Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1990
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [eiseres] (eiseres) tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [gemeente] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 921.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2022 de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 oktober 2022. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door [naam] . Namens de heffingsambtenaar zijn B.A. Schras en taxateur [Taxateur] verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is gebruiker van het object, dat in 1979 is gebouwd. Het object heeft een winkelruimte van 1.085 m² en een opslagruimte van 95 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 750.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 921.000,-.
Het beoordelingskader
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode geschikt is om de waarde van het object mee te bepalen.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het object een taxatierapport met een taxatiematrix overgelegd. Verweerder is voor het object uitgegaan van kapitalisatiefactor van 11,5 en een totale jaarhuurwaarde van € 80.185,- (€ 69 p/m² voor de winkelruimte en een huurwaarde van € 56 p/m² voor de opslagruimte).
Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar de huurcijfers van de in [gemeente] gelegen onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De gerealiseerde huurprijzen van deze referentieobjecten p/m² bedragen respectievelijk € 83, € 110 en € 117.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 11,5 heeft verweerder verwezen naar de verkoopcijfers van de in [gemeente] gelegen onroerende zaken [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn vastgesteld op respectievelijk 13, 13 en 12. Als extra onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object is deze door verweerder ook van onderaf opgebouwd aan de hand van gegevens van het object zelf (de bottom-up methode). Daarvoor heeft verweerder een VNG-berekening overgelegd.
De beoordeling van de zaak
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 921.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. Eiseres heeft er op de zitting op gewezen dat de door verweerder gehanteerde oppervlakte van het object van 1.180 m² niet overeenstemt met de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Daarin wordt een oppervlakte van 1.121 m² vermeld.
10. Voor zover eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde oppervlakte niet juist is, volgt de rechtbank eiseres daarin niet. Verweerder heeft op de zitting onweersproken toegelicht dat hij voor de oppervlakte van het object is uitgegaan van de opgave van het aantal verhuurbare vierkante meters die de eigenaar van het object heeft gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier terecht aansluiting bij gekocht. De enkele verwijzing naar een oppervlaktemaat die eiseres stelt aan de BAG te ontlenen, vormt geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder geen aansluiting had mogen zoeken bij de opgave van de eigenaar of is uitgegaan van een onjuiste oppervlaktemaat. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid die de coronacrisis met zich heeft meegebracht. De huurprijzen zijn onder druk komen te staan en het object was door de overheidsmaatregelen grotendeels gesloten of onder zeer strenge beperkingen geopend.
12. Anders dan eiseres betoogt, hoeft met de coronacrisis geen rekening te worden gehouden voor het bepalen van de waarde, aangezien er op de voor deze zaak relevante waardepeildatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland ging heersen, is geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ. Daarom is er ook geen reden om de toestandsdatum 1 januari 2021 als uitgangspunt te nemen bij de waardebepaling. Daarnaast merkt de rechtbank op dat verweerder in reactie op de stelling van eiseres heeft toegelicht dat de gehanteerde referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor alle in coronatijd zijn verkocht, waardoor met een eventuele invloed van de coronacrisis rekening is gehouden. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. In het kader van de gehanteerde huurwaarde heeft eiseres erop gewezen dat verweerder in zijn taxatierapport melding maakt van een eigen in januari 2020 (omzet gerelateerd) gerealiseerd huurcijfer ten bedrage van € 61.200. Volgens eiseres is het eigen huurcijfer een geschikt uitgangspunt voor het bepalen van de huurwaarde. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van het object. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten op een betere locatie, bij grote winkelketens zoals de Primark en H&M zijn gelegen dan zijn object. Ook is er weinig tot geen zicht op de winkel, omdat het object op kelderniveau ligt. Bovendien voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de hoge onderhoudskosten, omdat het object na de bouw beperkt is onderhouden.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht aansluiting gezocht bij de gerealiseerde huurcijfers van andere onroerende zaken en niet bij het eigen omzet gerelateerde huurcijfer. Om de waarde in het economisch verkeer te kunnen benaderen moet aansluiting worden gezocht bij marktconforme huurcijfers. In beginsel is daar het eigen huurcijfer het meest geschikt voor, maar in dit geval is de door eiseres betaalde huur geen marktconforme huur, omdat de huur is gerelateerd aan de bedrijfsresultaten van de onderneming van eiseres. De gebruikte referentieobjecten zijn net als eiseres’ object in het centrum van [gemeente] gelegen en in gebruik als winkelruimte en daarom ook geschikt om de huurwaarde van het object uit af te leiden. Verweerder betwist dat de referentieobjecten een betere ligging hebben dan het object en heeft toegelicht dat het object op min of meer dezelfde afstand van de grote winkelketens is gelegen als de referentieobjecten. Gelet op de positionering van het object en de referentieobjecten op de overgelegde luchtfoto ten opzichte van de [Straat] welke door verweerder wordt getypeerd als ‘hoofdwinkelstraat’, tegenover de niet onderbouwde stelling van eiser, kan de rechtbank de toelichting van verweerder volgen.
