eiser] daarbij voorgesteld een huurprijs van € 1.450,00 per maand vanaf 2021 tot en met 2024.

Op 23 maart 2021 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd omdat [gedaagde sub 1] c.s. niet hebben ingestemd met zijn voorstellen tot huurprijsverhoging.

2.2.

[eiser] vordert in deze procedure beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning die [gedaagde sub 1] c.s. van hem huren. Als de kantonrechter de huurovereenkomst niet beëindigt, verzoekt [eiser] om de huur voor de periode 1 juli 2021 tot 1 juli 2022 vast te stellen op € 1.450,-- per maand. Verder vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 240,- aan kosten voor de oppervlaktemeting van het verhuurde, alsmede van de proceskosten. [gedaagde sub 1] c.s. willen dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] afwijst en vorderen op hun beurt excuses van [eiser] voor het plegen van huisvredebreuk en verstoring van hun woongenot, alsmede voor het schaden van de goede naam van [gedaagde sub 2] bij zijn werkgever. Daarnaast vorderen zij vaststelling van de huurprijs op € 1.300,- en herstel van gebreken en achterstallig onderhoud door [eiser] op straffe van een dwangsom met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3. De beoordeling

De vorderingen van [eiser]

3.1.

heeft zich erop beroepen dat hij gerechtigd was om de huurovereenkomst op te zeggen omdat [gedaagde sub 1] c.s. niet akkoord zijn gegaan met zijn redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurprijs. [gedaagde sub 1] c.s. hebben niet ingestemd met deze opzegging en daarom verzoekt [eiser] de kantonrechter de huurovereenkomst te beëindigen. [eiser] verwijst in dit kader naar artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Dit artikel is echter per 1 mei 2021 gewijzigd als gevolg van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: ‘Wet maximering’). In het gewijzigde artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huur slechts kan toewijzen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs. Op grond van het oude artikel van vóór 1 mei 2021 kon de verhuurder nog wel de huurovereenkomst door de kantonrechter laten beëindigen bij een weigering door de huurder om een redelijk aanbod tot huurverhoging te accepteren. Strikte toepassing van deze wetswijziging zou betekenen dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen omdat hij alleen een aanbod heeft gedaan tot wijziging van de huurprijs. De kantonrechter acht deze uitkomst in de gegeven omstandigheden echter onevenredig en onbillijk en zal hierna toelichten waarom in dit specifieke geval van deze nieuwe bepaling uit de Wet maximering moet worden afgeweken.

3.2.

In de tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. gesloten huurovereenkomst is over de huurprijs enkel het volgende opgenomen:

“Gedurende de jaren 2017 en 2018 zal de maandhuur € 1.300 per maand bedragen. Vervolgens kan voor 2019 de maandhuur in overleg met de huurder per 1 januari 2019 worden verhoogd.”

Op grond van deze bepaling is een wijziging van de huurprijs alleen mogelijk als partijen overeenstemming bereiken. Dat is in deze zaak niet gelukt omdat [gedaagde sub 1] c.s. vinden dat hun huur bovengemiddeld hoog is en daarom niet akkoord willen gaan met de voorstellen van [eiser] . Voor een situatie zoals deze bood artikel 7:274 lid 1 sub d BW tot 1 mei 2021 de verhuurder de mogelijkheid om toch tot huuraanpassing te komen. Door de wetswijziging heeft de verhuurder, die in de huurovereenkomst geen concreet beding voor een huurverhoging (waarbij een jaarlijkse verhoging is overeengekomen) heeft opgenomen, geen enkel middel om tot een huurverhoging te komen als de huurder daarmee niet wil instemmen. De kantonrechter ziet in de wetsgeschiedenis van de Wet maximering aanknopingspunten dat dit niet de bedoeling is geweest van de wetgever.

3.3.

In de wetsgeschiedenis (MvT, 35488, nr. 6 p. 1 en p. 8) staat onder meer:

“
Dit wetsvoorstel heeft daarom als doel huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten.”

en

“Het introduceren van de huurprijsregulering van geliberaliseerde huurovereenkomsten impliceert een inmenging in het eigendomsrecht in de zin van artikel 14 van de Grondwet. Dit artikel bepaalt dat onteigening slechts is toegestaan in algemeen belang en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Het artikel legt de wetgever op om bij of krachtens de wet voorschriften te stellen over onteigening. Tevens bepaalt de Grondwet dat er in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, recht op schadeloosstelling of tegemoetkoming in de schade bestaat indien in het algemeen belang eigendom door het bevoegd gezag wordt vernietigd of onbruikbaar wordt gemaakt of de uitoefening van het eigendomsrecht wordt beperkt. De voorgestelde huurprijsregulering voldoet aan deze grondwettelijke vereisten. De wet beoogt betaalbare huisvesting te waarborgen en zal voor verhuurders niet leiden tot zwaar verlies op de exploitatie omdat het rekenen van een redelijke huur op een langere termijn mogelijk blijft. De beperkingen die de verhuurders ondervinden dankzij deze wet zijn derhalve proportioneel.”

