Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/35
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 649.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 28 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 september 2022 op zitting behandeld via MS Teams. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
2. De woning is een in 1956 gebouwde vrijstaande woning met een oppervlakte van 121 m². De woning heeft een aangebouwde garage van 33 m² en een dubbele aanbouw van de woonruimte van respectievelijk 11 m² en 9 m². Het gebruiksoppervlakte is 143 m². De grond bij de woning is 1.066 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 615.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
5. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
[adres 2]
7. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar de woning [adres 2] die op 31 januari 2020 is verkocht voor € 486.151,-. Deze woning heeft een woonoppervlakte van 173 m² en een perceel van 599 m². Dit pand verkeerde in goede staat tijdens de verkoop en de transactie is op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs, aldus eiser.
8. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is het met verweerder eens dat de woning [adres 2] minder goed vergelijkbaar is met de woning omdat dit een bungalow is. De referentieobjecten die verweerder heeft gehanteerd zijn vrijstaande woningen en daarom beter met de woning van eiser vergelijkbaar.
Onderhoud en kwaliteit
9. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte uitgaat van een voldoende onderhouds- en kwaliteitsniveau. De woning verkeert in een matige onderhoudstoestand. Hier heeft verweerder onvoldoende rekening mee gehouden. De vloer ligt al 35 jaar in de woning, het dak is 60 jaar oud en de kozijnen en het glas op de begane grond moeten worden vervangen. Verder moeten de dakgoten, de regenwaterafvoer en de garagedeuren worden vervangen. Er zijn lekkages en er is schimmelvorming. De tuin moet worden opgeknapt.
10. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft zijn standpunt dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert niet met fotomateriaal of anderszins onderbouwd. De opmerking van de gemachtigde van eiser op de zitting dat het om oudere bewoners gaat die niet in staat zijn om foto’s aan te leveren, werpt hier geen ander licht op, mede gezien het feit dat eiser in 1977 is geboren. De door eiser geschetste gebreken dwingen niet tot een aanpassing van de gehanteerde onderhoudstoestand en het gehanteerde voorzieningenniveau van voldoende naar matig. In het taxatieoverzicht wordt toegelicht dat “voldoende” betekent dat het niet op peil is maar dat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk zal zijn. De onderhoudstoestand van het object is in de matrix passend voor deze woning aangehouden.
Isolatie
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie in de woning. Zo heeft de woning geen muurisolatie en is de dakisolatie van piepschuim. De dakisolatie voldoet niet aan de huidige maatstaf. In een tijd van verduurzaming heeft dit een waarde drukkend effect op de waarde.
12. Uit de I-WOZ vastgoedrapporten blijkt dat de referentiewoning [adres 3] energielabel E, referentiewoning [adres 4] energielabel C en referentiewoning [adres 5] energielabel F heeft. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning van eiser energielabel F heeft. De rechtbank is het met verweerder eens dat de referentiewoningen, met energielabels C, E en F, ook geen goede isolatie hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
Waarde van de grond bij woning (niet goed in matrix)
13. Eiser voert aan dat de waarde van de grond (€ 368.810,-) bij de woning niet correct in de taxatiematrix wordt weergegeven en dat de matrix daarom niet kan worden gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
14. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft er op de zitting terecht op gewezen dat de grondwaardes goed zijn berekend maar dat de grondwaarde bij de woning van eiser verkeerd in de matrix is opgenomen. Bij referentiewoning 2 is de grondwaarde € 368.050,-. Als de grondwaarde van de woning van eiser, had € 252.190,- in de matrix moeten worden opgenomen. Dit levert een woningwaarde van € 1.764 per m² op. Deze fout in de matrix levert een gering verschil in woningwaarde van de woning op en maakt daarom niet dat de matrix niet kan worden gehanteerd ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Referentie 3 correcties onderhoud en voorzieningen
15. Eiser voert verder aan dat de matrix de WOZ-waarde niet kan onderbouwen omdat niet inzichtelijk is hoe de verschillen in onderhoud en voorzieningen bij referentiewoning 3 zijn gecorrigeerd.
16. Verweerder heeft er op de zitting terecht op gewezen dat het verschil in onderhoud en voorzieningen in voldoende mate is verdisconteerd in de woningwaardes per m². Referentiewoning 3 heeft voor onderhoud en voorzieningen een graad beter dan de overige woningen. Dat is terug te zien in de prijs per m² die bij referentieobject 3 € 2.406,- is en bij de woning van eiser € 1.764,-. De beroepsgrond slaagt niet.
De KOUDV+L-factoren17. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Volgens eiser moeten deze factoren met cijfers worden onderbouwd.
18. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder rekenkundig de verschillen in de KOUD+L-waarderingen, in dit geval het onderhouds- en voorzieningenniveau, had moeten aantonen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de waarde middels onderbouwende verkopen aannemelijk maakt. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Voor zover eiser klaagt over het niet inzichtelijk maken van de waardering van alle KOUDV+L-factoren heeft verweerder er terecht op gewezen dat aan eiser het taxatieverslag met daarop de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen is verstrekt. In het taxatieverslag worden de waardebepalende factoren van de woning vermeld die door verweerder gebruikt worden voor wat betreft onderhoud (daarbij inbegrepen kwaliteit van het object) en voorzieningenniveau. Uitstraling wordt niet apart vermeld maar is controleerbaar en inzichtelijk door middel van de foto’s in het taxatieverslag. Doelmatigheid is in dit geval geen criterium dat is gebruikt in het model. De ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Verweerder heeft in beroep mede aan de hand van een taxatiematrix een verdere onderbouwing gegeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op deze wijze voldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
20. Eiser voert in het beroepschrift aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee de vraag stelt of er een indexering in de uitspraak op bezwaar is toegepast. En, zo ja, op welke wijze dat is gebeurd.
21. De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat echter niet. En ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing en uitwerking van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
22. Eiser stelt vervolgens op de zitting dat met de grond in het beroepschrift wordt bedoeld dat verweerder de aan de indexeringspercentages ten grondslag liggende verkoopcijfers en verkoopdata had moeten overleggen.
23. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift heeft verzocht om verstrekking van de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum. Verweerder heeft dat niet gedaan in de uitspraak op bezwaar. Eiser stelt dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting maar dit is niet gebleken uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. In het verweerschrift heeft verweerder er expliciet op gewezen dat eiser op de hoorzitting niet opnieuw heeft aangevoerd dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken. Eiser heeft niet schriftelijk op het verweerschrift gereageerd en heeft dit punt pas op het laatste moment op de zitting de orde gesteld. Omdat niet is gebleken dat eiser zijn verzoek op de hoorzitting heeft herhaald, moet de rechtbank er van uit gaan dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt dat het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser dus eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde en zal deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing laten [1] .
Conclusie
24. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 december 2022.
De griffier is niet in staat de uitspraak
te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.