Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4669
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [gemeente 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 687.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [Taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning van eiser is een in 2001 gebouwde geschakelde woning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m2 en een kaveloppervlakte van 259 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 600.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [gemeente 2] en twee verkopen in [gemeente 3] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [gemeente 2] en [adres 4] en [adres 5] in [gemeente 3] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Nieuwe gronden
9.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen. Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens. Verder stelt eiser dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat er geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
9.2
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 8 maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Correctie onderlinge verschillen
10. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd en hoe de ligging, doelmatigheid en de kwaliteit van de objecten zijn beoordeeld. Met deze grond suggereert eiser dat verweerder correctiepercentages hanteert en deze niet inzichtelijk maakt. Eiser kan daarin niet worden gevolgd. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren aan de hand van vastgestelde percentages corrigeert, is niet gebleken. Verweerder is ook niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
Objectonderdelen
11.1
Eiser voert aan dat geen inzicht is gegeven in de objectonderdelen en de waardes van deze onderdelen ten aanzien van de referentiewoningen. Hierdoor dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
11.2
De rechtbank ziet met eiser dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen waardes aan de objectonderdelen heeft toegekend. In beroep heeft verweerder in de taxatiematrix wel waardes toegekend aan de verschillende objectonderdelen (de bijgebouwen, de grond en het hoofdgebouw). Op verweerder rust echter geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
12. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en dat deze voorzieningen niet op de juiste manier zijn beoordeeld. Volgens eiser zijn de voorzieningen niet gemiddeld, maar onder gemiddeld. Eiser heeft niet gemotiveerd dat de voorzieningen lager dan gemiddeld zijn. Dit had eiser bijvoorbeeld kunnen doen door foto’s te overleggen. De enkele stelling dat de beoordeling van verweerder niet juist is, is onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen [adres 2] en [adres 3]
13. Eiser stelt dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] de waarde niet onderbouwingen. Onder andere door het woon- en perceeloppervlak. De referentiewoningen die gebruikt worden in de vergelijking met de woning van eiser hoeven niet identiek aan elkaar te zijn. Het verschil in grondoppervlakte is ongeveer 10 procent in vergelijking met de woning van eiser. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 6]
14. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 6] in een ander kerndorp is gelegen en daarom niet vergelijkbaar is. Verweerder heeft deze referentiewoning in beroep buiten beschouwing gelaten. Deze is daarom niet meegenomen in de beoordeling van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
15 . De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.