Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4784
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 565.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 548.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1640 gebouwde tussenwoning (rijksmonument). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2 en een kaveloppervlakte van 42 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 500.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Nieuwe gronden
9.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen. Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens.
9.3
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 8 maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Indexeringspercentage
10.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser verder aangevoerd dat de bolletjesgrafiek die verweerder in beroep heeft overgelegd nog steeds onvoldoende is.
10.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt het aanvoeren van deze procedurele grond in dit stadium van de procedure in strijd met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gesteld of gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Dit blijkt ook niet uit het verslag van de hoorzitting zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Tijdens de zitting heeft eiser bovendien verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser de stukken niet (meer) nodig had. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde [1] .
Correctie onderlinge verschillen
11. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. Met deze grond suggereert eiser dat verweerder correctiepercentages hanteert en deze niet inzichtelijk maakt. Eiser kan daarin niet worden gevolgd. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren aan de hand van vastgestelde percentages corrigeert, is niet gebleken. Verweerder is ook niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Ondoelmatigheid van de woning
12. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de ondoelmatigheid van de woning. Het woonhuis is verdeeld in vijf woonlagen. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de doelmatigheid van de woning. Het verschil in vierkante meterprijzen is behoorlijk groot. De prijs per m2 van de woning van eiser is € 3.250,- en de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is € 4.278,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Rijksmonument
13. Eiser voert aan dat er geen rekening is gehouden met de situatie dat de woning een rijksmonument is. Verweerder heeft de woning van eiser vergeleken met monumentale woningen en/of woningen die een monumentale uitstraling hebben. Daarbij is het enkele feit dat de woning een rijksmonument is, niet veelzeggend voor de waarde van de woning. Bij de waardering van de WOZ-waarde gaat het om de waarde in het economisch verkeer. De beroepsgrond slaagt niet.
Bouwjaren
14. Eiser stelt verder dat de bouwjaren te veel afwijken van de woning van eiser en dat deze woningen daarom niet gebruikt kunnen worden in de vergelijking. De rechtbank ziet dat de bouwjaren van de referentie woningen afwijken van het bouwjaar van eiser. Maar daarbij valt op dat de referentie woningen ook oude woningen betreffen (bouwjaren tussen 1436 en 1893). Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de bouwjaren verschillen, maar dat de referentiewoningen tevens in het centrum liggen en daarom goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank kan de taxateur volgen. De enkele stelling dat het bouwjaar sterk afwijkt en dat hiermee de waarde te hoog is vastgesteld is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Matige isolatie
15. Tot slot stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige isolatie. Eiser heeft één foto overgelegd waarop te zien is dat er sprake is van een raam met enkel glas. Hiermee heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een matige isolatie. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.