Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/28
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 445.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 september 2022 op zitting behandeld via MS Teams. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
2. De woning is een in 2004 gebouwde eindwoning met een vrijstaande schuur/berging van 9 m². De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 142 m². Het grondoppervlakte bij de woning is 145 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 416.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
5. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
[adres 2]
7. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoning [adres 2] is gelijk in metrages en 7 maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 1.000,- meer dan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Bij indexering van het transactiecijfer naar de waardepeildatum kan de waarde niet hoger zijn dan € 423.000,-. Dit object onderbouwt een lagere waarde, aldus eiser.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet. De woning [adres 2] is op 6 februari 2020 verkocht voor € 446.000,-. Geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020 is de gecorrigeerde koopsom € 441.000,-. De woningwaarde per m² bedraagt € 2.479,-. Dat is slechts € 11,- lager dan die van de woning van eiser. Daarnaast worden nog drie andere zeer goed vergelijkbare verkopen in de matrix gehanteerd, met een hogere woningwaarde per m² dan onderhavige woning. Hieruit blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
[adres 3]
9. Eiser heeft op de zitting de beroepsgrond dat referentiewoning [adres 3] een lagere WOZ-waarde onderbouwt ingetrokken, omdat verweerder deze woning niet meer als referentiewoning gebruikt. Deze grond wordt daarom niet besproken.
[adres 4] , [adres 5] en [adres 6]
10. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar de transacties van [adres 6] (verkocht op 1 januari 2019 voor € 425.000,-), [adres 4] (verkocht op 1 maart 2020 voor € 418.000,-) en [adres 5] (verkocht op 31 juli 2020 voor € 445.000,-).
11. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat deze drie woningen minder geschikt zijn om de woning van eiser mee te vergelijken. De woning van eiser is een eindwoning, terwijl de drie door eiser genoemde verkopen aan de [straat] tussenwoningen zijn. De referentieobjecten die in het taxatieoverzicht staan betreffen ook eindwoningen en zijn daarom beter vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzicht in de waarde van alle objectonderdelen
12. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar en op het taxatieverslag geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning van eiser. Daardoor is volgens eiser de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd.
13. Er rust op verweerder geen verplichting om in de uitspraak op bezwaar inzicht te geven in de waardes van de verschillende objectonderdelen. Eerst in de beroepsfase wordt de taxatiematrix opgesteld die voldoende inzichtelijk maakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de referentiepanden die uiteindelijk worden gebruikt. Het ontbreken van de waarde van de objectonderdelen maakt niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is gemaakt. De objectonderdelen en de waardering daarvan zijn slechts hulpmiddelen ter vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopdatum [adres 7]
14. Eiser stelt zich op het standpunt dat de verkoopdatum van dit referentieobject
(10 september 2018) te ver van de waardepeildatum ligt, zodat dit object minder goed bruikbaar is ter vergelijking.
15. Deze grond slaagt niet. Naast [adres 7] heeft verweerder nog drie andere zeer goed vergelijkbare verkopen gehanteerd waarvan de verkoopdata binnen de brandbreedte van een jaar voor of na de waardepeildatum liggen. Verweerder heeft alleen al met deze drie objecten onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Afnemend grensnut
16. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Het nut neemt af bij een toename van het aantal eenheden. Vanaf een bepaalde oppervlakte of inhoud is er geen meerwaarde en wil een koper hier niet extra voor betalen. Hoe groter het object, hoe lager de eenheidsprijs.
17. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het afnemend grensnut niet op bij geringe verschillen in woonoppervlakte of kaveloppervlakte zoals hier het geval is. De beroepsgrond slaagt niet.
De KOUDV+L-factoren18. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Volgens eiser moeten deze factoren met cijfers worden onderbouwd.
19. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder rekenkundig de verschillen in de KOUD+L-waarderingen, in dit geval het onderhouds- en voorzieningenniveau, had moeten aantonen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de waarde middels onderbouwende verkopen aannemelijk maakt. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende in mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
20. Voor zover eiser klaagt over het niet inzichtelijk maken van de waardering van alle KOUDV+L-factoren heeft verweerder er terecht op gewezen dat aan eiser het taxatieverslag met daarop de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen is verstrekt. In het taxatieverslag worden de waardebepalende factoren van de woning vermeld die door verweerder gebruikt worden voor wat betreft onderhoud (daarbij inbegrepen kwaliteit van het object) en voorzieningenniveau. Uitstraling wordt niet apart vermeld maar is controleerbaar en inzichtelijk door middel van de foto’s in het taxatieverslag. Doelmatigheid is in dit geval geen criterium dat is gebruikt in het model. De ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Verweerder heeft in beroep mede aan de hand van een taxatiematrix een verdere onderbouwing gegeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op deze wijze voldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
21. Eiser voert in het beroepschrift aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee de vraag stelt of er een indexering in de uitspraak op bezwaar is toegepast. En, zo ja, op welke wijze dat is gebeurd.
22. De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat echter niet. En ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing en uitwerking van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
23. Eiser stelt vervolgens op de zitting dat met de grond in het beroepschrift wordt bedoeld dat verweerder de aan de indexeringspercentages ten grondslag liggende verkoopcijfers en verkoopdata had moeten overleggen.
24. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift heeft verzocht om verstrekking van de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum. Verweerder heeft dat niet gedaan in de uitspraak op bezwaar. Eiser stelt dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting maar dit is niet gebleken uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. In het verweerschrift heeft verweerder er expliciet op gewezen dat eiser op de hoorzitting niet opnieuw heeft aangevoerd dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken. Eiser heeft niet schriftelijk op het verweerschrift gereageerd en heeft dit punt pas op het laatste moment op de zitting de orde gesteld. Omdat niet is gebleken dat eiser zijn verzoek op de hoorzitting heeft herhaald, moet de rechtbank er van uit gaan dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser dus eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde en zal deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing laten [1] .
Conclusie
Conclusie
25. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 december 2022.
De griffier is niet in staat deze uitspraak
te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.