Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2480
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 571.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 11 januari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1976 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een carport, hobbykas en een garage van 23 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 156 m² en ligt op een kavel van 843 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 525.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 571.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen. Verweerder moet bij deze methode aansluiting zoeken bij woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder moet daarbij ook inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie woningen:
[adres 2] , verkocht op 7 november 2019 voor € 545.000,-;
[adres 3] , verkocht op 20 september 2019 voor € 535.000,-;
[adres 4] , verkocht op 19 december 2020 voor € 532.500,-.
Beoordeling van de zaak
5. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte het eigen verkoopcijfer van de woning niet als uitgangspunt heeft genomen bij de waardebepaling. De woning is namelijk op 30 december 2019 verkocht voor € 525.000,-. De woning is na de aankoop weliswaar (gedeeltelijk) verbouwd in 2021, maar dat kan niet leiden tot een WOZ-waarde van € 571.000,-.
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het eigen verkoopcijfer van de woning terecht niet als uitgangspunt genomen voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen verkoopcijfer leidend is als de woning kort vóór of na de waardepeildatum is verkocht. Dan moet er in beginsel van worden uitgegaan dat het eigen verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft [1] .
5.2.
Eiser heeft zijn woning op 30 december 2019 gekocht voor € 525.000,-. De rechtbank ontleent aan het verweerschrift dat eiser, volgens eigen opgave, in 2021 de woning voor een bedrag van € 21.500,- heeft verbouwd. De uitgevoerde werkzaamheden bestonden uit het plaatsen van een dakkapel, het installeren van een nieuwe badkamer, het plaatsen van zonnepanelen, het vervangen van een aantal ramen en het schilderen van de buitenzijde van de woning. Volgens de rechtbank kunnen deze werkzaamheden aan de woning worden aangemerkt als verbeteringen als bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. De gerealiseerde verbeteringen zoals hiervoor omschreven zijn van zodanige aard dat de prijs die eiser voor de woning heeft betaald, niet langer de waarde weergeeft van de woning in de staat waarin deze zich bevond op de toestandsdatum. Hierdoor moet op grond van artikel 18 van Pro de Wet WOZ worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2021. Verweerder heeft daarom de waarde van de woning terecht bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021.
5.3.
De eigen aankoopprijs vormt in veel gevallen een betere indicatie van de waarde van de woning in economisch verkeer dan verkoopcijfers van referentiewoningen. In dit geval vormt de aankoopprijs echter een minder goede indicatie van deze waarde, omdat de woning na de aankoop aanzienlijk is verbeterd. Bij de waardering moet rekening worden gehouden met de waarde-invloed van deze verbeteringen. Verweerder kon daarom de waarde van de woning onderbouwen met de verkoopcijfers van vergelijkbare referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank zal hierna beoordelen op hij daarmee de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
6. De rechtbank is van oordeel dat de verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers van twee-onder-een-kap-woningen die wat betreft onder meer de ligging en de bouwperiode voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopcijfers zijn bovendien niet meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum gerealiseerd. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, zoals de kaveloppervlakte.
7. Wat eiser in beroep verder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat verweerder referentiewoningen heeft gebruikt die de waarde van de woning niet goed onderbouwen omdat zij in het dorp/centrum van [plaats 2] zijn gelegen en niet in het gebied waar eiser woont ( [gebied] ).
9. De beroepsgrond slaagt niet. Uit de taxatiematrix blijkt allereerst dat de referentiewoning [adres 3] net als de woning in het gebied [gebied] ligt. Deze referentiewoning is wat betreft ligging dan ook goed vergelijkbaar. Verder vindt de rechtbank dat [adres 2] en [adres 4] ook geschikt zijn als referentiewoningen. De referentiewoningen zijn namelijk net als de woning gelegen in een woonwijk in [plaats 2] . Ook heeft verweerder op de zitting toegelicht dat uit de marktanalyse niet is gebleken dat in het gebied [gebied] de prijzen erg afwijken. Hij wijst in dit kader op het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 3] , die ook in [gebied] is gelegen. Het gerealiseerde verkoopcijfer per vierkante meter (€ 2.539,-) is juist het hoogste tegenover de gerealiseerde verkoopcijfers per vierkante meter van de andere twee referentiewoningen die niet in [gebied] liggen (€ 2.162,-) en (€ 2.373,-). De rechtbank kan deze toelichting volgen. Wat eiser heeft aangevoerd biedt daarom geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn of dat dat er een waardedrukkend effect van de ligging van de woning uitgaat.
10. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Daarbij noemt hij dat de benedenverdieping en de zolder in 2020 nog in een niet-verbouwde slechte staat waren. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn standpunt ook een bouwkundig rapport overgelegd.
11. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning als ‘voldoende’ gekwalificeerd. In de taxatiematrix staat dat met deze term bedoeld wordt dat de staat van onderhoud niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat bij deze kwalificering is aangesloten omdat een deel van de woning op de toestandsdatum wel in goede staat was, maar dat ook nog een deel in slechte staat was. De rechtbank kan dit volgen, ook gelet op wat eiser heeft aangevoerd over de staat van de woning. Met de gehanteerde kwalificering wordt namelijk ook erkend dat de woning niet geheel op peil is en dat er delen van de woning in slechtere staat zijn. In het taxatierapport van eiser, dat is opgesteld op 1 november 2019, worden een aantal aspecten als matig beoordeeld, bijvoorbeeld het schilderwerk en het voegwerk. Verder noemt eiser de slechte staat van een tweetal verdiepingen. Eiser heeft daarentegen ook een aantal zaken aan de woning verbeterd, zoals het buitenschilderwerk en ook is een aantal ramen vervangen. De rechtbank stelt verder vast dat de woning in vergelijking met de referentiewoningen, de laagste vierkante meter prijs heeft (€ 1.812,- p/m²) ten opzichte van (€ 2.162,-, € 2.539,- en € 2.373,- p/m²), terwijl de referentiewoningen een vergelijkbare kwalificatie (voldoende) of een slechtere kwalificatie (matig) hebben voor onderhoud. De rechtbank ziet ook, gelet op de laagste vierkante meter prijs van de woning, geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder bij de waardebepaling van eisers woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat.
Wat is de uitkomst?
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.