Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/546637 / KG ZA 22-517
Vonnis in kort geding van 9 december 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. T.B. van Dreumel te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Op 28 oktober 2022 heeft [eisers c.s.] c.s. [gedaagde] in kort geding gedagvaard, met daarbij 7 producties. [gedaagde] heeft 5 producties in het geding gebracht en heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingediend.
1.2.
Op 11 november 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. [gedaagde] heeft een pleitnota voorgedragen.
1.3.
Na de mondelinge behandeling zijn partijen twee weken in onderhandeling getreden. Zij hebben geen schikking getroffen en hebben daarom de voorzieningenrechter gevraagd om vonnis te wijzen.
1.4.
De voorzieningenrechter heeft bepaald dat het vonnis vandaag zal worden uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eisers c.s.] c.s. is eigenaar van een aantal percelen op de voormalige camping [locatie] , waaronder het perceel aan het adres [adres] (hierna: het perceel). Het perceel werd door [eisers c.s.] c.s. verhuurd aan de heer [A] (hierna: [A] ). Na het overlijden van [A] in november 2021, hebben de erven van [A] de huurovereenkomst van het perceel opgezegd tegen het einde van 2021.
2.2.
Op het perceel staat een chalet, dat in eigendom was van [A] . [gedaagde] heeft dit chalet van [A] gekocht en verhuurt het nu aan de heer [B] .
2.3.
Volgens [eisers c.s.] c.s. heeft [gedaagde] het perceel zonder recht of titel in gebruik door het chalet te laten staan en het chalet te verhuren. [eisers c.s.] c.s. heeft haar namelijk geen toestemming gegeven om de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel van [A] over te nemen. [eisers c.s.] c.s. heeft haar meerdere malen verzocht om of het perceel te kopen, of het perceel te verlaten, maar dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Daarom vordert [eisers c.s.] c.s. in dit kort geding ontruiming van het perceel. Daarnaast vordert [eisers c.s.] c.s. betaling van € 13.174,30, een voorschot op de schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de eigendomsinbreuk door [gedaagde] .
2.4.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat zij door de koop van het chalet van [A] van rechtswege huurder is geworden van het perceel. Zij heeft het perceel dus op grond van een huurovereenkomst in gebruik. Voor het geval de vordering tot ontruiming van [eisers c.s.] c.s. wordt toegewezen, vordert [gedaagde] in voorwaardelijke reconventie een schadevergoeding van € 49.182,50, vermeerderd met wettelijke rente.
3.De beoordeling
3.1.
De vordering in conventie en in voorwaardelijke reconventie zullen hierna, voor zover mogelijk, samen worden behandeld.
Spoedeisend belang
3.2.
[eisers c.s.] c.s. heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering. Het spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering. Indien [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel het perceel van [eisers c.s.] c.s. gebruikt, is er sprake van een onrechtmatige situatie. [gedaagde] maakt dan immers inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers c.s.] c.s. [eisers c.s.] c.s. heeft er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie, zodat hij weer vrij over zijn perceel kan beschikken.
Toetsingskader
3.3.
Voor toewijzing van een voorlopige voorziening zoals door [eisers c.s.] c.s. wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij moeten de wederzijdse belangen van partijen tegen elkaar worden afgewogen.
3.4.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het aannemelijk dat een vordering tot ontruiming in een door [eisers c.s.] c.s. te starten bodemprocedure zal worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
[gedaagde] heeft het perceel in gebruik zonder recht of titel en moet het perceel ontruimen
3.5.
Tussen partijen staat vast dat [eisers c.s.] c.s. geen toestemming aan [gedaagde] heeft gegeven om het perceel te huren. Omdat [eisers c.s.] c.s. geen eigenaar meer wil zijn van de percelen op de voormalige camping [locatie] , voert hij een beleid dat inhoudt dat er geen nieuwe huurovereenkomsten worden aangegaan wanneer een zittende huurder vertrekt, en dat de percelen worden verkocht. Daarom heeft [eisers c.s.] c.s. aan [gedaagde] geen toestemming gegeven om de huurovereenkomst van (de erven van) [A] over te nemen, maar heeft [eisers c.s.] c.s. haar de mogelijkheid gegeven het perceel te kopen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] stelt echter dat zij vanwege de koop van het chalet van [A] van rechtswege huurder is geworden van het perceel.
3.6.
De huurovereenkomst met betrekking tot het perceel is gesloten tussen [eisers c.s.] c.s. en [A] . Na het overlijden van [A] is de huurovereenkomst onder algemene titel overgegaan op de erven van [A] . Zij hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van 2021, waardoor de huur inmiddels is geëindigd. [gedaagde] was geen partij bij deze huurovereenkomst en kan dat ook niet worden zonder hierover overeenstemming te hebben met [eisers c.s.] c.s. als eigenaar. Anders dan [gedaagde] stelt, gaat een huurovereenkomst met betrekking tot een perceel niet van rechtswege mee over wanneer de roerende zaak die op het perceel staat (het chalet) gekocht wordt. [gedaagde] doet een beroep op artikel 6:251 BW Pro, maar dit artikel is niet op deze situatie van toepassing. Het recht van de huurder op huurgenot is immers een onoverdraagbaar recht. [A] kon dus niet door het chalet te verkopen, ook het huurgenot van het perceel waar het chalet op staat overdragen. Een huurovereenkomst is, anders dan [gedaagde] stelt, geen kwalitatief recht in de zin van dit artikel.
3.7.
