Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1945
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 791.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 21 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 754.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 november 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [A] .
Feiten
2. De woning is een in 1993 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een berging en zolder. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 152 m2 en een kaveloppervlakte van 791 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 665.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Inzicht objectonderdelen
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de metrages van de objectonderdelen en waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentiewoningen en de woning van eiser.
10. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank ziet met eiser dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar geen waardes aan de objectonderdelen heeft toegekend. In beroep heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix wel waardes toegekend aan de verschillende objectonderdelen. Op de heffingsambtenaar rust echter geen verplichting om – in de uitspraak op bezwaar – aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan de heffingsambtenaar de eindwaarde inzichtelijk maken.
Referentiewoningen niet vergelijkbaar
11. Verder voert eiser aan dat de woningen [adres 2] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn met de woning. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat het type woning van de referentiewoningen in combinatie met het aantal verdiepingen verdeeld over de woonlagen, niet vergelijkbaar is met de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de eerste verdieping van de woning van eiser bereikbaar is met een vlizotrap. Deze zolderverdieping is apart opgenomen in de taxatiematrix. De referentiewoningen zijn weliswaar groter, en hebben drie woonlagen met een gewone trap naar boven, maar de indeling van die woningen is minder efficiënt dan bij een woning waar maar twee woonlagen aanwezig zijn. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Dat de referentiewoningen anders zijn ingedeeld betekent niet dat er ten aanzien van eisers woning sprake is van een waardedrukkend effect. De beroepsgrond slaagt niet.
Isolatie woning
12. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de matige isolatie van de woning. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht aan de hand van persoonlijke correspondentie met eiser dat er sprake is van een slecht isolatiepakket. De heffingsambtenaar heeft toegelicht op de zitting dat er sprake is van energielabel A. Dit is op de website van de overheid te vinden [1] . Uit de informatie op deze website blijkt dat de referentiewoningen over hetzelfde energielabel beschikken als de woning van eiser. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn toelichting volgen. De stelling van de gemachtigde van eiser is gebaseerd op hetgeen eiser aan hem schrijft. De enkele stelling van eiser dat er sprake is van een slecht isolatiepakket is onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Geluidsoverlast
13.1
Verder voert eiser aan dat zijn woning na de bouw is gesplitst, waarbij de scheidingsmuur op de bestaande fundering is gebouwd. Dit heeft tot gevolg dat er sprake is van flinke geluidsoverlast.
13.2
De heffingsambtenaar heeft een geluidsrapportage overgelegd naar aanleiding van geluidmetingen die zijn uitgevoerd ter bepaling van de lucht- en contactgeluidisolatie. Uit deze metingen is gebleken dat voor de lucht- en contactgeluidisolatie ruimschoots wordt voldaan aan de gestelde eisen conform het Bouwbesluit. De geluidoverlastklachten zoals deze beschreven zijn in het rapport zijn niet de wijten aan de massieve bouwmuur die de woningen scheidt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de toelichting en het overleggen van de geluidsrapportage voldoende heeft gemotiveerd dat er geen sprake is van geluidsoverlast. De beroepsgrond slaagt niet.
14.1
Tot slot stelt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een spoorlijn en drukke doorgaande weg. Ook wordt er parkeeroverlast ervaren door de nabijgelegen dokterspraktijk. De grond met betrekking tot de ligging nabij een spoorlijn heeft de gemachtigde van eiser op de zitting ingetrokken.
14.2
Op de zitting heeft eiser nader toegelicht dat er sprake is van parkeeroverlast door de nabij gesitueerde huisarts; er kan niet worden geparkeerd voor de deur en er is sprake van veel verkeer. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht de dokterspraktijk twee huizen verderop zit en dat de parkeerdruk een subjectief iets is. De rechtbank zie op Google Maps dat de woning van eiser gelegen aan een aftakking van de grotere doorgaande weg [straat] en gaat er daarom vanuit dat het doorgaande verkeer, anders dan eiser stelt, hier vrijwel niet langskomt. Verder constateert de rechtbank via Google Maps dat de dokterspraktijk die is gelegen in de straat van eiser drie aparte parkeerplekken heeft voor bezoekers. De woning van eiser heeft zo te zien twee parkeerplekken op het eigen terrein. De rechtbank oordeelt daarom dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de parkeerdruk of het doorgaande verkeer een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Eversteijn, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.