Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2192
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: S. Vogelpoel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 juni 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 449.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2022 op een online zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, tevens taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. Eiseres is eigenaar van het object. Het betreft een [winkel] uit het bouwjaar [*] met een totale oppervlakte van 504 m².
3. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 429.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 449.000,-.
Beoordelingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling [1] kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd, waarin de economische waarde van het object op de waardepeildatum is getaxeerd op € 490.000,-. Verweerder gaat uit van een huurwaarde van € 49.896,- per jaar, gebaseerd op de gerealiseerde huurprijzen van een drietal in Doemere gelegen winkels en de gerealiseerde huurprijs van het eigen huurcontract met de ingangsdatum 1 mei 2019. Daarnaast gaat verweerder uit van een bottom-up berekende kapitalisatiefactor van 10.
De beoordeling van de zaak
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van het object dient te worden bepaald met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verder heeft eiseres op de zitting verklaard dat de huurwaarde niet langer een geschilpunt vormt. De rechtbank gaat daarom uit van een huurwaarde van € 49.896,- per jaar en een huurwaarde van € 99,- p/m². Partijen verschillen uitsluitend nog van mening over de hoogte van de kapitalisatiefactor, meer in het bijzonder de hoogte van het leegstandsrisico als onderdeel van de berekening van de kapitalisatiefactor.
7. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te laag leegstandrisico. Verweerder had rekening moeten houden met het risico op leegstand als gevolg van de coronapandemie. Volgens eiseres heeft dit risico zich al verwezenlijkt door de coronacrisis en de lockdowns ten gevolgde van die crisis. Niet-essentiële winkels zijn daardoor gesloten en fietsen worden tegenwoordig online verkocht.
8. Verweerder is voor de objecten uitgegaan van een leegstandsrisico van 15%. De stelling van eiseres dat er meer leegstandsrisico is, is volgens verweerder niet juist. Verweerder wijst er op dat het leegstandsrisico van 15% ziet op leegstand van structurele aard. Volgens verweerder is de structurele leegstand in het winkelgebied [**] juist afgenomen. Daarnaast heeft de coronacrisis geen invloed op de hoogte van het leegstandsrisico, omdat de waarde van het object is vastgesteld op de waardepeildatum 1 januari 2019. Toen speelde corona nog niet.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat het leegstandsrisico van 15% niet te laag is vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. Uit het taxatierapport blijkt dat het leegstandsrisico van 15% correspondeert met een inschatting van de leegstand van 9 maanden voor een periode van 5 jaar. Eiseres heeft verder geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt, op basis waarvan de inschatting van het leegstandsrisico over een periode van 5 jaar meer dan 9 maanden zou moeten zijn. Daarnaast moet de waarde van het object in deze zaak worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie of de coronacrisis in Nederland. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet verder worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven