Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5233
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 308.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 9 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, F. Hoffmann, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1907 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met berging. De woning heeft een bruto-inhoud van 306 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 283.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 308.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 september 2019 voor € 335.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 april 2019 voor € 284.700,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 juni 2019 voor € 322.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De KOUDV- en liggingsfactoren
8. Eiser stelt dat de door hem gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn verstrekt. Met betrekking tot de woning heeft verweerder hierover toegelicht dat bij bevestiging van ontvangst van het pro forma bezwaarschrift deze zijn verstrekt. Deze zijn ook opnieuw verstrekt bij de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft dit niet betwist. Met betrekking tot de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen licht verweerder toe dat daar niet op de hoorzitting naar is gevraagd. Ook dit heeft eiser niet weersproken. Dat blijkt ook uit het verslag van de hoorzitting, zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft wel naar de KOUDV- en liggingsfactoren gevraagd in het bezwaarschrift, maar niet op de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee zijn grond heeft prijsgegeven. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee zijn grond heeft prijsgegeven. Het opnieuw aanvoeren van deze grond in beroep wordt in strijd met de goede procesorde geacht. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt met onderliggende gegevens. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in het beroepsschrift, voert eiser (weer) aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
De staat van voorzieningen
10. Eiser stelt verder dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Volgens eiser is er sprake van verwarming op basis van gaskachels. Dit heeft een waardedrukkend effect. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder een aftrek heeft toegepast van 10% voor de gedateerde voorzieningen (‘wooneisen onder gemiddeld’). Eiser heeft niet onderbouwd dat dit nog slechter is. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
11. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] de waarde niet onderbouwt. Volgens eiser onderbouwt deze woning juist een lagere waarde, vanwege de Cv-installatie in tegenstelling tot de woning. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Voor de woning is namelijk al een aftrek van 10% toegepast vanwege de gedateerde voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woning
12. Eiser stelt dat [adres 5] een goed vergelijkbare woning is. Deze woning
is 15 oktober 2019 verkocht voor € 289.000,-. Verweerder heeft met deze referentiewoning geen rekening gehouden. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift aangegeven dat het een te renoveren woning betrof. Dit is de reden waarom het aankoopcijfer van de woning relatief laag was. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn geschikt om de waarde mee te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.