Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1349
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.422.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R.A. Reijers, taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. De woning is een in 1992 gebouwde villa met een garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 249 m² en ligt op een kavel van 2.795 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 1.399.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.422.000,-.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
1. [woning 1] , verkocht op 20 december 2018 voor € 1.325.000,-.
2. [woning 2] , verkocht op 12 augustus 2019 voor € 1.300.000,-;
3. [woning 3] , verkocht op 30 september 2019 voor € 1.300.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, villa’s gelegen in [Noorden van plaats] ( [naam wijk] ), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waarde bepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [woning 1] de waarde van de woning niet goed onderbouwd. De referentiewoning is namelijk gebouwd in 2011, terwijl de woning is gebouwd in 1992.
9. De rechtbank oordeelt dat de referentiewoning [woning 1] wat betreft bouwjaar voldoende vergelijkbaar is met de woning. Met zijn niet verder gemotiveerde stelling maakt eiser niet aannemelijk dat het bouwjaar zo afwijkend is dat de referentiewoning in zijn geheel niet vergelijkbaar is en dat het verkoopcijfer daarom niet kan worden gebruikt als onderbouwing van de waarde. Eiser maakt met zijn stelling ook niet aannemelijk dat het verschil in bouwjaar, op zichzelf staand, van invloed is op de waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt dat de waarde van de garage te hoog is vastgesteld. Hierbij heeft hij erop gewezen dat voor de garageoppervlakte van de referentiewoning [woning 3] een waarde van € 1.000,- p/m² wordt gehanteerd. Voor de garage van de woning had verweerder gelet op de oppervlakte van 45 m² een waarde van € 45.000,- moeten hanteren in plaats van € 50.000,-. Daarnaast betwist eiser dat er een waarde toekomt aan de vliering boven de garage.
11. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de waarde van € 50.000,-, de garage en de vliering daarboven omvat. Voor de vliering van 45 m² is een waarde van € 5.000,- gerekend. De rechtbank is het niet eens met eiser dat voor de garage met vliering een te hoog bedrag is gerekend. Gelet op de toelichting van verweerder is voor de garage zelf, net als voor de garage van [woning 3] , namelijk met een waarde van € 1000,- p/m² gerekend. Met de enkele stelling van eiser dat er geen waarde toekomt aan de vliering, maakt eiser niet aannemelijk dat er in zijn geheel geen waarde kan worden toegekend aan de vliering. De rechtbank vindt niet dat een waarde van € 5.000,- voor een vliering van 45 m² (€ 111,- p/m²) te hoog is.
12. Eiser voert verder aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van luxe voorzieningen. De voorzieningen zijn volgens eiser eenvoudig.
12.1.
In reactie op de stelling van eiser heeft verweerder toegelicht dat de voorzieningen zijn gekwalificeerd als ‘luxe’ op basis van een marktanalyse bij de verkoop van de woning in 2015. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stelling niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s van de voorzieningen. Gelet daarop, tegenover de toelichting van verweerder over de marktanalyse, maakt eiser niet aannemelijk dat de voorzieningen van de woning eenvoudig zijn. Eisers stelling dat de voorzieningen zeven jaar na verkoop, voor zover ze al luxe waren, normaal zijn geworden, volgt de rechtbank niet. De rechtbank vindt het niet aannemelijk dat de voorzieningen eenvoudig zijn geworden op basis van het enkele feit dat er sprake is van een tijdsverloop van ongeveer 4 jaar tussen de verkoop en de waardepeildatum 1 januari 2019.
12.2.
Eiser benoemt dat verweerder in gebreke is gebleven, omdat verweerder zich in reactie op de stelling van eiser over de luxe voorzieningen van de woning beroept op niet overgelegde verkoopinformatie. Hij wijst daarbij op een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 7 december 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:11217). De rechtbank ziet, anders dan het hof Arnhem-Leeuwarden in die zaak, geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling vanwege het niet overleggen van (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser heeft dit te laat, namelijk pas op de zitting aangevoerd en niet bijvoorbeeld in de pinpointbrief. Verweerder heeft daardoor pas op de zitting de stelling van eiser over de luxe voorzieningen kunnen weerleggen. Van verweerder kan niet worden verwacht dat hij de verkoopinformatie van de woning op de zitting kan verstrekken.
13. Eiser stelt verder dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van vorige belastingjaren te groot is. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen of eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
15. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
16. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.