ECLI:NL:RBMNE:2022:6266

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9036544 UC EXPL 21-1454 MB/40202

Vonnis van 6 april 2022

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

[eiseres],

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

evenals partijen doen verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigden: mr. J.M. van Noort en mr. L.E. Ginsberg,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

evenals partijen doen verder ook te noemen: [A] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigden: mr. A.J. de Gier en mr. J.M. Heikens.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 16;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 17;
de akte overlegging aanvullende producties 17 tot en met 22 van de kant van [eiseres] ;
de akte producties 18 tot en met 20 in reconventie;
de e-mail van de kant van [A] van 10 september 2021 met de aanvullende productie 21;
de brief van de kant van [A] van 14 september 2021 met de aanvullende productie 22;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
het bezwaar tegen te late inbreng processtuk van de kant van [A] ;
de reactie op het bezwaar van de kant van [eiseres] ;
de reactie op de reactie van de kant van [A] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 september 2021. Beide partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen verder is besproken.

1.3.

[A] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar aanleiding van de volgens haar door [eiseres] te laat ingediende conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie verzocht om de vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie van elkaar te splitsen, in die zin dat zij nog in de gelegenheid wordt gesteld om schriftelijk te reageren op de conclusie van antwoord. [eiseres] heeft aangegeven hier geen bezwaar tegen te hebben zolang het geen vertraging oplevert in de beoordeling van de vorderingen in conventie. De kantonrechter heeft aan het einde van de mondelinge behandeling de verzochte splitsing gehonoreerd en heeft vonnis bepaald met betrekking tot de vorderingen in conventie. De voorwaardelijke reconventie heeft de kantonrechter verwezen naar de rol voor het nemen van een conclusie van repliek. In dit vonnis worden derhalve enkel de vorderingen in conventie beoordeeld.

2.De feiten

In conventie

2.1.

Het [ziekenhuis] (hierna: [ziekenhuis] , de rechtsvoorgangster van [eiseres] ) heeft per 1 augustus 1989 verschillende ruimtes in het onroerend goed aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: het ziekenhuis) verhuurd aan [onderneming 1] B.V. De [straat 1] ligt op het [locatie] (hierna: [locatie] ).Voor 1989 was het [ziekenhuis] gelegen aan de [straat 2] in [plaats] , in welk ziekenhuis de heer [B] (als rechtsvoorganger van [onderneming 1] B.V.) vanaf 1952 ‘ [naam 1] ’ exploiteerde.

2.2.

[ziekenhuis] en [onderneming 2] B.V. hebben op 7 december 1995 een nieuwe huurovereenkomst met elkaar gesloten op grond waarvan het volgende is verhuurd:

Bouwdeel G laag 1
Bouwdeel M laag 1
Bouwdeel G laag 1
Bouwdeel G laag 1

(hierna gezamenlijk te noemen: het gehuurde).

2.3.

[onderneming 2] B.V. is eigenaar van werkmaatschappij [onderneming 1] B.V. en heeft haar naam in september 1997 gewijzigd in [gedaagde] B.V. In 2017 heeft [onderneming 3] B.V. alle aandelen van [gedaagde] B.V. gekocht.

2.4.

Volgens artikel 1.5 van de huurovereenkomst is deze met ingang van 1 januari 1996 aangegaan voor de duur van 10 jaar en wordt de huurovereenkomst geacht telkens stilzwijgend voor vijf jaren te zijn verlengd, indien zij niet schriftelijk door een van partijen aangetekend is opgezegd, met een opzegtermijn van tenminste een jaar.

2.5.

In artikel 10.2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

“Het [ziekenhuis] verbindt zich uitdrukkelijk om tijdens de duur van deze overeenkomst aan geen ander toestemming te geven om in het door het [ziekenhuis] beheerde deel van de nieuwbouw (inclusief door het [ziekenhuis] beheerd terrein) artikelen te verkopen, gelijk of soortgelijk aan het in de bijlage genoemde assortiment van [B] dan in schriftelijke overeenstemming met [B] . Het [ziekenhuis] verbindt zich uitdrukkelijk om tijdens de duur van deze overeenkomst ook zelf niet de in voorgaande zin genoemde artikelen te verkopen, dan in schriftelijk overeenstemming met [B] . (…).”

