Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5110
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 9 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, F. Hoffmann, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1996 gebouwd appartement met berging. De woning heeft een bruto-inhoud van 293 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 319.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 355.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 augustus 2019 voor € 366.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 november 2018 voor € 355.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 december 2019 voor € 362.500,-;
- [adres 2] , verkocht op 30 juli 2019 voor € 375.000,.
Op de zitting is gebleken dat de bedragen in de taxatiematrix met betrekking tot referentieobject 1 ( [adres 2] ) bij ‘getaxeerde waarde’ en ‘transactie’ zijn omgewisseld. De getaxeerde waarde is € 366.500,- en de transactieprijs is € 357.800,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffel
8.1
Eiser stelt dat de door hem gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn verstrekt. Met betrekking tot de woning heeft verweerder hierover toegelicht dat bij bevestiging van ontvangst van het pro forma bezwaarschrift deze zijn verstrekt. Dit is ook opnieuw verstrekt bij de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft dit niet betwist. Met betrekking tot de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen licht verweerder toe dat daar niet op de hoorzitting naar is gevraagd. Ook dit heeft eiser niet weersproken. Dat blijkt ook uit het verslag van de hoorzitting, zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft wel naar de KOUDV- en liggingsfactoren gevraagd in het bezwaarschrift, maar niet op de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee zijn grond heeft prijsgegeven. Het opnieuw aanvoeren van deze grond in beroep wordt in strijd met de goede procesorde geacht. De beroepsgrond slaagt niet.
8.2
Daarnaast stelt eiser dat de door hem gevraagde grondstaffel niet is verstrekt. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Zowel de woning als de door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn appartementen. Deze woningen hebben geen kaveloppervlak. Verweerder heeft dus terecht geen grondstaffel toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt met onderliggende gegevens. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase, in het beroepsschrift, voert eiser (weer) aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijgings- en dalingspercentages als waarschijnlijkheidscontrole
10. Eiser wijst op stijgings- en dalingspercentages. Volgens eiser moeten deze worden gebruikt als een waarschijnlijkheidscontrole. De vastgestelde waarde naar waardepeildatum 1 januari 2020 ligt volgens eiser niet in lijn met de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser is er een stijging van 23,7%. De rechtbank ziet daar geen steun voor in de wet en is van oordeel dat uit de stijgings- en dalingspercentages niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11.1
Eiser stelt ten eerste dat het appartement vlakbij de lift is gelegen, waardoor er sprake is van geluidshinder. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat met de ligging van het appartement nabij de lift voldoende rekening is gehouden, omdat er een correctie van -5% is toegepast op de eenheidsprijs. Verweerder verwijst hierbij ook naar de uitspraak op bezwaar, waarin dit is aangegeven. Eiser onderbouwt niet dat deze correctie onvoldoende zou zijn of niet zou zijn toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
11.2
Daarnaast stelt eiser dat ook de situering van de appartementen de waarde beïnvloeden. Volgens eiser hebben de appartementen die hoger zijn gelegen een veelal hogere transactieprijs dan de appartementen die lager zijn gelegen. De rechtbank volgt eiser hier niet in. Zoals eiser ook op de zitting heeft toegelicht, betreft dit een subjectieve beleving. Hiermee kan in de waardering geen rekening mee worden gehouden. Dit is namelijk afhankelijk van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van voorzieningen
12. Eiser stelt dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen. Volgens eiser is er namelijk sprake van gedateerde voorzieningen. Dit heeft een waardedrukkend effect. Eiser onderbouwt niet dat de staat van voorzieningen van de woning gedateerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
De VvE-reserves
13. Aan het eind van de zitting heeft eiser een opmerking over de VvE-reserves gemaakt. De rechtbank constateert dat niet in het beroepsschrift en ook niet voor de zitting naar aanleiding van het verweerschrift deze beroepsgrond is aangedragen. Pas aan het eind van de zitting heeft eiser dit punt naar voren gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de door de gemachtigde van eiser pas voor het eerst op de zitting ingenomen stelling niet eerder door hem was ingenomen, terwijl dat wel mogelijk was. De rechtbank laat daarom deze nieuwe grond van eiser buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.