Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/17
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 867.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 238 m2 en een kaveloppervlakte van 274 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 754.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 7] en [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Nieuwe gronden
9.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen. Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens.
9.3
Verder stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De woning van eiser is 40 procent groter dan [adres 2] en er is niet inzichtelijk gemaakt hoe daar rekening mee is gehouden. Ook stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met de ligging van de woning. De ligging is minder dan die van de referentiewoningen. Tot slot stelt eiser ook nog dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
9.4
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix in maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Indexeringspercentage
10.1
Volgens eiser is in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Volgens eiser kan niet worden gecontroleerd of de gehanteerde indexering wel correct is. Er worden alleen maar verkoopcijfers vermeldt.
10.2
De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet, en ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet, nu niet is gebleken dat er sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van het verstrekte indexeringspercentage op de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
11. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De woning van eiser is een vrijstaande woning en de referentiewoningen zijn tussenwoningen of eindwoningen. De rechtbank acht zonder verdere toelichting niet duidelijk waarom de referentiewoningen niet geschikt zouden zijn, omdat in beginsel er van uit mag worden gegaan dat een vrijstaande woning meer waard is dan een tussenwoning. Dit geldt temeer nu verweerder onbetwist heeft gesteld dat er in de betreffende buurt geen andere vrijstaande woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Correctie onderlinge verschillen
12. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV+L factoren, zijn gecorrigeerd. Met deze grond suggereert eiser dat verweerder correctiepercentages hanteert en deze niet inzichtelijk maakt. Eiser kan daarin niet worden gevolgd. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren aan de hand van vastgestelde percentages corrigeert, is niet gebleken. Verweerder is ook niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Perceel
13. Eiser stelt dat het perceel niet optimaal bruikbaar is. Je kan niet met voldoende privacy in de achtertuin zitten. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat er een stukje tuin aan de zijkant zit waar er wel voldoende privacy is en waar gezeten kan worden. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van inkijk in de tuin en dat dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
14. Verder stelt eiser dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert. Verweerder heeft in de taxatiematrix de staat van onderhoud op ‘matig’ gewaardeerd. Uit de overgelegde stukken van eiser blijkt ook niet dat er sprake is van een slechtere onderhoudstoestand. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkooptransactie [adres 5]
15. Eiser voert aan dat de [adres 5] is verkocht op 18 september 2020 voor € 570.000,-. Eiser stelt dat dit een bruikbare verkoop is en dat hieruit blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt zich op het standpunt dat deze woning niet geschikt is als referentiewoning en hij heeft in het verweerschrift foto’s van de woning getoond. Hieruit blijkt dat de woning van eiser niet vergelijkbaar is als gekeken wordt naar uitstraling, grootte en onderhoud. Tevens ligt deze woning in een andere wijk, namelijk [wijk] en betreft dit een ex-huurwoning. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 6]
16. Tot slot stelt eiser dat de [adres 6] niet vergelijkbaar is. Verweerder heeft in beroep andere referentiewoningen gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Verweerder is vrij in het kiezen van de referentiewoningen. Hierbij is [adres 6] niet gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
17. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.