3.4.

De kantonrechter leidt hieruit af dat het doel van de wetgever is om huurders van geliberaliseerde woningen te beschermen tegen forse huurprijsverhogingen. Daarvoor is volgens de wetgever een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder gerechtvaardigd. In het gewijzigde artikel 7:248 BW is daartoe bepaald dat een verhogingsbeding in een huurovereenkomst nietig is voor zover dat een hoger percentage bepaald dan is gemaximeerd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (gemiddeld prijsindexcijfer + 1%). Voor het geval er geen verhogingsbeding is overeengekomen, kon de verhuurder vóór de wetswijziging bij weigering tot instemming door de huurder met een redelijk voorstel tot verhoging, de overeenkomst opzeggen. De gewijzigde wetgeving ziet dus voorbij aan de situatie dat er geen verhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen, omdat onder die omstandigheid zonder instemming van de huurder geen enkele huurverhoging kan worden doorgevoerd en de verhuurder geen middel heeft om dat alsnog aan de rechter voor te leggen.

3.5.

Omdat [eiser] dus niet de beschikking heeft over een huurprijsbeding op grond waarvan de huurprijs automatisch (en door de Wet maximering maximaal tot de inflatie plus 1 procentpunt) aangepast kan worden en hij de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kan beëindigen als [gedaagde sub 1] c.s. niet akkoord gaan met een voorstel tot huurprijswijziging, is naar het oordeel van de kantonrechter de inbreuk op zijn eigendomsrecht ook niet meer beperkt te noemen. Deze komt er namelijk op neer dat [eiser] de huur niet kan verhogen vanaf begin 2017 tot 1 mei 2024 (de einddatum van de Wet maximering). De kantonrechter acht dit gezien de marktontwikkelingen niet proportioneel. Dat dit niet de bedoeling is van de wetgever leest de kantonrechter ook terug in de Memorie van Toelichting over de wijziging van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Hierover staat (MvT, 35488, nr. 6 p. 7):

“Dit wetsvoorstel regelt voor geliberaliseerde huurovereenkomsten van woonruimte dat de hoogte van de van de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procentpunt. De regulering geldt zowel voor huurovereenkomsten met een verhogingsbeding, als voor situaties waarin de verhuurder een voorstel doet met een verhoogde huur. (…) In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt de maximale verhoging vastgesteld op de inflatie plus 1 procentpunt.

Artikel I, onderdeel C (dat is het artikel tot wijziging van artikel 7:274 lid 1 sub d BW – toevoeging kantonrechter) van het wetsvoorstel voorkomt dat de verhuurder de overeenkomst kan beëindigen omdat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Het wetsvoorstel beoogt namelijk dat de maximale verhoging van de huurprijs dwingendrechtelijk wordt geregeld en dat een oordeel over de redelijkheid van de huurverhoging niet aan de rechter wordt gelaten.”

Hieruit leidt de kantonrechter af dat het niet de bedoeling is om huurprijsverhoging onmogelijk te maken maar om hieraan een maximum te stellen. Hiervoor heeft de wetgever dus bepaald dat de verhoging op grond van een overeengekomen beding wordt gemaximeerd en dat de weg van het redelijke voorstel wordt afgesloten zodat niet alsnog via een andere route een hogere huurprijsverhoging via de rechter kan worden gerealiseerd. Hierbij lijkt de wetgever de onderhavige situatie, waarbij er geen huurverhoging via een beding gerealiseerd kan worden, uit het oog verloren te zijn waardoor de verhuurder met een niet geaccepteerd voorstel tot verhoging geen kant op kan.

