ECLI:NL:RBMNE:2022:6626

• Datum uitspraak: 16 maart 2022
• Publicatiedatum: 29 juli 2024
• Zaaknummer: 8962673 \ UC EXPL 21-301
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid huurder voor schade aan ondervloer na verwijdering tegelvloer

In deze zaak vorderen de verhuurder en projectontwikkelaar van een winkelruimte schadevergoeding van de huurder, omdat de ondervloer beschadigd is geraakt bij het verwijderen van de tegelvloer. De huurder heeft een deskundigenrapport overgelegd waaruit blijkt dat de vloer deels al gebrekkig was bij aanvang van de huur. De rechtbank heeft op 16 maart 2022 geoordeeld dat de vordering van de verhuurder en projectontwikkelaar wordt afgewezen. De kantonrechter oordeelt dat de schade aan de vloer is ontstaan door een constructief gebrek, waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. De huurder heeft voldoende onderbouwd dat de vloer niet conform de bouwtekeningen is uitgevoerd, waardoor de schade onvermijdelijk was. De verhuurder heeft niet voldoende bewijs geleverd om de conclusies van de deskundige te weerleggen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten van de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8962673 UC EXPL 21-301 QR/46974

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 16 maart 2022

inzake

1. de besloten vennootschap

[procesdeelnemer I] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1]

2. de besloten vennootschap

[procesdeelnemer II] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,

tegen:

de besloten vennootschap

[procesdeelnemer III] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S. van der Kamp.

en in de zaak met zaaknummer: 9228590 UC EXPL 21-3796 QR/46974

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[procesdeelnemer III] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. S. van der Kamp,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[procesdeelnemer IV] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. P.V. Kleijn.

Partijen zullen hierna [procesdeelnemer I] , [procesdeelnemer II] , [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer IV] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

In de hoofdzaak

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] ;
• de incidentele conclusie van eis tot oproeping in vrijwaring van [procesdeelnemer III] ;
• de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident;
• productie 13 van de zijde van [procesdeelnemer III] .

In de vrijwaring

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord.

1.2.

Op 8 februari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.

Daarbij waren aanwezig namens [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] :

• de heer van [A] ;
• de gemachtigden mr. Korevaar en mr. Storm;

namens [procesdeelnemer III] :

• mevrouw [B] ;
• de heer [C] ;
• de heer [D] ;
• de gemachtigde mr. van de Kamp;

namens [procesdeelnemer IV] :

• de heer [E] ;
• de heer [F]
• de heer [G] ;
• de gemachtigden mr. Klein en mr. Sneeuw.

Namens [onderneming 1] B.V. (de onderaannemer van [procesdeelnemer IV] ) hebben de heer [H] , en mr. [I] de mondelinge behandeling bijgewoond.

1.3.

Tijdens de zitting heeft [procesdeelnemer III] pleitaantekeningen overgelegd.

1.4.

Tenslotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat het over?

2.1.

[procesdeelnemer III] huurt sinds 1991 winkelruimte in winkelcentrum [winkelcentrum] (hierna [winkelcentrum] ) in [plaats] van [procesdeelnemer I] . De in het gehuurde gevestigde [winkel 1] is in 1991 ingericht, waarbij een dekvloer en tegelvloer zijn aangebracht door [procesdeelnemer III] . De winkel is daarna in 1999 en 2014 verbouwd en heringericht. Daarbij zijn de dekvloer en tegelvloer uit 1991 intact gelaten en niet vervangen.

2.2.

[procesdeelnemer II] voert als risicodragend projectontwikkelaar de herontwikkeling uit van [winkelcentrum] . Met betrekking tot de herontwikkeling van [winkelcentrum] hebben [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer I] afspraken gemaakt over de verplaatsing van de [winkel 1] naar een nieuw te bouwen deel van het winkelcentrum. Deze nieuwe [winkel 1] is op 25 januari 2019 aan [procesdeelnemer III] opgeleverd. Tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer I] is een beëindigingsovereenkomst opgesteld waarin is opgenomen dat het gehuurde (de oude winkel) op 1 maart 2019 zou worden opgeleverd door [procesdeelnemer III] aan [procesdeelnemer I] . [procesdeelnemer III] huurde van [procesdeelnemer I] nog een andere unit in [winkelcentrum] , voor een [winkel 2] . Op 30 oktober 2019 is een allonge bij die huurovereenkomst overeengekomen voor uitvoering van werkzaamheden aan deze unit.

2.3.

