Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5120
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 2.020.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.987.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 september 2022. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2019 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een bruto-inhoud van 891 m3 en een kaveloppervlak van 1.760 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.295.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.987.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 november 2019 voor € 1.375.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 april 2020 voor € 1.400.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 juli 2019 voor € 2.200.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen is € 1.491,-. De woning heeft een m3-prijs van € 1.026,-. De prijs per m3 van de woning is dus substantieel lager.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Schending van de hoorplicht
8. Eiser stelt dat hij in de bezwaarfase niet is gehoord, terwijl hij daarom wel heeft verzocht. Volgens eiser is hij door het niet horen benadeeld. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser geeft in het bezwaarschrift aan dat de inhoudsmaat van de woning en het aantal dakkapellen onjuist zijn. Volgens eiser dient de inhoudsmaat van de woning namelijk 894 m3 te zijn en het aantal dakkapellen 6. Indien verweerder dit verzoek niet honoreert, dan verzoekt eiser om gehoord te worden. Uit artikel 7:3 sub c Awb Pro blijkt dat van het horen mag worden afgezien indien de belanghebbende heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord. Omdat verweerder het verzoek van eiser gehonoreerd heeft, kan de zinsnede ‘
Mocht u voornemens zijn mijn verzoek niet te honoreren, dan verzoek ik u mij te horen voordat u uitspraak doet op dit bezwaarschrift.’worden opgevat als een verklaring om niet te worden gehoord. De beroepsgrond slaagt niet.
Mocht u voornemens zijn mijn verzoek niet te honoreren, dan verzoek ik u mij te horen voordat u uitspraak doet op dit bezwaarschrift.’worden opgevat als een verklaring om niet te worden gehoord. De beroepsgrond slaagt niet.
Onjuiste inhoudsberekening
9.1
De inhoud van de woning is ten onrechte berekend, namelijk aan de hand van de buitenmaten van de woning in plaats van de binnenmaten. Eiser wijst er daarbij op dat de woning enkelsteens is met ca. 35 cm piepschuimisolatie. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat er wordt gerekend met bruto-inhoud. De bruto-inhoud heeft betrekking op de gehele (buitenzijde) van de woning. Vanaf 2021 wordt gerekend met vierkante meters. Vóór 2021 werd er gerekend met kubieke meters. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Verweerder heeft ook bij de referentiewoningen gerekend met inhoudsmaten. Dus uiteindelijk zal dat niets uitmaken in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Daarnaast wijst eiser erop dat de vliering ten onrechte is berekend als normaal woonoppervlak. Een gedeelte betreft namelijk oppervlak dat is gelegen onder het schuine dak. Volgens eiser is het gebruikelijk dat oppervlakte van een woning onder stahoogte van 1,50 meter niet wordt meegerekend als woonoppervlak, maar als berging. Over de vliering heeft verweerder toegelicht dat er ook bij de referentiewoning [adres 3] sprake is van een puntdak. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Zoals ook onder punt 9.1 overwogen rekent verweerder met inhoudsmaten en niet met oppervlaktematen. Daarbij komt dat een eventueel nadelig effect vanwege het schuine dak is verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.3
Eiser stelt ook dat de kelder ten onrechte is meegerekend als normaal woonoppervlak. Volgens eiser is dit een ruimte waaraan een veel lagere waarde dient te worden toegekend in vergelijking met de ruimte op de begane grond. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning een waarde per m3 heeft van € 1.026,- en dat aan de kelder een waarde per m3 van € 566,- is toegekend. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt dat de waarde van € 566,- per m3 onjuist is en lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.