Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2510
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [vestigingsplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 835.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 november 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, C. van Abbe. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, R. Janmaat, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. Het object is een in 1972 gebouwd café/bar/restaurant. Dit object heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 771 m2.
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 700.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 835.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. Verweerder is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 65.535,- per jaar. Verweerder onderbouwt deze huurwaarde met het eigen huurcijfer van het object. Op 1 oktober 2018 is namelijk het object verhuurd voor € 66.660,- per jaar. De rechtbank is van oordeel dat het gerealiseerde transactiecijfer (het eigen huurcijfer) van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van het object op dat moment. De verschillen tussen het eigen huurcijfer en de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten kunnen immers hun oorzaak vinden in diverse factoren, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat door de huurder investeringen zijn gedaan in het object. Daardoor is de huurprijs eerder aan de lage kant dan de hoge kant. Eiseres heeft dit niet weersproken. Daarmee is de huurwaarde van het object niet te hoog vastgesteld. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 14,5. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door vergelijking met drie verkooptransacties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De transactieprijs per m2 van het object is het laagst (€ 1.232,-). Hierin zitten zowel de huurwaarden als de kapitalisatiefactoren geheel verdisconteerd.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De ligging van het object
8. Eiseres heeft de beroepsgrond, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Opbouw kapitalisatiefactor
9. Eiseres stelt dat zij in de bezwaarfase verzocht heeft om de opbouw van de kapitalisatiefactor, maar deze niet heeft ontvangen. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet dat er een nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 12,9 is gebruikt. De beroepsgrond dat verweerder deze tijdens de bezwaarfase niet heeft verstrekt, kan reeds om die reden al niet slagen. In beroep hanteert verweerder een kapitalisatiefactor van 14,5. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Eiseres heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt niet.
COVID-19 pandemie
10. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze zij rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid welke de COVID-19 pandemie met zich heeft meegebracht. Daarnaast stelt eiseres dat het eigen huurcijfer van eind 2018 niet bruikbaar is, omdat dit huurcijfer van voor de coronapandemie is. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op waardepeildatum 1 januari 2020 speelden de gevolgen van de coronapandemie geen rol. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland zich manifesteerde, is geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat reeds hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden. Immers, dit kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien dit de gehele maatschappij heeft geraakt. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentieobjecten
11. Volgens eiseres onderbouwen de door verweerder gehanteerde referentieobjecten in de uitspraak op bezwaar de waarde niet. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] in verhuurde staat zijn verkocht en dat niet duidelijk is hoe hiermee rekening is gehouden. Daarnaast stelt eiseres dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de huurprijzen/waardes tot stand zijn gekomen. De rechtbank constateert dat eiseres dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 3 augustus 2022 aan (de gemachtigde van) eiseres gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
Gedateerde voorzieningen
12. Eiseres wijst erop dat het object in 1972 is gebouwd. Volgens eiseres brengt dat hoge onderhouds- en beheerskosten met zich mee. Dit heeft een negatieve invloed op de kapitalisatiefactor. Eiseres stelt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Eiseres onderbouwt niet dat er sprake is van gedateerde voorzieningen. Daarbij komt dat uit het door eiseres ingevulde huurinlichtingenformulier van 12 augustus 2019 blijkt dat het object in 2018 is gerenoveerd. Hierdoor lijkt het eerder aannemelijk dat er relatief geringe onderhouds- en beheerkosten zijn. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 december 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.