Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/261
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum, Eemnes en Laren(de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 26 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 586.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. De echtgenote van eiser [echtgenote] is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Feiten
2. De woning is een in 1957 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een inhoud van 354 m3 en een kaveloppervlakte van 457 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij het eigen aankoopcijfer van de woning. De woning is op 15 september 2020 gekocht voor een bedrag van € 592.000,-. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de WOZ-waarde ook op de verkoopcijfers van de volgende in [woonplaats] gelegen woningen: [adres 2] en [adres 3] . Eiser heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet betwist en de rechtbank vindt deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser.
5. In het geval dat de onroerende zaak is verkocht kort rond de waardepeildatum geldt volgens vaste jurisprudentie dat men er vanuit dient te gaan dat de prijs die de koper heeft betaald overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
6. Eiser heeft de woning op 15 september 2020, dus kort na de waardepeildatum 1 januari 2020, gekocht. Dat betekent dat de waarde in het economische verkeer van de woning op 15 september 2020 € 592.000,- was. Eiser stelt dat dat niet zo is omdat hij in een oververhitte markt teveel voor de woning heeft betaald. Die stelling, ook al zou die juist zijn, doet er echter niet aan af dat eiser in die markt de meestbiedende koper was. De omstandigheid dat hij de meestbiedende koper in die markt was, is geen omstandigheid waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
7. Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ bepaalt echter dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – kort gezegd – wijzigt als gevolg van een verbouwing, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval betekent dat dat de waarde moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021.
8. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de toestandsdatum niet te hoog is vastgesteld. Over de staat van de woning en de bouwwerkzaamheden op 1 januari 2021 is weinig bekend. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat er sprake was van een uitbouw, maar dat deze uitbouw nog niet wind- en waterdicht was. De woning was volgens eiser onbewoonbaar. Verder is er sprake geweest van grondwerk, graafwerkzaamheden en materiële kosten.
9. De rechtbank is van oordeel dat de woning na de aankoop in de periode tot 1 januari 2021 is gewijzigd als gevolg van de verbouwing. Er is waarde toegevoegd om de woning in een betere staat te brengen. Gelet op de aankoopprijs en wat er is geïnvesteerd in de woning, is de rechtbank van oordeel dat de waarde ten minste de vastgestelde waarde is. Hoewel de staat van de woning per 1 januari 2021 niet goed is vast te stellen, is aannemelijk dat de waarde van de woning in ieder geval niet lager was dan de aankoopprijs. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning daarom niet te hoog vastgesteld. Ook als gekeken wordt naar de referentiewoningen en de analyse van de verkoopprijzen van die woningen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Eiser voert verder dat de WOZ-waardes van de woningen in de straat lager liggen dan de vastgestelde waarde van zijn woning en dat de waarde daarom te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank is het niet met eisers conclusie eens. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking van verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde van de woningen, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix en de toelichting op zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
12. Eiser heeft ook aangevoerd dat de waardering van de woning in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. De identieke woningen in dezelfde straat hebben een lagere WOZ-waarde.
13. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
14. De woningen die eiser genoemd heeft hebben een kleinere kavel. Naar het oordeel van de rechtbank is duidelijk geworden dat de woningen niet nagenoeg identiek zijn. De kavel van [adres 4] heeft een kavel van 262 m2 en [adres 5] heeft een kavel van 262 m2. De kavel van eiser is 457 m2. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de buurwoning [adres 6] door een incidentele fout te laag is gewaardeerd omdat in de afgelopen jaren de aanbouw niet is opgemerkt. In het geval deze woning (nagenoeg) identiek zou zijn, slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet omdat er sprake is van een fout in de waardering van die woning en daarmee niet van een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt dan ook niet van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Conclusie
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.