3.6.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter in de onderhavige situatie afwijken van de wettelijke regeling en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet afwijzen op de grond dat [eiser] (alleen) een voorstel tot huurverhoging heeft gedaan. De kantonrechter ziet in de onderhavige situatie wel aanleiding voor beëindiging van de huurovereenkomst omdat [eiser] , ook als de wetsgeschiedenis van de Wet maximering in ogenschouw wordt genomen, een aanbod heeft gedaan dat [gedaagde sub 1] c.s. in redelijkheid hadden moeten aanvaarden. Vast staat namelijk dat de WOZ-waarde van de woning van € 259.000,00 bij aanvang van de huur is gestegen naar inmiddels € 512.000,00 terwijl de huur van de woning in dezelfde periode niet is aangepast. In dat licht komt de kantonrechter de door [eiser] voorgestelde huurverhoging per 2021 van een bedrag van € 1.300,00 naar € 1.396,00 niet onredelijk voor. Dit houdt een jaarlijkse verhoging in vanaf 2019 met een percentage van 2,4 % (dat op grond van de Wet maximering op dit moment het toegestane maximale percentage aan huurverhoging is). Ook weegt mee dat [eiser] in 2020 is begonnen met de isolatie van de woning door in de voorgevel Fineo glas te laten plaatsen.

3.7.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben als verweer aangevoerd dat de huurprijs van hun woning per m2 bovengemiddeld is in vergelijking met andere huurwoningen in de buurt en hebben in dat kader zelf onderzoek gedaan en een rapport opgesteld. De kantonrechter stelt vast dat de gemiddelde huurprijs per m2 in hun rapport ad € 17,81 per m2 niet veel verschilt van de door [eiser] aangehaalde gemiddelde huurprijs genoemd op de site van Pararius van € 17,90 per m2. [gedaagde sub 1] c.s. gaan echter uit van een woonoppervlakte van de woning van 70 m2 terwijl [eiser] stelt dat dit 87 m2 is. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. hun stelling op dit punt, gelet op het door [eiser] overgelegde meetrapport van [naam onderneming] , onvoldoende hebben onderbouwd. Zij stellen dat zij uitgaan van het woonoppervlak in tegenstelling tot het gebruiksoppervlak. Dat dit verschil 17 m2 is blijkt echter nergens uit. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de woning een woonoppervlakte heeft van 87 m2. De prijs per m2 komt daarmee op € 14,94 en bij een huurprijs van € 1.396,00 is dat € 16,05. Ook bij een oppervlakte van 79 m2 (waarbij de ruimte op de begane grond niet is meegerekend) is nog steeds sprake van een huur (€ 17,67 per m2 bij een huur van € 1.396,00) die niet boven het gemiddelde komt. Dat de huurprijs van € 1.300,00 voor de woning bovengemiddeld is, is hierdoor niet aannemelijk geworden en dat geldt nog steeds bij de voorgestelde huurverhoging. De stelling van [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiser] ten onrechte heeft nagelaten om een rapport van vergelijkbare woningen op te laten stellen passeert de kantonrechter. [eiser] heeft de kantonrechter voldoende aanknopingspunten gegeven om een huurverhoging redelijk te achten. In het licht van het voorgaande hebben [gedaagde sub 1] c.s. de redelijkheid van het voorstel van [eiser] dus onvoldoende gemotiveerd betwist. De door [eiser] voorgestelde nieuwe huurprijs kan daarom als een redelijk aanbod aan [gedaagde sub 1] c.s. tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst worden beschouwd. De kantonrechter merkt het voorstel van [eiser] tot verhoging van de huur per 1 januari 2022 tot € 1.429,00 eveneens redelijk, nu dit een verhoging met de toegestane 2,4% inhoudt. Het deel van het voorstel van [eiser] betreffende de periode na 2022 laat de kantonrechter buiten beschouwing, omdat de redelijkheid daarvan nu (nog) niet kan worden beoordeeld.

3.8.

Omdat [gedaagde sub 1] c.s. het aanbod van [eiser] niet hebben geaccepteerd, kan de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, worden toegewezen. De kantonrechter ziet evenwel, mede gelet op de onduidelijkheid van de wetswijziging voor beide partijen, aanleiding [gedaagde sub 1] c.s. een terme de grâce van één maand te gunnen om het aanbod alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst ten einde zal komen op 1 mei 2022. Indien [gedaagde sub 1] c.s. het aanbod niet alsnog accepteren zullen zij tevens worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

3.9.

De vordering van [eiser] tot betaling van de kosten van de meting door [naam onderneming] zal worden afgewezen. Partijen hebben beide onderzoek laten doen dan wel zelf gedaan om hun standpunt te onderbouwen. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor het oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. de kosten die [eiser] heeft gemaakt om de redelijkheid van zijn voorstel te onderbouwen, moet vergoeden.

3.10.

De proceskosten van [eiser] in conventie komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. omdat zij ongelijk krijgen. Deze kosten worden begroot op:

- dagvaarding € 103,83

- griffierecht € 85,00

Totaal € 188,83

3.11.

Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW geldt als uitgangspunt dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij het de huurder kennelijk alleen om het rekken van een kansloze zaak te doen is. [eiser] heeft geen, althans onvoldoende zwaarwegende omstandigheden aangevoerd om van dit uitgangspunt af te wijken. Behoudens ten aanzien van de proceskostenveroordeling zal de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad worden afgewezen.

De vorderingen van [gedaagde sub 1] c.s.

3.12.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben gevorderd dat [eiser] excuses maakt voor huisvredebreuk, het verstoren van het woongenot en voor het schaden van [gedaagde sub 2] in zijn eer en goede naam bij zijn werkgever. Gevraagd naar de juridische grondslag van deze vorderingen heeft [gedaagde sub 1] op de zitting verklaard dat er geen wettelijke grondslag is voor deze vorderingen. De kantonrechter zal deze vorderingen dan ook afwijzen. Wel herhaalt de kantonrechter hier voor de volledigheid dat het [eiser] niet is toegestaan om de woning zonder overleg vooraf met [gedaagde sub 1] c.s. te betreden en dat het door [eiser] met anderen dan [gedaagde sub 1] c.s. communiceren over de huurovereenkomst (zeker met een werkgever van één van hen) niet past bij wat van een goed verhuurder verwacht mag worden.

3.13.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben verder gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om de gebreken en het achterstallig onderhoud aan de woning te laten herstellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag. De kantonrechter kan nog geen beslissing nemen op deze vordering omdat zij voor dit moment onvoldoende is geïnformeerd over welk achterstallig onderhoud en welke gebreken er volgens [gedaagde sub 1] c.s. nu precies nog aan de woning zijn en wat de ernst hiervan is. Daarbij komt dat op dit moment niet helder is of [gedaagde sub 1] c.s. gebruik zullen maken van de terme de grace en in de woning zullen blijven. Als [gedaagde sub 1] c.s. dat niet doen dan acht de kantonrechter het niet opportuun om [eiser] nu te verplichten onderhoud voor [gedaagde sub 1] c.s. uit te voeren. Als [gedaagde sub 1] c.s. besluiten in de woning te blijven, is een overleg tussen partijen over de te herstellen gebreken de eerst aangewezen weg. De kantonrechter is namelijk niet gebleken dat [eiser] , als duidelijk zou worden dat [gedaagde sub 1] c.s. huurders blijven, niet bereid is om eventuele gebreken na overleg te herstellen. De kantonrechter zal de procedure aanhouden voor het geval partijen er na dit overleg samen niet uitkomen. Partijen zal dan nog de gelegenheid worden geboden om zich bij akte uit te laten over de te herstellen gebreken.

De kantonrechter bepaalt daarom dat, indien [gedaagde sub 1] c.s. de huurverhoging accepteren, de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 24 maart 2022 om 9.30 uur voor het nemen van een akte houdende uitlating door [gedaagde sub 1] c.s. of partijen tot een minnelijke regeling zijn gekomen en als dat niet het geval is gemotiveerd en onderbouwd aangeven wat de gebreken aan de woning zijn die door [eiser] hersteld moeten worden. Na ontvangst van de akte van [gedaagde sub 1] c.s. wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld om bij antwoordakte op de akte van [gedaagde sub 1] c.s. te reageren. Daarvoor wordt een termijn van vier weken gesteld.

3.14.

De beslissing over de proceskosten in reconventie houdt de kantonrechter gelet op het voorgaande eveneens aan.

4. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

4.1.

stelt [gedaagde sub 1] c.s. in de gelegenheid om binnen één maand na de datum van dit vonnis het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van [eiser] van 18 februari 2021, voor zover dit betreft de huurverhoging met ingang van 1 januari 2021 naar € 1.396,00 en per 1 januari 2022 naar € 1.429,00 per maand, te aanvaarden;

indien [gedaagde sub 1] c.s. van die gelegenheid geen gebruik maken:

4.2.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. betreffende de woonruimte aan het [adres] in [plaatsnaam] zal eindigen vast op 1 mei 2022;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 mei 2022, het gehuurde met de hunnen en met het hunne te verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

in alle gevallen:

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 188,83;

4.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

4.7.

wijst de vordering van [gedaagde sub 1] c.s. tot het maken van excuses door [eiser] af;

4.8.

verwijst de zaak, indien [gedaagde sub 1] c.s. van de onder 4.1 genoemde gelegenheid gebruik maken, voor het overige naar de rolzitting van woensdag 24 maart 2022 te 9.30 uur, waar [gedaagde sub 1] c.s. zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen in overweging 3.13 is vermeld;

4.9.

[eiser] zal vervolgens op een termijn van vier weken in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

4.10.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.