Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4807
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 503.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 september 2022 op zitting behandeld via MS Teams. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
2. De woning is een in 1950 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een gebruiksoppervlakte van 107 m², een dakkapel van 2 m² en een aangebouwde garage van 15 m². Het grondoppervlakte bij de woning is 404 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 480.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
5. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
[adres 2]
7. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoning [adres 2] minder goed bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiser. Dit pand wijkt qua verkoopwaarde te ver af. Volgens de waarderingsinstructie paragraaf 3.1.1 is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35 % afwijkt van de vastgestelde waarde.
8. Verweerder heeft op de zitting erkend dat de verkoopwaarde van dit referentieobject in grote mate afwijkt van de WOZ-waarde van de woning. De taxateur heeft geprobeerd een beter vergelijkbare referentiewoning te vinden maar dat is voor dit type woning, een vrijstaande semi-bungalow, niet gelukt. Met de taxatiematrix heeft verweerder echter aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
9. Eiser heeft op de zitting de beroepsgrond dat referentiewoning [adres 3] minder goed bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiser ingetrokken, omdat verweerder deze woning niet meer als referentiewoning gebruikt. Deze grond wordt daarom niet besproken.
[adres 4]
10. Eiser voert aan dat dit referentieobject een lagere waarde van de woning onderbouwt. Dit referentieobject heeft 5 m² minder woonoppervlakte maar 252 m² meer perceeloppervlakte dan de woning. Daarnaast verkeert dit object in zeer nette staat.
11. De beroepsgrond slaagt niet. Uit de taxatiematrix blijkt dat het referentieobject [adres 4] een hogere woningwaarde per m² heeft. Hiermee onderbouwt deze referentiewoning een lagere waarde van de woning van eiser, zoals ook in de matrix staat vermeld.
Ligging
12. Eiser voert aan dat verweerder bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning nabij een bushalte ligt. Eiser stelt hiervan geluidsoverlast te ondervinden. Hierdoor is de eindwaarde te hoog vastgesteld, aldus eiser.
13. Verweerder heeft zich onweersproken op het standpunt gesteld dat de woning op enige afstand van de bushalte afligt en dat er nog een vrijstaande woning met een tuin tussen de woning van eiser en de bushalte ligt. Verweerder heeft hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van de betreffende bushalte geen waardedrukkend effect op de waarde van de woning heeft. Daar komt bij dat referentieobject [adres 5] op een onrustigere locatie dan de woning van eiser ligt, maar toch een hogere woningwaarde per m² dan de woning van eiser heeft. Deze referentiewoning ligt direct aan het trottoir in het centrum van Driebergen en er is sprake van parkeerdrukte. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
14. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair moeten worden gemoderniseerd. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde.
15. Verweerder stelt terecht dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Deze wordt in de taxatiematrix gekwalificeerd als “matig” met “eenvoudige” voorzieningen. De woningwaarde per m² van de woning van eiser is de laagste ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet
De KOUDV+L-factoren16. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Volgens eiser moeten deze factoren met cijfers worden onderbouwd.
17. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder rekenkundig de verschillen in de KOUD+L-waarderingen, in dit geval het onderhouds- en voorzieningenniveau, had moeten aantonen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de waarde middels onderbouwende verkopen aannemelijk maakt. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Voor zover eiser klaagt over het niet inzichtelijk maken van de waardering van alle KOUDV+L-factoren heeft verweerder er terecht op gewezen dat aan eiser het taxatieverslag met daarop de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen is verstrekt. In het taxatieverslag worden de waardebepalende factoren van de woning vermeld die door verweerder gebruikt worden voor wat betreft onderhoud (daarbij inbegrepen kwaliteit van het object) en voorzieningenniveau. Uitstraling wordt niet apart vermeld maar is controleerbaar en inzichtelijk door middel van de foto’s in het taxatieverslag. Doelmatigheid is in dit geval geen criterium dat is gebruikt in het model. De ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Verweerder heeft in beroep mede aan de hand van een taxatiematrix een verdere onderbouwing gegeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op deze wijze voldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Eiser voert op de zitting nog aan dat hij verweerder in het bezwaarschrift heeft verzocht om verstrekking van de KOUDV+L-factoren. Eiser stelt dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting maar dit blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. In het verweerschrift heeft verweerder er expliciet op gewezen dat eiser op de hoorzitting niet opnieuw heeft aangevoerd dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken. Eiser heeft niet schriftelijk op het verweerschrift gereageerd en heeft dit punt pas op de zitting weer aan de orde gesteld. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Omdat niet is gebleken dat eiser zijn verzoek op de hoorzitting heeft herhaald, moet de rechtbank er van uit gaan dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser dus eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde en zal deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing laten.
Indexering
20. Eiser voert in het beroepschrift aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee de vraag stelt of er een indexering in de uitspraak op bezwaar is toegepast. En, zo ja, op welke wijze dat is gebeurd.
21. De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat echter niet. En ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing en uitwerking van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
22. Eiser stelt vervolgens op de zitting dat met de grond in het beroepschrift wordt bedoeld dat verweerder de aan de indexeringspercentages ten grondslag liggende verkoopcijfers en verkoopdata had moeten overleggen.
23. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift heeft verzocht om verstrekking van de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum. Verweerder heeft dat niet gedaan in de uitspraak op bezwaar. Eiser stelt dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting maar dit is niet gebleken uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. In het verweerschrift heeft verweerder er expliciet op gewezen dat eiser op de hoorzitting niet opnieuw heeft aangevoerd dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken. Eiser heeft niet schriftelijk op het verweerschrift gereageerd en heeft dit punt pas op het laatste moment op de zitting de orde gesteld. Omdat niet is gebleken dat eiser zijn verzoek op de hoorzitting heeft herhaald, moet de rechtbank er van uit gaan dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser dus eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde en zal deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing laten [2] .
Conclusie
24. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
20 december 2022.
De griffier is niet in staat deze uitspraak
te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.