Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/202
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.692.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.300.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 januari 2021. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.E. Boersma, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 2013 gebouwde vrijstaande woning met een berging van 21 m² en een souterrain van 77 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 307 m² en ligt op een kavel van 1.080 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.692.000,-.
De beoordeling van de zaak
Wat is het beoordelingskader?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [plaats 2] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 30 september 2019 voor € 1.300.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 december 2018 voor € 1.325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 augustus 2019 voor € 1.075.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum voor vrijstaande woningen die in [plaats 2] zijn gelegen en die, gelet op onder meer het bouwjaar (2002-2011), de uitstraling en de ligging, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. De woningwaarde per vierkante meter is lager
(€ 2.268,-) dan de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter (€ 2.278,-, € 2.981,- en € 3.378,-) van de drie gebruikte referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, zoals de verschillen in de staat van onderhoud. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Bestemmingsplan [bestemmingsplan]
7. Eiser stelt dat het bestemmingsplan [bestemmingsplan] (het bestemmingsplan) een beperking van de bouwmogelijkheden oplevert en daardoor een waardedrukkend effect heeft op de WOZ-waarde. Ter onderbouwing voert eiser aan dat de woning niet voldoet niet aan de voorwaarden van het bestemmingsplan, namelijk de minimale maten/eisen uit de bouwregels van de bestemming ‘Wonen – 1 t/m 5’. Daardoor is de woning nu aan te merken als een ‘bestaande afwijking’. Dit heeft volgens eiser grote gevolgen voor de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Een bestaande afwijking is wel toegestaan en mag worden gehandhaafd, maar mag niet worden vergroot. Eiser stelt dat verweerder volledig voorbij gaat aan de consequenties van de situatie dat een bestaande woning niet voldoet aan de bouwregels en daarom als bestaande afwijking wordt betiteld en in de categorie ‘wonen-5’ is ingedeeld. Deze consequenties dienen volgens eiser te worden meegewogen en er dient een beoordeling plaats te vinden van de gevolgen daarvan voor de waarde van de woning. Eiser wijst op de zitting op de conclusie van het adviesbureau [adviesbureau] . Zij heeft de planschade en de waardevermindering van woningen, zoals die van eiser, die als ‘bestaande afwijking’ zijn aangemerkt, vastgesteld. Eiser betwist verder dat de referentiewoningen wel voldoen aan de bepalingen in het bestemmingsplan over de erfgrens. In dat opzicht zijn de referentiewoningen niet vergelijkbaar.
8. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser het rapport van het adviesbureau [adviesbureau] niet heeft overgelegd. De rechtbank zal daarom aan deze beroepsgrond voorbij gaan. De rechtbank merkt ten overvloede op dat het rapport van [adviesbureau] is opgesteld in het kader van planschade door de bestemmingsplanwijziging. De bevindingen en conclusies in dit rapport berusten daarmee op een ander wettelijk kader dan de Wet WOZ.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt over het waardedrukkend effect van het bestemmingsplan op de WOZ-waarde. Verweerder heeft verduidelijkt dat op al de referentiewoningen het bestemmingsplan van toepassing is en dat zij ook niet voldoen aan de regels daarvan. De taxateur heeft daarbij toegelicht dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] ook niet aan de regels van het bestemmingsplan kunnen voldoen, omdat deze woningen tegen de perceelsgrens zijn aangebouwd. Over de referentiewoning [adres 4] heeft verweerder toegelicht dat de woning, gelet op het bestemmingsplan, minimaal zes meter breed moet zijn en de afstand tot de erfgrens minstens vijf meter moet zijn. De referentiewoning kan daarom niet voldoen aan de regels van het bestemmingsplan over de erfgrens, omdat de kavel een breedte heeft van slechts vijftien meter. In zoverre gaat het argument van eiser dat de referentiewoningen wel voldoen aan de bepalingen over de perceelsgrens niet op. Gelet op de toelichting van verweerder vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat op de woning meer beperkingen rusten dan op de referentiewoningen. De rechtbank vindt het daarom ook niet aannemelijk dat, los van de vraag of er een waardedrukkend effect van de beperkingen van het bestemmingsplan uitgaat, de beperkingen een potentieel groter waardedrukkend effect hebben op de woning van eiser dan op de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Schending van algemene beginselen van behoorlijk bbestuur
10. Eiser stelt dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Voor de woning en de woning [adres 5] gelden namelijk dezelfde beperkingen uit het bestemmingsplan. De WOZ-waarde van de woning [adres 5] is in tegenstelling tot die van de woning echter wél (mede) verlaagd vanwege deze beperkingen.
10.1.
De rechtbank is het niet eens met eiser. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld door begunstigend beleid. Verweerder heeft in dit geval aangegeven dat de verlaging van de WOZ-waarde van [adres 5] een fout was. Een gemaakte fout kan niet worden aangemerkt als begunstigend beleid. Er kan in WOZ-zaken echter ook sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel als voldaan is aan de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning en die verwaarloosbare verschillen met de woning vertonen. In dit geval is niet voldaan aan de meerderheidsregel, alleen al omdat het hier om één woning gaat. Aan de voorwaarde van minstens twee nagenoeg identieke woningen is dus ook niet voldaan. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder niet alleen in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, maar ook in strijd met andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het bestemmingsplan is door de gemeente [plaats 2] onverklaarbaar doorgedrukt. Op de zitting heeft eiser dit toegelicht en verklaard dat het argument niet ziet op het handelen van verweerder, die als heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning heeft vastgesteld, maar op de bevoegdheidssfeer en het handelen van andere bestuursorganen binnen de gemeente bij het vaststellen van het bestemmingplan. De rechtbank ziet in het standpunt en de toelichting van eiser geen grond voor het oordeel dat verweerder in strijd heeft gehandeld met een ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.