In de loop van 2018 heeft er het nodige overleg plaatsgevonden over de wijze van oplevering van de oude [winkel 1] . [onderneming 2] , de bouwbegeleider van [procesdeelnemer II] , wenste (namens [procesdeelnemer I] ) dat de dekvloer en de tegelvloer zouden worden verwijderd. [procesdeelnemer IV] heeft (namens [procesdeelnemer III] ) gesteld dat dit niet nodig was. Volgens [onderneming 2] was handhaving van de dekvloer/tegelvloer geen optie vanwege de hoogteverschillen die zouden ontstaan. [procesdeelnemer III] heeft vervolgens opdracht gegeven tot het slopen van de vloer. De sloop is uitgevoerd door de onderaannemer van [procesdeelnemer IV] , [onderneming 1] .

2.4.

Op 1 maart 2019 heeft [onderneming 2] het gehuurde willen opnemen voor oplevering. Daarbij constateerde zij dat er vele gaten van tot wel 125 cm in diameter in de constructieve vloer van de winkelruimte zaten op de plekken waar de tegelvloer was verwijderd. [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] hebben [procesdeelnemer III] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij daardoor leiden. De schade bestaat uit de kosten voor en samenhangend met de vervanging van de vloer en schade als gevolg van de vertraging in de herontwikkeling omdat de [winkel 1] niet tijdig is opgeleverd.

2.5.

[procesdeelnemer III] heeft een deskundige laten beoordelen hoe de schade aan de ondervloer te verklaren valt. De heer [D] (hierna [D] ), werkzaam bij [onderneming 3] , heeft het onderzoek uitgevoerd. [D] heeft tekeningen uit het gemeentearchief en de foto’s van de vloer na de sloopwerkzaamheden bestudeerd. Een deel van de vloer is uitgevoerd als kanaalplaatvloer. [D] concludeert over dit deel van de vloer dat de oorspronkelijke ondervloer/constructieve vloer daar waar de schade is opgetreden, niet conform de tekeningen is uitgevoerd, omdat deze niet is voorzien van een ‘druklaag’. Op de tekeningen van de vloer is te zien dat er een druklaag van 50 mm op de kanaalplaten hoort te zitten. Op de foto’s is echter te zien dat deze niet aanwezig is. Daardoor had de ondervloer niet de vereiste sterkte (nuttige vloerbelasting) en was het niet mogelijk de dekvloer en tegelvloer zonder schade te verwijderen. De conclusie van [onderneming 3] is dat de schade is ontstaan omdat de vloer niet is uitgevoerd conform het oorspronkelijke constructieve ontwerp.

Een ander deel van de vloer is uitgevoerd als balkenbroodjesvloer. De conclusie van [onderneming 3] over dat deel van de vloer is dat de daar opgetreden schade (het wegvallen van de onderkant van de broodjes) geen gevolgen heeft voor de constructieve sterkte van dit vloerdeel.

3. Het geschil

In de hoofdzaak:

3.1.

[procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] vorderen:

• Te verklaren voor recht dat [procesdeelnemer III] aansprakelijk is voor de schade die [procesdeelnemer I] lijdt als gevolg van het niet opleveren van de vloer van het toenmalig gehuurde in oorspronkelijke toestand;
• Veroordelen tot betaling van primair de kosten van vervanging van de vloer ter groot van € 351.964,04, althans subsidiair de kosten van herstel van de vloer ter grootte van € 98.870,- alsmede € 3.250,- betreffende de onderzoeks- en advieskosten bij herstel van de vloer;
• [procesdeelnemer III] te veroordelen tot betaling van de gederfde huur ter grootte van € 306.915,61;
• [procesdeelnemer III] te veroordelen tot vergoeding van de schade als gevolg van het niet opleveren van de vloer van het toenmalig gehuurde in oorspronkelijke toestand bestaande uit:

o € 3.504,10 betreffende de kosten van herstel van de regenafvoeren;

o € 9.750,- betreffende de begeleidingskosten van [onderneming 2] ;

o € 3.666,60 betreffende de kosten van onderzoek van de constructeur;

o € 6.000,- betreffende de bouwplaatskosten;

• [procesdeelnemer III] te veroordelen tot vergoeding van de kosten ter beperking van gevolgschade, bestaande uit de kosten van [onderneming 4] van € 8.400,-;
• [procesdeelnemer III] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] leggen aan hun vordering ten grondslag dat door de onvakkundige sloopwerkzaamheden van (de onderaannemer van) [procesdeelnemer III] zowel de combinatievloer als de kanaalplaatvloer niet meer bruikbaar zijn geworden voor een winkelfunctie. Hierdoor lijden [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] schade waar [procesdeelnemer III] , als huurder, aansprakelijk voor is.

