Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/721
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 1 november 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 1.658.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [A] .
Feiten
2. De woning is een in 2017 gebouwde vrijstaande woning met een kelder, twee dakkappelen, atelier en overkapping. De woning heeft een inhoud van 793 m3 en een kaveloppervlakte van 913 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.250.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna verder uitleggen.
8. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het zijn namelijk allemaal in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en ze wijken wat betreft woninginhoud en perceelgrootte niet te veel af van die van de woning.
9. Eiser betwist dat de ligging van de woning gelijk is aan de ligging van de referentiewoningen.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom de ligging van de woning gelijk is aan de ligging van de referentiewoningen. Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat de heffingsambtenaar voor de ligging van de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is uitgegaan van een liggingswaarde van 3 (gemiddelde ligging). Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning aan de [adres 2] , gezien de ligging aan de heide met een grote tuin, liggingswaarde 4 (betere ligging) behoorde te hebben. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning van eiser is gelegen in een woonwijk die ruim opgezet is met veel groen. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar met deze toelichting onvoldoende concreet heeft gemaakt waarom de ligging van de woning gelijk is aan die van de referentiewoningen. Dit leidt tot de conclusie dat de woning van eiser, wat betreft ligging, gelijk is aan de [adres 3] , maar niet vergelijkbaar is met [adres 2] en [adres 4] . De ligging van de woning van eiser is in zoverre anders dat tegenover de woning geen vrijstaande woningen zijn gelegen en er in de straat geen vergelijkbare vrijstaande woningen staan wat anders is bij de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft dan ook te weinig rekening gehouden met de liggingsfactoren en kan hij de waarde niet aannemelijk maken.
11. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de referentiewoning [adres 3] de waarde van de woning niet aannemelijk maakt. De woning van eiser is weliswaar nieuwer en groter, maar de [adres 3] heeft een betere uitstraling en voorzieningen.
Heeft eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk gemaakt?
13. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk maakt. Eiser bepleit een waarde van € 1.250.000,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft deze waarde namelijk onvoldoende met bewijsstukken onderbouwd.
Conclusie
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft eiser zijn gestelde waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 1.400.000,- en bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.
15. Het beroep is gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt. Er zijn verder door eiser geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 11 januari 2022;
- verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, tot € 1.400.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2022.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.