2.6.

Sinds 16 maart 2017 is [onderneming 4] B.V. bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde] B.V.

2.7.

[eiseres] gaat het ziekenhuis renoveren. Daarvoor wordt de huidige zuidelijke hoofdentree van het ziekenhuis verplaatst naar de noordzijde. Dit betekent dat de huidige centrale ruimte in het midden van het ziekenhuis zich verplaatst naar de nieuwe hoofdentree aan de noordzijde en qua volume wordt uitgebreid en anders wordt ingedeeld. De huidige retailfuncties worden qua oppervlakte ongeveer drie keer zo groot en verschuiven van de oostzijde naar de westzijde van het entreegebied.

2.8.

Als beleidskader voor de renovatie is in 2018 de ‘Strategische Ontwikkelvisie Huisvesting’ opgesteld (hierna: SOH) die op 20 november 2018 door de Raad van Bestuur is vastgesteld en vervolgens op 20 december 2018 door de Raad van Toezicht is goedgekeurd. De SOH is in 2019 herijkt.

2.9.

De renovatie dient volgens de SOH aan te vangen in 2021 en in 2031 afgerond te zijn, waarbij er vijf renovatiefases zijn uitgewerkt die ieder circa twee jaar zullen duren. De vijf renovatiefases bestaan uit verschillende deelprojecten en worden voorafgegaan door een voorbereidende fase 0. Voor iedere fase van de renovatie stelt de afdeling [afdeling] (hierna: [afdeling] ) een uitvoeringsplan op.

2.10.

[afdeling] heeft een ‘uitvoeringsplan SOH, fase 0, inclusief herijking’ opgesteld en aan de Raad van Bestuur voorgelegd. Bij besluit van 15 oktober 2019 heeft de Raad van Bestuur [afdeling] opdracht gegeven om uitvoering te geven aan fase 0 conform het uitvoeringsplan, hetgeen vervolgens door de Raad van Toezicht is goedgekeurd. Bij het uitvoeringsplan SOH is een ‘Planningsmonitor Strategische Ontwikkelvisie Huisvestiging [eiseres] , uitvoeringsplan fase 0 (tot december 2021)’ opgesteld waarop zichtbaar wordt gemaakt welke acties zijn gestart en welke acties op koers liggen, issues bevatten of zijn afgerond.

2.11.

In fase 0 wordt de renovatie onderzocht op haalbaarheid, ontwikkeling en resultaat. Zo hebben er twee onderzoeken plaatsgevonden naar de verplaatsing van de MRI’s die momenteel aan de noordzijde van het ziekenhuis staan en ruimte moeten maken voor de nieuwe hoofdentree die daar is gepland. Ook worden er in fase 0 voorbereidingen getroffen voor fase 1.

2.12.

[eiseres] heeft per aangetekende brief van 3 december 2019 de huurovereenkomst met [A] opgezegd tegen 1 januari 2021, op grond van dringend eigen gebruik en omdat volgens haar op grond van een redelijke belangenafweging een einde dient te komen aan de huurovereenkomst. In de brief heeft [eiseres] onder meer het volgende geschreven:

“Het [eiseres] heeft u in het verleden geïnformeerd over de herontwikkeling van het retail- en horecagebied van het [eiseres] -complex aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] .(…) De herontwikkeling c.q. renovatie bestaat uit volledige technische en esthetische vernieuwbouw en functionele herindeling van grote delen van de [eiseres] Complex. Het gehuurde maakt onderdeel uit van het gebied dat wordt herontwikkeld. Het gebied zal betreft opzet, indeling, omvang en uitstraling geen gelijkenis met het huidige ziekenhuis hebben en in het bijzonder niet met de door [gedaagde] B.V. gehuurde ruimte. De functies van de thans door [gedaagde] B.V. gehuurde ruimtes keren na de herontwikkeling ook niet op dezelfde plaats terug.(…) Het voorgaande brengt met zich mee dat de herontwikkeling niet mogelijk is zonder beëindiging van voornoemde met [gedaagde] B.V. gesloten huurovereenkomst. (…) Wij vragen u hierbij binnen zes weken na dagtekening van deze brief schriftelijk aan ons mede te delen of u al dan niet toestemt in de beëindiging van deze huurovereenkomst per 1 januari 2021.”

2.13.

In haar reactie op de opzeggingsbrief van 13 januari 2020 heeft [A] laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst en in gesprek te willen over de renovatie om daarin ‘met het [eiseres] op te trekken en mee te bewegen’.

2.14.

Het in het ziekenhuis gevestigde [naam 2] is in de renovatie wegbestemd. Het [naam 2] heeft inmiddels haar zienswijze ingediend voor een nieuwe locatie en heeft in juli 2020 de provincie verzocht om medewerking aan inpassing van het nieuwe [naam 2] in het [locatie] .

2.15.

[eiseres] heeft per aangetekende brieven van 22 juli 2020 de huurovereenkomsten met twee andere huurders van (retail)ruimtes in het ziekenhuis opgezegd.

2.16.

[eiseres] is in onderhandeling met de [universiteit] om een huurovereenkomst te sluiten ten behoeve van kantoorruimte aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] voor het uitplaatsen van haar hele stafdienst. Hiermee zal 5.000 m₂ in het ziekenhuis vrijkomen ten behoeve van het bouwproces.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert om bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de datum vast te stellen waartegen de huurovereenkomst zal eindigen;

[A] te veroordelen om per die datum met al het hare en al de haren de ruimten geheel en leeg ontruimd aan [eiseres] op te leveren, zulks overeenkomstig de verplichtingen van de huurovereenkomst en de wet;

[A] te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen;

[A] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling van deze kosten niet binnen acht dagen na het vonnis geschiedt.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering tot vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen primair dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW ten grondslag. Zij stelt dat de renovatie concreet en uitvoerbaar is en zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Het is van wezenlijk belang dat [eiseres] tijdig kan beschikken over het gehuurde, omdat vertraging in de ontruiming van het gehuurde zal leiden tot oponthoud in de strakke planning van de gehele renovatie. Subsidiair baseert [eiseres] haar vorderingen op de open belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. [eiseres] stelt zich daarbij op het standpunt dat de puur economische belangen van [A] in redelijkheid niet kunnen prevaleren boven het belang van [eiseres] om te voldoen aan haar taak om academische topzorg te leveren. Daarbij dient volgens [eiseres] mee te wegen dat [A] ten tijde van de overname van de aandelen van [gedaagde] B.V. in 2017 wist dat [eiseres] op den duur zou gaan herontwikkelen en verbouwen en dat de investeringen van [A] inmiddels ruimschoots zijn afgeschreven gezien de lange looptijd van de huurovereenkomst.

3.3.

[A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [A] voert allereerst als formeel verweer aan dat de dagvaarding niet voldoet aan de stel- en bewijsaandraagplicht van [eiseres] en verzoekt de kantonrechter in dat kader om de producties 7, 8 en 12 van [eiseres] buiten beschouwing te laten. Materieel betwist [A] de stelling van [eiseres] dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Zij stelt gedurende de renovatie bereid te zijn de werkzaamheden te gedogen en indien nodig mee te schuiven en dat na de renovatie plaats en functie van het gehuurde blijft behouden. Ook betwist [A] de gestelde dringendheid, omdat de renovatie nog onvoldoende concreet en uitvoerbaar is. Voorts betwist [A] dat de belangen van [eiseres] om de huurovereenkomst te beëindigen zwaarder wegen dan haar belang om de huurovereenkomst voort te zetten. Indien de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen, verzoekt [A] de kantonrechter op grond van artikel 7:299 BW in het dictum een bedrag te bepalen dat [eiseres] aan [A] moet betalen, indien later mocht blijken dat de wil tot persoonlijk duurzaam gebruik van het gehuurde niet aanwezig is geweest, onverminderd haar recht op verdere schadevergoeding. Tevens verzoekt zij in geval van toewijzing van de vorderingen van [eiseres] een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW. In beide gevallen verzoekt [A] de kantonrechter om in een later stadium in de procedure in de gelegenheid te worden gesteld om bij akte nadere feiten en omstandigheden aan te voeren omtrent de nadere vaststelling van de kosten en de hoogte van het bedrag van de tegemoetkoming.

4.De beoordeling

in het formele verweer

4.1.

[A] voert allereerst als verweer dat [eiseres] de op haar rustende stel- en bewijsaandraagplicht heeft geschonden en dat dit – naar de kantonrechter begrijpt – dient te leiden tot niet ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vordering. Daarnaast voert [A] aan dat [eiseres] in haar dagvaarding geen duidelijke verwijzingen heeft gemaakt naar met name de door haar in het geding gebrachte producties 7, 8 en 12 en verzoekt zij de kantonrechter deze producties buiten beschouwing te laten.

4.2.

Artikel 111 lid 2 aanhef en onder d van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvorderingen (hierna: Rv) bepaalt dat de eiser de eis (petitum) en de gronden daarvoor in de dagvaarding dient op te nemen (de stelplicht). De eiser moet op grond van dit artikel dus voldoende feiten stellen om het door hem ingeroepen rechtsgevolg te kunnen dragen. Daarnaast bepaald artikel 111 lid 3 Rv dat de eiser de bewijsmiddelen waarover hij kan beschikken en de getuigen die hij kan doen horen ter staving van de betwiste gronden van de eis in de dagvaarding dient op te nemen (de bewijsaandraagplicht). Ten aanzien van de producties heeft ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad te gelden dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept

4.3.

[eiseres] heeft in haar dagvaarding onder meer als feiten aangedragen i) dat en waarom zij het ziekenhuis gaat renoveren, ii) welke plannen zij heeft ten aanzien van de renovatie, iii) dat is begonnen met de uitvoering van de plannen, iv) dat zij gedurende de renovatie het gehuurde nodig heeft in het kader van (tijdelijke) herhuisvesting en als opslag- en bouwplaats en v) dat functie van het gehuurde na renovatie verdwijnen. [eiseres] heeft deze feiten nader beschreven en gemotiveerd in de dagvaarding. Naar het oordeel van de kantonrechter bieden deze feiten op zich zelf voldoende grondslag voor het door [eiseres] ingeroepen rechtsgevolg, namelijk beëindiging van de huurovereenkomst. Het verweer dat [eiseres] haar bewijsaandraagplicht heeft geschonden is niet door [A] onderbouwd en is bovendien ook niet gebleken, gelet op het door [eiseres] in de dagvaarding opgenomen (hoewel algemeen geformuleerde) bewijsaanbod.

4.4.

Ten aanzien van de verwijzingen naar de producties, volgt de kantonrechter [A] niet in haar verweer dat niet duidelijk zou zijn welke stellingen ter beoordeling worden voorgelegd. Onder punt 17 van de dagvaarding wordt immers uitgelegd wat blijkt uit de producties 7 en 8 en onder punt 41 wat blijkt uit productie 12. Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] heeft dus – anders dan [A] meent – haar stelplicht en bewijsaandraagplicht niet geschonden.

in het materiële verweer

4.5.

[eiseres] heeft in haar brief van 3 december 2019 de huurovereenkomst met [A] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW, dan wel op grond van een in haar voordeel uitvallende belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW (zie 2.12). Deze opzegging is een opzegging als bedoeld in artikel 7:300 lid 2 BW, waarop volgens het derde lid van genoemd artikel de artikelen 7:295 tot en met 7:299 van overeenkomstige toepassing zijn.

4.6.

Vast staat dat [A] niet met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd (zie 2.13). Dit maakt dat volgens artikel 7:295 lid 1 en lid 2 BW de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van [eiseres] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op de gronden als vermeld in de opzegging. Gegeven het eveneens van overeenkomstige toepassing zijnde derde en vierde lid van artikel 7:296 BW moet eerst worden beoordeeld of de in het vierde lid aangeduide verplichte toewijzingsgrond, omschreven in lid 1 sub b, zich voordoet en zo niet, dan moet de in lid 3 bedoelde belangenafweging plaatsvinden.

4.7.

[eiseres] moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van genoemd artikel die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:

a. a) de wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;

b) het daartoe dringend nodig hebben van het gehuurde.

Ad a) de wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen

4.8.

De kantonrechter stelt vast dat partijen het eens zijn over de wenselijkheid van de renovatie. [A] heeft echter aangevoerd dat er geen sprake is van een concreet en uitvoerbaar renovatieplan. De kantonrechter begrijpt dit verweer aldus, dat volgens [A] de wil om het gehuurde in persoonlijk duurzaam gebruik te nemen (vooralsnog) ontbreekt. [A] voert in dit kader onder meer aan dat [eiseres] nog geen publiekrechtelijke vergunningen heeft aangevraagd, dat er geen bestemmingsplanwijzigingsprocedure loopt, dat er geen aanbestedingsprocedure bekend is en dat niet is gebleken dat de financiering voor alle fases van de renovatie voorhanden is. [eiseres] heeft ook al eerder in 2015 en 2017 renovatieplannen gehad, die toen geen doorgang hebben gevonden.

4.9.

[eiseres] heeft daartegenover gesteld dat de renovatie wel degelijk concreet en uitvoerbaar is en dat zij reeds met de uitvoering daarvan is begonnen door uitvoering te geven aan het uitvoeringsplan fase 0 (zie 2.10), te starten met de verplaatsing van het [naam 2] (zie 2.14), de uithuizing van de hele stafdienst (zie 2.16) en huurovereenkomsten met derde-partijen op te zeggen (zie 2.15). [A] miskent volgens [eiseres] dat een dergelijk bouwproces altijd een kip – ei discussie oplevert als er een huurder in de weg zit. [eiseres] stelt in dat kader dat zij pas het proces van vergunningaanvraag, aanbesteding en contracteren kan starten als er duidelijkheid is over het moment waarop [A] het gehuurde heeft verlaten. Eerder is dit volgens [eiseres] niet opportuun, bijvoorbeeld vanwege de beperkte geldigheidsduur van vergunningen.

4.10.

Anders dan [A] is de kantonrechter van oordeel dat het ontbreken van uitgewerkte, vaststaande bouwplannen en daadwerkelijk verleende vergunningen nog niet maakt dat de wil van [eiseres] tot duurzaam persoonlijk gebruik ontbreekt^[1]. Het gaat er immers om dat [eiseres] de onder r.o. 4.7 genoemde onderdelen aannemelijk maakt. Dat [eiseres] al eerder plannen tot renovatie heeft gehad die geen doorgang hebben gevonden, doet hier niet aan af. [eiseres] heeft naar het oordeel van de kantonrechter namelijk voldoende onderbouwd dat zij nu daadwerkelijk met de voorbereidingen van de renovatie is begonnen. Waarom zij het proces van vergunningaanvraag, aanbesteding en contrateren nog niet is gestart, heeft zij daarbij eveneens voldoende toegelicht en de financiële haalbaarheid van de renovatie blijkt bovendien uit het financiële hoofdstuk van het jaarverslag van 2020 (overgelegd als productie 20). Het verweer van [A] dat de renovatie onvoldoende concreet en uitvoerbaar is – waardoor de wil tot duurzaam eigen gebruik bij [eiseres] zou ontbreken – , treft daarom geen doel.

4.11.

Wat partijen vervolgens verdeeld houdt is de vraag of de renovatie al dan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is.

4.12.

[eiseres] stelt dat de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, niet alleen omdat het ondoenlijk is om het gehuurde tijdens het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden door [A] te laten exploiteren, maar ook omdat het gehuurde een geheel andere plek en functie krijgt toebedeeld. Zo zal de winkel volgens de planning op korte termijn gesloopt moeten worden voor de uitbreiding van de poli-apotheek. De sloop en opbouw ter plaatse zal volgens [eiseres] circa twee jaar in beslag nemen, gedurende welke tijd het onmogelijk is om de winkel te handhaven. Na de renovatie zal aan de westzijde van het entreegebied een nieuwe mix van retail terugkomen: drogisterij, wellness en cosmetica, supermarkt en literatuurshop. Het grand café en de bloemenwinkel moeten volgens de planning uiterlijk 31 december 2024 leeg en ontruimd zijn, om de sloop in 2025 te kunnen starten. De sloop en opbouw ter plaatse zal volgens [eiseres] circa drie jaar in beslag nemen, gedurende welke tijd het als bouw- en opslagplaats zal fungeren. Tot slot zal het bezoekersrestaurant volgens de planning pas in oktober 2026 worden gesloopt, maar is de ruimte volgens [eiseres] op korte termijn nodig voor de opslag van (bouw)materialen en als tijdelijke huisvesting van het stiltecentrum. Het bezoekersrestaurant zal zolang worden samengevoegd met het personeelsrestaurant en overige horeca zal gedurende de renovatiewerkzaamheden slechts in rudimentaire vorm aan de bezoekers worden aangeboden, bijvoorbeeld door middel van een zogenaamde verrijdbare koffiekar. Na de renovatie zal een nieuw bezoekersrestaurant terugkeren bij de hoofdentree aan de noordzijde. [eiseres] stelt dat de renovatie in feite een volledige sloop van de binnenzijde van de huidige entree met een volledig nieuwe inrichting en styling betreft waardoor het entreegebied straks geen gelijkenis meer heeft met de huidige entree.

