Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3629
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de
’[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.063.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 16 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
1.4.
De zaak is behandeld op een MS Teams zitting van 1 februari 2022. Eiseres was aanwezig, vergezeld door haar partner, [partner]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.
Overwegingen
2. De woning is in 1923 gebouwd en is vrijstaand. De kavel is 1.129 m2 groot.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van
€ 1.063.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. Op de zitting heeft verweerder referentiewoning [adres 2] in [woonplaats] geschrapt. Daarmee resteren drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 3], verkocht op
15 januari 2020 voor € 1.387.500,-, [adres 4], verkocht op 13 augustus 2020 voor
€ 1.375.000,- en [adres 5], verkocht op 7 november 2019 voor € 1.286.000,-.
Eiseres bepleit voor de woning een waarde van € 879.001,- op basis van de inhoud en
€ 737.688,- op basis van de perceelgrootte.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.063.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer inhoud- en perceelsgrootte.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat zij bij de waardebepaling van de woning rekening heeft gehouden met schuren, garages en stallen. Ook heeft zij de waarde van de woning met 20% gecorrigeerd, vanwege de ligging aan een drukke en doorgaande weg. Aangezien de dakkapellen in het aantal kubieke meters zijn doorberekend, heeft eiseres hieraan geen extra waarde toegekend. Volgens eiseres volgt uit haar berekening dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder de ligging van de woning aan een drukke en doorgaande weg in verhouding tot de referentiewoningen, die aan een rustige weg zijn gelegen, voldoende heeft verdisconteerd in de grondstaffel. In onderstaande tabel is het verschil tot uitdrukking gebracht.
Grondstaffel
Woning
Referentiewoningen
251-500 m²
€ 600,- per m²
€ 800,- per m²
501-750 m²
€ 300,- per m²
€ 400,- per m²
751-1.000 m²
€ 150,- per m²
€ 200,- per m²
10. Aangezien [adres 2] in [woonplaats] ter zitting als referentiewoning is geschrapt, stelt de rechtbank vast dat de gemiddelde prijs per m³ van de resterende drie referentiewoningen uitkomt op € 807,- en dus omlaag gaat. Daarop moet dan een KOUDV-correctie van 12% worden toegepast, gelet op de beneden gemiddelde score (een 2) van de woning op de onderdelen doelmatigheid en uitstraling. De gemiddelde prijs per m³ van de woning in de heroverweging komt daarmee uit op € 710,-. Uit de WOZ-taxatie van de woning blijkt een waarde van € 746,- per m³ bijeen inhoud van 660 m³. Weliswaar bedraagt het verschil vanwege het wegvallen van referentiewoning [adres 2] daarmee € 23.760,-, maar dit is een marginaal verschil in verhouding tot de totale woningwaarde. Gelet op het gegeven dat taxeren geen exacte wetenschap is, kan dit naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie leiden dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.