Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [eiser] (eiser) tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [adres 1] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 945.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2021 de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met andere woningen.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 oktober 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1960 met een inhoud van 296 m³. Bij de woning hoort een berging. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 3.275 m², waarvan 2.250 m² water.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is van belang in welke de staat de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 705.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 945.000,-. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van de referentiewoningen een waarde voor de woning op de waardepeildatum van € 1.153.693,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser betwist dat de inhoudsmaat voor de woning juist is. Eiser voert daarbij aan dat voor het belastingjaar 2022 de WOZ-waarde ambtshalve is aangepast van € 996.000 naar € 897.000, omdat de gebruiksoppervlakte van de woning niet juist bleek te zijn bepaald. Door een medewerker van de gemeente is toen bevestigd dat de gebruiksoppervlakte niet 154 m², maar 88 m² is. Hij ziet daarin bevestiging dat de inhoudsmaat voor het belastingjaar 2021 niet klopt.
9. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van 88 m² bij een inhoudsmaat van 296 m² een hoogte voor de woning betekent van 3,36 meter inclusief de dakconstructie. Volgens de heffingsambtenaar staat de oppervlaktemaat die voor het belastingjaar 2022 is gehanteerd gelet op de daarbij geldende hoogte in een redelijke verhouding tot de inhoudsmaat. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven dat de inhoudsmaat ten behoeve van deze beroepsprocedure is nagemeten. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen en ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de inhoudsmaat te twijfelen.
10. De rechtbank oordeelt dat de gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het zijn namelijk net als de woning van eiser aan de [Straat] gelegen vrijstaande woningen. Ook zijn de verkoopcijfers niet al te ver (een half jaar tot een jaar) na de waardepeildatum gerealiseerd.
10.1.
De grond van eiser dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar te veel afwijken van zijn woning om als onderbouwingen van de waarde te kunnen dienen, slaagt niet. De rechtbank ziet dat het bouwjaar van de referentiewoning [adres 3] (2011) behoorlijk afwijkt van het bouwjaar van de woning en ook de bouwjaren van de referentiewoningen [adres 2] (1978) en [adres 4] (1934) wijken af, maar de rechtbank vindt niet dat dit maakt dat de referentiewoningen onbruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat vanwege de unieke ligging van de woning aan de [Straat] met aan weerszijden water, is aangesloten bij de woningen die ook deze unieke ligging aan de [Straat] hebben. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat uit de marktanalyse is gebleken dat voor de woningen in dit marktsegment het bouwjaar geen rol speelt. Oudere woningen worden verbeterd wat betreft onder meer isolatie en volgens hem staan er aan de [Straat] geen slecht onderhouden woningen. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en begrijpt de keuze van de heffingsambtenaar om aan te sluiten bij verkoopcijfers van woningen die juist wat betreft de ligging goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [adres 3] wel een beter kwaliteitsniveau en een betere uitstraling aangenomen dan de woning, vanwege de recentere bouw van de referentiewoning in 2011. Met dit verschil heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening mee gehouden door (onder meer daarvoor) voor de waardeherleiding een correctie op de verkoopprijs van de referentiewoning te hanteren van 32% (inclusief de betere voorzieningen).
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de voorzieningen in de woning, die al meer dan 20 jaar oud zijn en hij verwijst daarbij naar foto’s van de voorzieningen.
12. Volgens de heffingsambtenaar is met het voorzieningenniveau voldoende rekening gehouden, omdat het niveau op beneden gemiddeld is bepaald en er een correctie op de waarde van de woning is toegepast. De rechtbank kan dit volgen op basis van de taxatiematrix, waarin voor een beneden gemiddelde voorzieningenniveau in samenhang met de beneden gemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand een correctie van 32% is gehanteerd. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix na toepassing van de correctie een getaxeerde waarde onderbouwd voor de woning van € 1.153.693,-, terwijl de WOZ-waarde in werkelijkheid bijna € 200.000,- lager is vastgesteld. Er is daarmee dusdanig veel extra ruimte in de waardebepaling, dat de rechtbank ervan overtuigd is dat ook met de gedateerde voorzieningen in de woning, de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd in de bezwaarfase. Eiser wijst op de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, de grondstaffel en de waardes van de objectonderdelen. Volgens de heffingsambtenaar zijn wel alle relevante stukken (tijdig) overgelegd in de bezwaarfase. Op de zitting heeft eiser kenbaar gemaakt niet langer te betwisten dat in de bezwaarfase alle stukken zijn overgelegd. Deze grond behoeft daarom geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.