4.13.

[A] stelt daarentegen dat de renovatie zonder beëindiging van de huur mogelijk is, hetgeen volgens de bedoeling van de wetgever ook als uitgangspunt heeft te gelden. Zij betwist de stelling van [eiseres] dat het exploiteren van het gehuurde tijdens de renovatiewerkzaamheden ondoenlijk is, omdat zij bereid is de werkzaamheden te gedogen. Zij is daarbij van mening dat zij meegenomen had moeten worden in het schuifplan (voor zover dit al aanwezig is). Onduidelijk is waarom dit niet is gebeurd. [A] heeft een memo overgelegd waarin zij uiteen heeft gezet dat bij de renovatie van vier andere ziekenhuizen de huurovereenkomst is voortgezet, soms (tijdelijk) op een iets andere plek. Tevens betwist zij de stelling van [eiseres] dat de plaats en functie van het gehuurde na renovatie zodanig wijzigen dat van voortzetting van de huur geen sprake kan zijn. Uit de plannen blijkt namelijk dat de functies van het gehuurde terugkeren op locaties binnen het ziekenhuis op ongeveer de oude plek, hooguit een paar tientallen meters verderop. In dit kader is volgens [A] relevant dat zij volgens de huurovereenkomst het exclusieve recht heeft op het exploiteren van de door haar aangeboden voorzieningen, niet alleen op de concrete plek van het gehuurde, maar binnen het gehele ziekenhuis. In dit licht bezien is volgens [A] de precieze plek van het gehuurde niet van doorslaggevende betekenis. Het is volgens haar geen onveranderlijk essentieel onderdeel van de huurovereenkomst. [A] wijst hierbij op een uitspraak van de rechtbank Almelo^[2]waarin werd geoordeeld dat de wijziging van de locatie van het gehuurde binnen het complex waarin het zich bevond, niet afdeed aan de voortzetting van de huurovereenkomst.

4.14.

De kantonrechter overweegt dat in de wetsgeschiedenis^[3]ter beantwoording van de vraag of het wel juist is om in geval van sloop met vervangende nieuwbouw te spreken van voortzetting van de huurovereenkomst – er is dan immers sprake van een nieuw huurobject – wordt aangegeven dat aan de voortzetting van de huurovereenkomst niet afdoet dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. In de wetsgeschiedenis valt niet te lezen dat het feit dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven, tevens inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het in beginsel gelijk blijven van plaats en functie een belangrijke indicatie kan zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is, maar dat andere omstandigheden mede bepalend kunnen zijn voor het tegendeel, waaronder de omvang van het in de renovatie betrokken complex, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw^[4].

4.15.

Uit de tekening ‘Centrale voorzieningenzone: nieuwe ontwerp inclusief positionering’ (weergegeven in de conclusie van antwoord, boven punt 30) blijkt ten eerste dat de functie van het gehuurde na renovatie terugkeert, namelijk die van 7:290 BW bedrijfsruimte. Zelfs de concrete exploitaties van de verschillende gehuurde ruimtes keren terug. De vraag die vervolgens rijst is of de verandering van de plaats van het gehuurde een wijziging van de huurovereenkomst oplevert. Deze vraag dient naar de gegeven omstandigheden van het geval ontkennend te worden beantwoord, vanwege het feit dat de plaats van het gehuurde geen essentieel onderdeel vormt van de huurovereenkomst. Door het exclusiviteitsbeding in de huurovereenkomst (zie 2.5) is de aanwezigheid van [A]
inhet ziekenhuis van wezenlijk belang en niet een
specifieke plaatsin het ziekenhuis (zij het wel in de loop van de bezoekersstroom). Dit blijkt ook uit het feit dat [B] destijds is meeverhuisd van het [ziekenhuis] aan de [straat 2] naar het nieuwe [ziekenhuis] aan de [straat 1] (zie 2.1). Het enkele feit dat het gehuurde
inhet ziekenhuis van plaats veranderd, maakt daarmee naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de huurovereenkomst na renovatie niet kan worden voortgezet. Daarbij weegt mee dat is gebleken dat het gehuurde in de centrale voorzieningenzone van het ziekenhuis terugkeert, en daarbij slechts enkele tientallen meters opschuift. Naar het oordeel van de kantonrechter blijven plaats en functie van het gehuurde na renovatie derhalve gelijk.