14.1.
De rechtbank concludeert dat de huurwaarde van het object van eiseres van gemiddeld € 68 p/m², ruim lager is dan de gerealiseerde huurprijzen p/m² van de referentieobjecten [adres 2] (€ 83), [adres 3] (€ 110) en [adres 4] (€ 117). De rechtbank ziet in de stellingen van eiseres over de gedateerdheid en de beperkte zichtbaarheid van het object geen aanleiding voor de conclusie dat verweerder bij het bepalen van de huurwaarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van het object. Verweerder heeft toegelicht dat de winkel weliswaar in de kelder is gelegen, maar dat de winkel een grote brede ingang heeft en vanaf de straat met reclame-uitingen duidelijk zichtbaar is. De rechtbank kan dit volgen op basis van de foto’s in het taxatierapport. Verweerder heeft verder toegelicht dat de taxateur het object inpandig heeft opgenomen en dat daaruit is gebleken dat de staat van onderhoud van het object gemiddeld is. De niet onderbouwde stelling van eiseres over de onderhoudstoestand biedt geen aanknopingspunt om aan de kwalificatie van de taxateur te twijfelen. Wel heeft verweerder een correctie voor de huurwaarde p/m² van het object gehanteerd van 5% voor de gedateerde uitstraling van het pand en van 10% voor de afwezigheid van een roltrap. Voor deze correctie heeft de huurprijs p/m² van het referentieobject aan de [adres 2] , het referentieobject dat eveneens in de kelder is gelegen, als uitgangspunt gediend. De rechtbank vindt dat verweerder daarmee voldoende overtuigend heeft toegelicht en ook in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat met de kenmerken van het object van eiseres in voldoende mate rekening is gehouden bij de waardebepaling. De beroepsgronden slagen niet.
15. De rechtbank vindt verder aannemelijk dat de kapitalisatiefactor van 11,5 van het object niet te hoog is bepaald. De rechtbank vindt de referentieobjecten allereerst voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. Het betreffen alle in het centrum van [gemeente] gelegen objecten welke in gebruik zijn als winkel. Verweerder heeft bij het bepalen van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten gebruik gemaakt van getaxeerde huurwaardes. De rechtbank vindt de getaxeerde huurwaardes aannemelijk. De getaxeerde huurwaardes van de referentieobjecten liggen namelijk in lijn met de gerealiseerde huurwaardes van de referentieobjecten die verweerder heeft gehanteerd voor het bepalen van de huurwaarde van het object van eiseres. Nu eiseres ook geen concrete stellingen naar voren heeft gebracht over de gehanteerde referentieobjecten en de rechtbank ziet dat de kapitalisatiefactor van het object van eiseres lager is vastgesteld dan die van de referentieobjecten is er geen aanknopingspunt voor de conclusie dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.