3.3.

[procesdeelnemer III] betwist dat zij gehouden is enige schade te vergoeden. De schade die is opgetreden aan de vloer viel namelijk niet te voorkomen en is in elk geval niet het gevolg van een tekortkoming of maatschappelijk onbetamelijk handelen van [procesdeelnemer III] jegens [procesdeelnemer I] en/of [procesdeelnemer II] . De oorzaak van de schade ligt in de constructief gebrekkige ondervloer en omdat [procesdeelnemer III] op uitdrukkelijk verzoek van [procesdeelnemer I] de opdracht tot sloop heeft gegeven, waardoor de schade onvermijdelijk optrad. De schade is daarom niet aan [procesdeelnemer III] toe te rekenen en [procesdeelnemer III] is niet tekortgeschoten in enige verplichting.

3.4.

In reconventie vordert [procesdeelnemer III] [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.718, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 november 2019. [procesdeelnemer III] heeft een omzetverlies geleden door het te laat ter beschikking stellen door [procesdeelnemer I] en/of [procesdeelnemer II] van de [winkel 2] .

In de vrijwaringen

3.5.

[procesdeelnemer III] vordert, indien zij in de hoofdzaak tussen haar en [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] mocht worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag aan [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] , dat de kantonrechter [procesdeelnemer IV] veroordeelt tot al datgene waartoe [procesdeelnemer III] als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [procesdeelnemer IV] in de kosten van de procedure.

3.6.

[procesdeelnemer IV] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [procesdeelnemer III] in de kosten van het geding. [procesdeelnemer IV] stelt dat zij haar werkzaamheden op de gebruikelijke wijze en conform de door haar afgegeven offerte heeft uitgevoerd. Zij heeft daarbij de vereiste zorgvuldigheid en deskundigheid in acht genomen. [procesdeelnemer IV] kan dan ook niet gehouden worden enige schade te vergoeden.

4. De beoordeling in de hoofdzaak

In conventie

4.1.

Uit het onderzoek van [onderneming 3] , volgt dat het gehuurde bij aanvang van de huur in gebrekkige staat aan [procesdeelnemer III] ter beschikking is gesteld. Een huurder mag ervan uitgaan dat een gehuurde supermarktbedrijfsruimte is gebouwd conform de daaraan te stellen eisen en ( bouw )tekeningen. [procesdeelnemer III] heeft voldoende onderbouwd dat er sprake is van een constructief gebrek, waarvan de gevolgen voor rekening en risico komen van de verhuurder. Op de tekeningen was de kanaalplaatvloer met een druklaag weergegeven, terwijl die laag in werkelijkheid ontbrak. Daardoor was de vloer minder sterk dan bedoeld was en niet sterk genoeg om de verwijdering van de tegelvoer te kunnen doorstaan. Ten aanzien van het deel van de vloer dat is uitgevoerd als balkenbroodjesvloer blijkt uit het rapport dat de zichtbare schade geen gevolgen heeft voor de sterkte van de vloer, zodat herstel of vervanging van dat deel van de vloer niet noodzakelijk was.

Deskundige

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] de conclusies van [onderneming 3] onvoldoende hebben weersproken. Het rapport van [onderneming 3] heeft een duidelijke conclusie die goed volgt uit de in het rapport opgenomen feiten. [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] stellen dat een rapport van [onderneming 5] de conclusies van [onderneming 3] weerspreekt, maar dit rapport is – ondanks dat hier meermaals om is verzocht door [procesdeelnemer III] – niet overgelegd. Dit rapport is meer dan twee jaar geleden opgesteld, zodat [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] voldoende gelegenheid hebben gehad om dit in het geding te brengen en zij daartoe niet alsnog in de gelegenheid zullen worden gesteld. Omdat de conclusies van [onderneming 3] niet onderbouwd zijn weersproken, ziet de kantonrechter geen aanleiding om een deskundige te benoemen.

4.3.

