Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 692.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 september 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2019 gebouwd appartement. De woning heeft een bruto-inhoud van 634 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 667.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 692.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 7 mei 2020 voor € 522.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 640.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 november 2019 voor € 622.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen is € 1.037,-. De woning heeft een m3-prijs van € 983,-. De prijs per m3 van de woning is dus substantieel lager.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De ligging van de woning
8.1
Eiseres stelt dat de woning nabij (op 50 meter afstand) een zendmast is gelegen. Volgens eiseres heeft dit een waardedrukkende invloed, vanwege de straling. Verweerder betwist dit. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft, mede omdat verweerder heeft gesteld dat de afstand tussen de zendmast en de woning 107 meter is. Eiseres heeft dit niet weersproken. In het licht hiervan maakt eiseres niet aannemelijk dat er sprake is van een waardedrukkend effect. Daarbij komt dat [adres 4] en [adres 2] ook nabij de zendmast zijn gelegen. Een waardedrukkend effect vanwege de ligging nabij de zendmast is daarom verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
8.2
Eiseres stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast (van bezoekers) van horecagelegenheden. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat het gaat om stankoverlast. Ter onderbouwing hiervan wijst eiseres erop dat alle bewoners van het complex hiervan last hebben. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. Het enkele feit dat andere woningen ook last hebben van stank, maakt niet dat de woning last heeft van stank. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet onderbouwt dat er sprake is van stankoverlast en dat dit een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiseres aangedragen referentiewoning
9. Eiseres stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de woning [adres 5] . Volgens eiseres onderbouwt deze woning een lagere waarde. Deze woning heeft verweerder niet als referentiewoning meegenomen. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt niet. Het is namelijk niet duidelijk op welke datum deze woning is verkocht. Daarbij komt ook dat er onduidelijkheid bestaat over de vraag wanneer deze woning gereed was voor verkoop. Eiseres heeft daarom het moment van verkoop niet concreet gemaakt. Hierdoor kan een waardering op de waardepeildatum niet worden gemaakt. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiseres als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Depot notaris
10. Eiseres stelt verder ter zitting dat 5% van de aanneemsom in het depot wordt gehouden totdat alle gebreken zijn opgelost. Volgens eiseres zijn de gebreken nog niet verhopen. Dit heeft een waardedrukkend effect, omdat het moeizamer wordt om de woning te verkopen. De rechtbank oordeelt dat eiseres deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Eiser heeft ter zitting geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren en deze beroepsgrond heeft aangevoerd. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.