4.16.

Zoals in r.o. 4.14 is overwogen is het enkele feit dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven, niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Ook andere omstandigheden kunnen daarin mede bepalend zijn. [eiseres] heeft in dit kader gesteld dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is, omdat voortzetting van de exploitatie gedurende de renovatie ondoenlijk is en zij het gehuurde nodig heeft voor onder andere opslag van bouwmaterialen en als bouwruimte. [A] heeft daar tegenin gebracht dat zij bereid is de renovatie te dulden en mee te willen schuiven indien nodig. Zij heeft daarbij betwist dat het gehuurde nodig is als opslag- en bouwruimte gedurende het aantal jaren dat door [eiseres] is gesteld.

4.17.

De kantonrechter stelt [eiseres] in de gelegenheid haar stelling dat voorzetting van de huurovereenkomst gedurende de renovatie ondoenlijk is in een akte nader te onderbouwen. Mede gelet op het feit dat door [A] met de door haar overgelegde productie 7 bij conclusie van antwoord is aangevoerd dat zij in vergelijkbare renovatieprojecten bij andere ziekenhuizen is ‘mee geschoven’, wordt [eiseres] verzocht om aan te geven of zij heeft onderzocht of [A] past in het schuifplan. Indien dit is onderzocht en [A] volgens [eiseres] niet in het schuifplan past, wordt [eiseres] verzocht nader toe te lichten waarom niet. Ook wordt [eiseres] verzocht toe te lichten waarom de huurovereenkomst met de kapsalon gelegen tegenover het gehuurde niet is opgezegd. [A] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren. De uitkomst hiervan kan mogelijk ook een rol spelen bij de belangenafweging waar [eiseres] subsidiair een beroep op heeft gedaan.

4.18.

Uit proceseconomische overwegingen – voor het geval in een later stadium wordt geoordeeld dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is – wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld in de door haar te nemen akte ook de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde nader toe te lichten. De datum van 1 juli 2021 is immers reeds verstreken en er is op dit moment onvoldoende feitelijke basis om het tijdstip van beëindigen van de huurovereenkomst te kunnen bepalen. [eiseres] dient daarbij ook in te gaan op het feit dat het gehuurde bestaat uit verschillende ruimtes die volgens de SOH in verschillende fases van de renovatie vallen. [A] wordt ook hierover in de gelegenheid gesteld bij antwoordakte te reageren.

Verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW en schadevergoeding ex artikel 7:299 BW

4.19.

[A] verzoekt de kantonrechter, in geval van toewijzing van de vorderingen van [eiseres] , om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Zij begroot deze kosten op € 0,5 miljoen. Ook verzoekt [A] de kantonrechter, in geval van toewijzing van de vorderingen van [eiseres] op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, om het [eiseres] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 7,5 miljoen exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag, indien [eiseres] binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde niet duurzaam in gebruik heeft genomen.

4.20.

Indien uiteindelijk wordt geoordeeld dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, zal [A] in een later stadium van de procedure de gelegenheid worden gesteld bij akte feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan al dan niet een tegemoetkoming kan worden vastgesteld. [eiseres] zal dan in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte daarop te reageren.

4.21.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 4 mei 2022 voor het nemen van een akte aan de kant van [eiseres] ten aanzien van hetgeen in r.o. 4.17 en 4.18 is overwogen;

5.2.

bepaalt dat [A] een termijn van vier weken krijgt om daarna bij antwoordakte te reageren;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.