De kantonrechter is het met [procesdeelnemer III] gelet op het voorgaande eens dat de schade aan de vloer weliswaar door (toedoen van een opdrachtnemer van [procesdeelnemer III] ) is ontstaan, maar er geen sprake is van enige tekortkoming aan de zijde van [procesdeelnemer III] . Tussen partijen is niet in geschil dat het gebruikelijk is om een tegelvloer van een supermarkt te vervangen en [procesdeelnemer I] heeft dit uitdrukkelijk verlangd van [procesdeelnemer III] . De schade die daarbij optrad was onvermijdelijk en vindt zijn oorzaak in een constructiefout – het ontbreken van de druklaag van 50 mm - waarvoor [procesdeelnemer I] als verhuurder verantwoordelijk is. Er is onweersproken door [procesdeelnemer III] gesteld dat [onderneming 1] met de gebruikelijke middelen en op de gebruikelijke wijze heeft gewerkt aan het verwijderen van de tegelvloer, te weten met een Bobcat met een beitel om de hechting van de tegels aan de ondervloer te verbreken. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat [onderneming 1] de tegelvloer onvakkundig heeft verwijderd. Nu de ondervloer niet bestand is gebleken tegen het verwijderen van de tegelvloer, is er sprake van een gebrek in het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Voor schade als gevolg hiervan is [procesdeelnemer I] – en dus niet [procesdeelnemer III] – aansprakelijk op grond van artikel 7:208 BW. Er is dus geen toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen aan de zijde van [procesdeelnemer III] . De kantonrechter zal de overige vorderingen van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] dan ook onbesproken laten.

Proceskosten

4.4.

[procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [procesdeelnemer III] worden begroot op:

- griffierecht € 1.013,00

- salaris gemachtigde €
2.490,00 (2 punten x tarief € 1.245,00)

Totaal € 3.503,00

In reconventie

4.5.

In artikel 5 van de huurovereenkomst van de [winkel 2] staat:
Huurder zal jegens verhuurder geen aanspraken kunnen doen gelden wegens het niet tijdig afleveren van het gehuurde door verhuurder. Partijen zijn het er niet over eens of die bepaling is overruled door de in de allonge opgenomen afspraak dat het gehuurde op donderdagmiddag 7 november 2019 weer aan de huurder ter beschikking zal worden gesteld. De kantonrechter is met [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] van oordeel dat dat niet het geval is. In de allonge is immers ook bepaald dat de bepalingen van de huurovereenkomst onverkort van kracht blijven voor zover daarvan niet is afgeweken. Het enkele feit dat in de allonge een opleverdatum is opgenomen is onvoldoende om te oordelen dat daarmee is bedoeld af te wijken van artikel 5 van de huurovereenkomst. In die huurovereenkomst was immers ook een ingangsdatum opgenomen. Dat betekent dat de vorderingen van [procesdeelnemer III] zullen worden afgewezen.

4.6.

[procesdeelnemer III] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] worden begroot op twee punten keer het tarief aan salaris gemachtigde van € 311,-, te weten een bedrag van € 622,-.

5. De beoordeling in de vrijwaringen

5.1.

Nu de vorderingen die [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] in de hoofdzaak tegen [procesdeelnemer III] hebben ingesteld worden afgewezen, dient dat ook te gelden voor de vorderingen tot vrijwaring die [procesdeelnemer III] in de vrijwaringszaak heeft ingesteld. [procesdeelnemer III] zal in die vrijwaringszaken als de in het ongelijk gestelde partij in de door de [procesdeelnemer IV] in vrijwaring gemaakte proceskosten worden veroordeeld.

5.2.

De kosten aan de zijde van [procesdeelnemer IV] worden begroot op:

- griffierecht € 1.013,00

- salaris gemachtigde €
2.490,00 (2 punten x tarief € 1.245,00)

Totaal € 3.503,00

5.3.

De door [procesdeelnemer IV] gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar op de wijze als in het dictum is vermeld.

6. De beslissing

De kantonrechter

In de hoofdzaak

In conventie

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] , hoofdelijk, in de proceskosten, aan de zijde van [procesdeelnemer III] tot op heden begroot op € 3.503,-;

In reconventie

6.3.

wijst de vorderingen af;

6.4.

veroordeelt [procesdeelnemer III] in de proceskosten, aan de zijde van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] tot op heden begroot op € 622,-.

In de vrijwaring

6.5.

wijst de vordering af;

6.6.

veroordeelt [procesdeelnemer III] in de proceskosten, tot op heden begroot op € 2.490, aan de zijde van [procesdeelnemer IV] te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de zevende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.7.

veroordeelt [procesdeelnemer III] hoofdelijk onder voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving van [procesdeelnemer IV] volledig aan het onder 6.6 bepaalde voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op:

• € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde;
• te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, in het bijzijn van de griffier en is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022.