[gedaagde] stelt nog dat zij niet op de hoogte was van het door [eisers c.s.] c.s. gevoerde beleid. Als [gedaagde] hiervan op de hoogte was geweest, had zij het chalet niet gekocht, omdat het chalet zonder het perceel niet bruikbaar is. Bovendien mocht in het verleden een huurovereenkomst ook altijd worden overgenomen. Deze stelling van [gedaagde] maakt het oordeel echter niet anders. Indien het huren van het perceel voor [gedaagde] van doorslaggevende betekenis was voor de koop van het chalet, dan lag het op haar weg om hierover te informeren bij [eisers c.s.] c.s. voordat zij het chalet van [A] kocht. Dat heeft zij niet gedaan en dat komt dan voor haar risico.
3.8.
Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] geen huurovereenkomst heeft met betrekking tot het perceel. Zij heeft het perceel dus zonder recht of titel in gebruik. Het is dan ook in hoge mate waarschijnlijk dat een vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [gedaagde] zal daarom vooruitlopend hierop het perceel moeten ontruimen. Een afweging van de belangen van partijen maakt dit oordeel niet anders. [gedaagde] stelt dat [B] , aan wie zij het chalet verhuurt, zijn woning verliest als het perceel ontruimd moet worden. [B] is geen partij in deze zaak, maar nog los daarvan heeft [B] voldoende tijd gehad om te anticiperen op een mogelijk voor hem ongunstige uitspraak in deze zaak. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat het belang van [B] zodanig van aard is, dat dat belang zwaarder weegt dan het belang van [eisers c.s.] c.s. om als eigenaar weer vrij over zijn perceel te beschikken.
3.9.
Het verweer dat [eisers c.s.] c.s. misbruik van recht maakt door ontruiming te vorderen, slaagt niet en leidt dus ook niet tot een ander oordeel. [eisers c.s.] c.s. is eigenaar van het perceel. Hij heeft het recht om hier vrij over te beschikken en hier in rechte over te procederen. Nu aannemelijk is dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van het perceel, maakt [eisers c.s.] c.s. geen misbruik van recht door ontruiming te vorderen.
3.10.
De vordering tot ontruiming van het perceel zal worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] het perceel moet verlaten en moet leegmaken. De termijn waarbinnen [gedaagde] het perceel moet ontruimen wordt vastgesteld op een maand na betekening van dit vonnis.
[gedaagde] hoeft geen voorschot op de schade te betalen aan [eisers c.s.] c.s.
3.11.
Omdat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van het perceel, maakt zij inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers c.s.] c.s. [eisers c.s.] c.s. stelt dat hij als gevolg hiervan schade heeft geleden en vordert daarom een voorschot op de door hem geleden schade: € 400,00 voor de kosten in verband met het eigendom van het perceel en € 12.774,30 aan gederfde winst.
3.12.
[eisers c.s.] c.s. heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gesteld en onderbouwd dat hij schade heeft geleden. De kosten in verband met het eigendom van het perceel zijn gebaseerd op een factuur van de beheersvereniging, waarop de jaarlijkse contributie in rekening wordt gebracht. [eisers c.s.] c.s. heeft daarbij niet gesteld of, en zo ja, waarom hij deze contributie niet had hoeven betalen wanneer [gedaagde] geen inbreuk had gemaakt op zijn eigendomsrecht. Hetzelfde geldt voor de gederfde winst. [eisers c.s.] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat hij het perceel voor de door hem gestelde prijs had kunnen verkopen en onvoldoende uitgelegd dat hij over de verkoopprijs een rendement van 5,53% zou hebben gekregen.
[eisers c.s.] c.s. hoeft geen schadevergoeding te betalen aan [gedaagde]
3.13.
Omdat de vordering tot ontruiming van [eisers c.s.] c.s. wordt toegewezen, is de voorwaarde die is gesteld aan de eis in reconventie ingetreden. [gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie betaling van een schadevergoeding van € 49.182,50. Zij legt aan deze vordering ten grondslag dat [eisers c.s.] c.s. onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door ontruiming te vorderen en dat zij hierdoor schade lijdt.
3.14.
Zoals hierboven is geconcludeerd, heeft [gedaagde] het perceel zonder recht of titel in gebruik, waardoor zij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eisers c.s.] c.s. Niet is gebleken dat [eisers c.s.] c.s. misbruik maakt van zijn recht. Omdat er sprake is van een onrechtmatige situatie die door [gedaagde] tot stand is gebracht, heeft [gedaagde] geen recht op vergoeding van de kosten die zij moet maken voor het ontruimen van het perceel en geen recht op vergoeding van de schade die zij stelt te lijden door de koop van het chalet, dat volgens haar niet meer bruikbaar is zonder perceel.
Proceskosten en nakosten
3.15.
[gedaagde] heeft zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie (grotendeels) ongelijk gekregen. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in conventie aan de zijde van [eisers c.s.] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 129,74
- griffierecht € 1.301,00
- salaris gemachtigde €
1.016,00(gemiddeld KG tarief € 1.016,00)
1.016,00(gemiddeld KG tarief € 1.016,00)
Totaal € 2.446,74
3.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie zal op de hierna te bepalen wijze worden toegewezen.
3.17.
De in conventie gevorderde nakosten zullen op de hierna te bepalen wijze worden toegewezen.
3.18.
Omdat de voorwaardelijke eis in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie en daarmee nauw samenhangt, worden de kosten in voorwaardelijke reconventie aan de zijde van [eisers c.s.] c.s. begroot op nihil.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis het perceel aan het adres [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadasternummer] te ontruimen met alle daarop aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eisers c.s.] c.s. zijn en het perceel ter vrije beschikking van [eisers c.s.] c.s. te stellen,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] c.s. tot op heden begroot op € 2.446,74, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
4.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in voorwaardelijke reconventie
4.6.
wijst de vorderingen af,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] c.s. tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2022.